【原创】房地产众筹思考合集  

“房哥”曾经是身边“妹子”环绕的“国民老公”。想当初，富可敌国，贵为“支柱”，多少“妹子”为之魂牵梦绕，必欲嫁之而后快！可是，世事难料，自2015进入流年，则诸事不顺，先有“调控”的如来佛掌压顶，再有经济放缓、人口老化的紧箍咒缠身，昔日的广厦万间变成今日之库存累累，几乎一日之间跌下神坛。众多妹子皆避之唯恐不及。房哥正苦闷之时，只见一美眉相向而来，仪态万方，天姿国色，芳名：中国式众筹，取此名字，只为区分各种泊来之”众筹“，彰显其中国血统。”房哥“终于在被众人嫌弃之时遇到真爱，一场世纪恋情正在拉开帷幕……

【原创】房地产众筹思考之一：    

她，会是“他”苦苦寻觅的“梦中情人”吗？

   他，姓“房”名“地产”，虽刚刚进入中年，却遭遇种种不顺：　有数据显示，中国房地产广义库存　（注：库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指待售面积，广义库存主要包括待售面积和施工面积），2015年，施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，是待售面积的10倍多。其中，住宅施工面积为51.2亿平米，占比为70%。如果考虑已批未开工土地，自建房和小产权房等其他，库存数量更大。西部、东北和山西等三四线资源型省市库销比普遍较高，而且销量弹性小。最高的是山西9.9年，其次是宁夏8.4年，吉林、辽宁也排名前列，分别为7.8和7.5年。商品房库存去化时间为6.3年，住宅去化时间为5年。施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年（数据来源：国泰君安证券）。至于商业地产的库存，一线城市的商业空置体量342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。大量购物中心空租及延迟开业，表明整个行业已经到了生死攸关的时刻。

进入2016年的中国房地产业，在这个春天“亢奋”了一下之后，似乎再次“不举”，出现“肾虚”的征兆。无论一线还是二、三线城市，业绩都不那么尽如人意。政策支持、舆论忽悠、金融加杠杆、营销创新、互联网+、大数据、VR……各种中西“情人”轮番“恋爱”之后，似乎都无法和“房哥”成就一场天长地久的婚姻，最多是一场“盛大”的“婚礼”：毕竟房地产是重资产，在库存高企的情势之下，任何短期刺激都难以奏效，任何适用于其他领域的“春药”，都难启“沉珂”。

但是，在寻寻觅觅之后，你会发现“房哥”惆怅的队伍里，竟然出现好多各自绽放的“小确幸”：阿那亚、SOHO3Q、YOU+公寓、孔雀城、城市森林、文旅小镇、彩生活、朵朵童、蓝卡……虽然各有千秋，但细细观察，就会发现他们都有共同的标签：社群、内容、文化、场景、温度。

她，姓“众”名“筹”，虽然常被误解为“利”自当头、外国血统的金钱女，实际是一位饱读诗书、秀外慧中的中国“佳人”。她绝对不以财取人，而是以人品为先选人，以价值取向聚人，以利他文化助人，以共同的愿景激励人。仔细推演之后，竟然发现“房哥”和“众筹姐”之间竟有如此相似的基因，关键词都是：以社群、内容、文化、场景、温度为源头，产生源源不断、生生不息的利润，形成最有生命力的、完全可以自洽的生态。

中国房地产只有这些不单纯依赖政策、炒作、价格、硬件等刺激为“春药”的“小确幸”，成为大气候的时候，只有这些不仅限于在环境、方式层面的改变，而是整个链条的变革成为“自洽”的生态的时候，只有能从人性的角度出发，更大程度地满足其欲望、心理、诉求的时候，才会有真正可持续的、美丽的春天。　

众里寻他千百度，蓦然回首，那个“她”正在不远处拈花而笑！一场美满的世纪婚姻是不是要拉开序幕呢？且待下回分解。

【原创】房地产众筹思考之二：

    众筹改变房地产，是不是扯淡？

如果我说：中国式众筹能让房地产业重振雄风，你肯定不信、不服、不屑，甚至直接斥之为：扯淡！

其实，已经有现实的案例为这个设定提供了最有力的注脚。之所以大家没有感觉到，是因为多数人理解的众筹只是狭义的筹钱，这种以筹钱为出发点的众筹，对于重资产的房地产业，确实只能扯淡。虽然中国式众筹的最终目的也是落脚于“回报”，但其内涵的差距岂止十万八千里！

