根据均衡价格模型,价格受需求和供给2个维度的影响
然后,思考方式需要从均衡点出发:
- 思考需求或者供给位移时会发生什么
- 思考新的均衡点会出现什么样的新价格和数量
房地产需求层面分析
特点
- 区域性
- 层次性
a. 高档
b. 中档
c. 低档
类型
- 生产性需求
a. 工厂
b. 办公室 - 消费性需求
a. 居住
b. 投资性需求: 长期投资 短期投资
影响因素
- 国民经济发展水平:
a. 投资规模;
b. 国民收入水平;
c. 投资结构 - 居民收入水平和消费结构: 恩格尔系数处在40%~50%时,房价正是发展期
- 房地产价格,土地价格
- 城市化水平:
a. 城市数量的增加和规模的扩大,
b. 城市人口流动,增加或减少
c. 城市建设的发展:城市化率 - 国家有关经济政策:
a. 土地政策
b. 财政政策
c. 货币政策
d. 住房政策
房地产供给层面分析
影响因素
- 供给城市使用的土地数量
- 房地产市场价格:
a. 土地成本;
b. 房地产开发成本
c. 国家调控政策: 土地批租、投资规模和投资结构、税收调节等
下面部分引入入精益六西格思路. 从Big Y到y1,y2,y3...到找到y的关键因子.
针对城市房地产需求层面关键因子
- 人口净流入
- 产业结构
- 投资结构
- 居民收入水平和消费结构 (此部分需要考虑有效的购买力,人均GDP数据可能会误导.个人觉得需要使用中产阶级人群的数据)
针对城市房地产供应层面关键因子
- 土地供应量
问题:如果200万, 你愿意在上海投资房地产,还是愿意在西安投资呢?
解答部分
需求
1.人口净流入
上海,从2011年至2015年，人口流入500万
西安,从2011年至2015年，人口流入仅19万
2.产业结构
*上海: 2016年,上海全市生产总值完成27466.15亿元,比上年增长6.8%。
a. 第一产业增加值109.47亿元,下降6.6%；
b. 第二产业增加值7994.34亿元,增长1.2%；
c, 第三产业增加值19362.34亿元,增长9.5%。
第三产业增加值占全市生产总值的比重达到70.5%,比上年提高2.7个百分点。金融业、批发和零售业、信息技术服务业等是拉动上海第三产业发展的重要力量
*西安: 产业结构偏离,不均衡..工业不行，服务业滞后，只能靠房地产
3.固定资产投资
*上海:房地产投资比率占上海市GDP比重约为14%
*西安: 远远低于全国水平,而房地产投资又高于全国水平
房地产投资比率占西安市GDP比重约为34.46%
4.居民收入水平和消费结构 (TBD)
供给部分
2015年西安商品房供应量持续上升--增加供应
2015年上海商品房供应量出现负增长--控制供应
得出结论,上海投资明显好于西安. @D同学,醒醒吧