如果您是房地产的从业者，仔细分析一下库存的产品，就会发现：所有称为库存的房子，包括住宅、公寓、写字楼、商业等等，一定都有一个共同的属性：都是钢筋水泥的堆砌品，除了形态、类别、价格、地域的差异，都是没有生命的房子，冷冰冰的空间，之间的区别，是以价格来界定的。

那么卖得好的房子呢？一定是有标签的，譬如：学区房，虽然依然是对公共资源的占有或利用，但毕竟佐证了为了某项需求而实现购买，一定比为了卖房而造房，要高明许多。至于阿那亚这样的“神盘”，是和中国式众筹的理念不谋而合的：房子最核心的元素是人，在消费升级的时代，真正开启了：物以类聚，人以群分的社群时代，越来越多的人寻找共同的个性标签，因为共同的兴趣、喜好聚合在一起，“社群”的弱关系、自组织、分享体验成为阿那亚们成功的基本元素，他们为相同喜好的社群生产了孤独图书馆、海边的房子、有温度的体验，于是，一切传统房地产概念里的地段、价格都无法阻挡“社群”的聚合。因为对位个性社群的标签，房子只是形成“圈子”的物理空间，配套的图书馆等有给足了“社群”炫耀的“面子”，开发商为社群量身打造的社区文化又让“里子”理解起互相之间的情感，中国式众筹的“圈子、面子、里子”在这里如此完美的水乳交融，这样的房子即使在天涯海角，又有什么关系？

在消费升级、中产崛起的新时代，用中国式众筹的理念重新审视和打造你的产品，你还认为是“扯淡"吗？

【原创】房地产众筹思考之三：            

房地产众筹的“一定不靠谱”和“不一定靠谱”

当中国式众筹和房地产火星撞地球的时候，“不一定靠谱”和“一定不靠谱”依然是主流的质疑。毕竟，中国的房地产经过二十年的高速发展，各大城市中普遍存在着大量利用效率偏低的闲置物业资源，如何盘活这些资源、使之发挥更大的社会价值、创造更多的社会财富成为房地产创新关注的焦点，如何激发这些低效的不动产存量资产，既有很大的空间，又非一般的商业模式可以轻易撼动。

其实就在很多“一定不靠谱”和“不一定靠谱”的质疑声中，行动派早已捷足先登 ，用中国式众筹悄然为房地产行业打开了另一扇窗户：全国房地产经理人联合会其实本身就是一个用众筹模式打造的房地产行业全产业链的航空母舰，以“智库+平台+资本”的模式，瞄准消费高增长及消费升级，在旅游、文化、健康、养老、体育、教育等几大消费产业发力，各种创新模式风声水起 ：阿那亚、第一物业、德懋堂、work+、乐生活、蓝卡、四圣心源、喜瑞都……等等创新样板给这个愁云满布的行业带来颠覆式的创新，收获了口碑和利润的双赢。2015年，全经联成立房地产众筹研究院，在近3000多会员的“房地产朋友圈”发起对房地产众筹理论的研究，在众筹理论的引领下，以客户“真实的”需求为导向，推动房地产众筹的实践，催生一个个个性化、人性化、文化化、体验化、品质化的创新示范项目，让房地产创新不再难。另外，平安好房与万科、绿地、万通等数十家房地产企业也共同发起中国房地产众筹联盟，力图筹众人之智，在拿地、规划设计、营销、物业管理、持续服务、业主商业圈等所有环节打通房地产库存的“任督”二脉。众筹所蕴含的价值正日益显现，未来释放出的能量不可估量！

当你还在“一定不靠谱”和“不一定靠谱”中狐疑的时候，那些相当靠谱的创新者们已经用“不一定靠谱”的众筹模式一路领先，未来已来，“不一定靠谱”是所有创新的共同属性。佳人可期吗？别等到佳人已经成为别人家的美娇娘就已经悔之晚矣！

把“比较不靠谱”慢慢调整成“其实挺靠谱”.平翘舌部分是咱东北银最可爱的标志，所以没事儿练练绕口令也算为做好架构师所做的准备之一，比如“一定不靠谱”和“不一定靠谱”，把“比较不靠谱”调整成“其实挺靠谱”，这两句颠倒明白了估计也就算把舌头捋直1%了，如果再能把绕口令转化成做众筹的基本功，那就基本是入门级构架师了。咋做呢？就是在看上去一定不靠谱的一大堆众筹项目里，找到看上去不一定靠谱但可能靠谱的项目；然后再从比较不靠谱的人里找到其实挺靠谱的合伙人，大家通过众筹10步把比较不靠谱的项目做成其实挺靠谱的事业，然后一起在帮助别人前提下顺便赚点靠谱的回报。哈哈，明白没？反正我觉得挺靠谱！

【原创】房地产众筹思考之四：

 从”阴谋”到”阳谋”距离有多远？

  如果做个问卷访谈：房地产开发商是不是“阴谋家”，估计持肯定态度的能占到99%以上。大家都还刻骨铭心的记得，连我们敬爱的前领导人，都几乎以悲愤的语气要求开发商讲点道德。其实开发商也委屈的不行，从拿地到销售，那种策划于密室的殚精竭虑，计算成本投入与回报比的战战兢兢，又有几人能解其中的滋味呢？这几年别说是暴利，即使是薄利已经欣喜若狂了，赔个七荤八素成为常态，君不见好多开发商都不愿再戴开发商这顶帽子，一股脑转向文创、养老、医养、O2O、旅游、农业、孵化器等等，立马觉得社会地位和美誉度比开发商高了何止几倍。

其实，开发商群体被诟病，除了很多开发商起步时期的暴发户形象积重难返外，更重要的原因是房地产的黄金十年机会广泛存在，卖方市场的偏向让利益的权杖掌握在开发商一方，他们只需要知道客户想买什么房子，然后就按这个思路去生产就可以了，于是只需简单粗暴地抓住地段、地段、还是地段，没有时间想那么多。

可是，进入2015年，房地产的大气候突然变了，经济放缓、人口红利退潮和库存的加大使市场的主角发生惊天逆转，这次利益的权杖转移到买方市场，在“开发商都是阴谋家”的假设推论下，所有原来面孔雷同、互相抄袭的产品和简单粗暴的营销手法都突然失灵，新的玩法蹒跚上路，虽还未成势，但已足够让人眼前一亮：譬如已经修炼成“神盘”的阿那亚，业主和开发商、业主和物业、业主和业主彼此之间相爱得令人眼红，还有那些新玩法催生的神盘们，无一不是呈现着阳光般的美好，更重要的是客户都认为这些开发商是“阳谋”家，不唯利是图，他们充满诚意地为客户建图书馆、球场、戏院；牺牲了多少利益啊！这回轮到客户为这些“阳谋”的开发商心疼了，中国的百姓是最善良的，他们绝对不会让这些为他们着想的开发商吃亏，于是，据说阿那亚只用300万推广费年销售额就达到10亿！背后的秘诀是什么？48个社群，90%以上的转介率！

从相忌相杀的“阴谋”到相爱相守的“阳谋”，之间的差异竟然简单到难以置信：社群、内容、场景、温度；其实这也是中国式众筹的底层密码：社群是圈子、内容是里子，场景是面子，温度是链接，相比互联网+的底层密码：拉新、转化、留存、激活，高下立见，所以杨众筹说的“中国式众筹是互联网革命的下半场”，从阴谋到阳谋，中间差一个中国式众筹，当然不是指那种筹钱的众筹，如果想歪了，还是阴谋。

【原创】房地产众筹思考之五：    

能变现的“忽悠”和不能变现的“忽悠”都是什么鬼？

“忽悠”一词从哪里来？似乎无法考究，但有一点：它的本意是不择手段的坑蒙拐骗。听上去是不是还是离远点好？但是在东北人的语境里，可以解释为“白话“，带那么一点点调侃戏弄的意思，简单粗暴的翻译过来，就是”吹牛不上税“，忽悠只要不法律的边界，人们对忽悠还是有那么点喜欢的，毕竟生活太紧张乏味，听个”忽悠“后莞尔一笑，立马感觉浑身舒泰，心情大悦，然后笑骂一句：真能忽悠！算是明贬实褒，这也是那些相声、小品让人喜闻乐见，经久不息的原因。

进入互联网时代，“忽悠”这个原来属性有些猥琐的词，忽然春风般飘到各种牛人、咖们的嘴边，特有点动辄说“某B”，不说就不是同道中人的际遇。”忽悠“的属性也就脱胎换骨为”情怀“、”愿景“的同义词。好的“忽悠”落地升华为情怀；还能在变现的路上一路狂奔。

譬如中国式众筹的架构师，把“忽悠”的神功分为九段，像扬众筹那样忽悠出1898咖啡、金融客咖啡的大师，才达到7段，那9段的神功需要什么样的功力，有点无法想象。

至于在房地产众筹领域，要想成功，必先练就“忽悠”的神功，阿那亚的段位就不说了，天天举同样的例子会审美疲劳，今天换个商业地产的“栗子”，看看能变现的“忽悠”长啥样？

这个栗子在是江西“老表”创造的，叫商联中心，利用江西省总商会这个大平台，用创新众筹的形式把省内来自不同行业的43家龙头级赣商企业聚集在一起，然后创新打造“了不起的江西人”圈层社交平台，目前已经做了15期，汇聚了优秀文化、艺术、赣商高端圈层资源，并与骆家辉、宾利、奔驰、银行、高端私人订制等跨界资源合作，让客户体验新型的生活方式。

如果说“了不起的江西人”是情怀主题的忽悠，聚集了一批有江西情怀的精英、名人、成功企业家、赣商，接着，他们用众筹打造“互联网＋地产+金融＋教育＋医疗+文化＋艺术+城市配套+企业总部经济园区＋民营企业服务平台”的超级产业平台。从最初的股权众筹到产品众筹，商联中心80万平方米的城市综合体里，有一半是为股东量身定制的，找到了投资者也同时找到了业主。因此，在没有售楼处、样板房、样板区的前提下，商联中心就被认购了30多亿产品，创造了“忽悠”变现的成功案例。

商会、行业协会、校友会天生适合中国式众筹，一群价值观相同的有情怀的成功人士聚在一起，一定是不甘平庸的，只要“忽悠”能激发出这样的情怀，就有各种变现的无限可能，这种能变现的“忽悠”肯定不是忽悠了，叫情怀有点虚，叫啥呢？没想好，拜求高人指点吧！

【原创】房地产众筹思考之六              

把“道具”变成“玩具”需要几步走？

  今天儿童节，相信让孩子们欣喜若狂的礼物一定是玩具：拼图、机器人、芭比、汽车…….如果你送的玩具能让孩子尖叫，那么这个儿童节一定是孩子童年里最美的记忆。玩具是孩子与这个世界链接的媒介，在儿童的世界里，几乎所有能看能摸的东西都是玩具，可以说，玩具对于孩子，像阳光和水一样不可或缺。但是，在成人的世界里，还有能让我们快乐尖叫的“玩具”吗？很少了！到处是没有生命的道具：车子、房子、商场甚至公园、游乐场都是道具，于是，大人们只能在忆起童年的玩具时想起 久违的快乐，哪怕那玩具不过是一个简陋的玻璃球、布娃娃，还是能让我们的心底泛起一丝甜蜜。  

那么，我们能把成人世界里的“道具”变成“玩具”吗？如果成人的世界里摆满了让他们疯起来、乐起来、玩起来的玩具，他们一定会像孩子爱玩具一样爱上你！君不见朋友圈里互祝儿童节快乐的都是谁吗？我敢说没有一个儿童，都是老大不小的顽童！因为儿童们都在和玩具狂欢，成人们只有羡慕的份儿，所以就只能自嘲一下掩饰岁月如梭的寞落和没有玩具的失落。    

  看到这里聪明的人就会恍然大悟：如果我们以为客户生产“玩具”的“匠心”去研发、生产我们的产品，去充实、丰富我们的空间，让我们的客户像孩子一样爱上这些“玩具”，你想不火都不行！    

  全经联杨乐渝主席有一篇精彩的文章，叫“房地产的新玩法”，如果开发商们能领悟其中的深意，去库存的路径就会顺畅很多。再细细分析那些畅销的神盘，譬如已经叨叨得耳朵起茧的阿那亚，那孤独图书馆、海边教堂，都是把“道具”变成了“玩具”，据说有位先生在图片上看到孤独图书馆，立马痴迷，待跑到阿那亚一看实物，又立刻失望透顶。其实，阿那亚的好多“道具”都是见光死的，没啥稀奇，但当那位从热望到绝望的先生在阿那亚住了两天之后，又立马掏钱买房，让他动心的不是房子本身，而是在那些场景之上承载的玩伴、游戏、快乐和爱，这是可以一起快乐玩耍的场所，那些“道具”因为有了内容而变成有温度、有意思的“玩具”，人们对“道具”会事无巨细的挑剔，对“玩具”只要喜欢就好，谁还管那么多！  

  “道具”变成“玩具”的秘诀就是“找到客群”“经营客群”，看到这里聪明的你一定知道我要祭出什么神器了，恭喜你猜对了，一定是中国式众筹！就是要把筹人当成核心要义，记得我们儿时常常玩的“找朋友”游戏吗？对，那就是中国式众筹要做的最最重要的事儿：“找呀找呀找呀找，找到一个好朋友，行个礼呀，握握手，我们都是好朋友!”

  那么把“道具”变成“玩具”需要几步走呢？其实步骤和把大象装进冰箱一样简单：网罗住可以一起玩耍的核心客群，打造大家可以一起愉快玩耍的场景，制造让大家一起像孩子一样快乐的体验，然后就等着收获源源不断的“金子”吧！    不过还是知易行难，所以才会出现那么多焦头烂额的开发商和空置的商业空间。杨众筹说做众筹要有玩的心态，玩着玩着就把项目做成了，一要喜欢；二要有一起愉快玩耍的心态。不过这些肯定不是杨众筹的原话，因为我的记忆力已经越来越不济了，于是就以玩儿的心态写这些文字，反正你也不一定认真，认真你就赢了！儿童节快乐！！

【原创】房地产众筹思考之七：

“趋势倒逼”还是 “趋势红利”？

  进入2016年，出现频率最高的是“下半场”：互联网进入下半场，房地产进入下半场，至于下半场是什么则众说纷纭：有说下半场是中国式众筹时代、移动互联时代、人工智能时代、VR时代、工业4.0时代、白银时代、大数据时代、网红时代……每一个说法后面都有足够的理由，都站着1个或几个“人物”。于是，愚钝如我，就懵圈了：下半场到底是啥时代嘞？

也许你会说：啥时代就啥时代呗，明白不明白其实也没啥鸟用。想想也对，有句话被奉为至理名言：不能产生利润的都是耍流氓。但认真想想，还得必须弄明白，罗胖说：“趋势不是未来，趋势是那些一小部分人已经身处其中，而其他人还觉得匪夷所思的东西。”因为趋势是会产生红利的，不明白趋势在哪儿，去哪儿找红利呀！

无论赋予下半场什么样的定义，有几点认同是一致的：那就是下半场真的来了，以微信、QQ等社交内容见长的腾讯超越阿里站上了互联网公司头牌的位置，罗辑思维凭借知识社群运营带来的红利风光无限，混沌研习社则以无围墙、无边界的无数个“小混沌”构成的庞大的社群自组织系统，吸引了世界级的一流师资带来世界前沿的思维、理论和实践，社群、社交、圈子、关系，这些深入中国人骨髓的底层密码，带着趋势红利的绝代风姿正倾倒无数英雄豪杰。

 谁是趋势红利的最佳情人呢？非中国式众筹莫属，因为他们有相同的价值观：社群、社交、圈子、关系，当一段婚姻的追求和认同高度吻合的时候，必然成就一场实际婚礼。

 中国式众筹首先是趋势倒逼出来的，因为多数企业一夜之间发现外面的天已经不是解放区的天了！以商业地产为例：越来越多的消费者选择在网上购物，一线城市的商业空置体量342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。大量购物中心空租及延迟开业，整个行业已经到了生死攸关的时刻！

在电商深入日常大众生活的当下，实体商业零售的内涵远超过简单的购物，更趋向于成为一种产生新生活方式的场所，包括交际、体验，社会教育，人际友情交往等等，简单讲，就是要给有同样标签的社群提供一起吃喝玩乐的场所。这种趋势倒逼为中国式众筹的兴起提供了充足的基础 ，为商业地产的自我救赎打造了全套的理念和准备。

当然，这里所说的中国式众筹请注意“中国式 ”是重点，因为“歪果仁”很难理解中国人为何如此热衷于网上购物，所以，中国式众筹的方法论一定是基于中国的圈子、面子、里子的基因，从消费的个性化需求出发，把商业空间打造成若干个对应这些个性化客群追求的场景，设置让这些客群尖叫的体验，这种趋势倒逼产生的趋势红利已经开始显现出独特的春光，譬如，上海金茂商业就锁定在儿童娱乐业态、特色餐饮资源、特色运动休闲品牌、全新情景零售中心四条主线上，给消费者带来性价比最高的视觉冲击和精致体验，塑造集合式的愉悦中心和社交平台，中粮大悦城则针对核心客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，凭借其社交属性与主题体验在Mall里植入自成一体的“客流发动机”，如骑鹅公社、悦界、五号车库、神兽寺街等等，把一块块的“不良面积”打造成坪效、客单、租金增幅都令人兴奋的“利润发动机”所以，当趋势倒逼过来的时候，想着祭起“中国式众筹”这把尚方宝剑，最大限度的经营好客群，那么就一定回得到趋势红利的热情拥抱。

  趋势红利就在眼前，你是觉得匪夷所思呢还是赶紧把“尚方宝剑”握在手里呢？这当然是个问题。

【原创】房地产众筹思考之八：          

来自八杆子打不着的“冲击”才是最致命的“冲击”

  相信很多人都看过《疯狂动物城》吧？对那里面的闪电一定喜欢的不要不要的。它的制作方迪士尼在80年前就这么玩了：先生产内容，做周边，最后做自己迪士尼体验乐园。问谁能把浦东房价翻番，除了迪士尼没有谁有这么大的影响力。1898咖啡、金融客咖啡玩的也是这种功夫在八杆子打不着之处的模式：先忽悠人、再忽悠面子、然后忽悠愿景，接着大谈文化，就是不提钱，让你觉得提钱这事真的很俗。但当你认定这忽悠越来越不像忽悠不掏钱就亏大了的时候，还是只提回报不谈钱，这招数古人叫功夫在诗外，现在该叫中国式众筹，这也是八杆子打不着的莫名其妙。

  无论衣食住行如何颠倒顺序，其实谁都心里有数，只有房地产才是引来无数觊觎者的“巨大蛋糕”。在互联网革命的上半场，房产类相关互联网创业都是“磨刀霍霍向猪羊”，譬如切入交易的房多多、链家、Q房网、爱屋吉屋等，切租房的蘑菇公寓、自如客、YOU+、青客等，切装修的爱空间、土巴兔、极客美家h、蜗牛装修等，切设计的猪八戒、万科3P、酷家乐等，目前这些创业项目还是在各自领域冲锋陷阵，各大领域之间还无直面竞争，更没谁功成名就，王健林说：一个世纪以来，全球的大型房地产企业没有一家转型成功。万达执行力够强，也只能离开心爱的传统地产，去其他地方觅食。传统的销售导向，传统的开发模式，传统的招商运营模式目前依然顽固地占领者房地产的阵地。

   那么，最终让房地产这个“老顽固”臣服的会是谁呢？

  在这个变化莫测的时代，他可能正在做社交，正在做社区，正在做文创而已，只是到后来圈了很多人，做地产那就不事儿了。就像乔布斯一开始做电脑，又做笔记本，又做MP3、MP4，一不小心最后做了个手机，然后手机巨擘轰然倒下，令人唏嘘不已。一句老话：无知和弱小不是生存的障碍，傲慢才是！

  所以，千万别小看中国式众筹这个看似和房地产不搭嘎的冲击，哪天杨众筹们突然成了最大的房地产运营商，绝对不是不可能的事儿，别看他做的好像是咖啡馆，但是别忽视了都戴着金融、CBD等等的“前缀”，这些前缀都是和房子有关的。据说，那些野心勃勃的众筹计划：100个社区咖啡厅，100个CBD咖啡厅、100个乡村客栈......，哪个和房子无关呢？司马昭之心啊！

真是，来自八杆子打不着的冲击才是最致命的冲击，信不信由你。

【原创】房地产众筹思考之九：

商业物业的“愁云惨雾”与“筹云参悟”

纵观国内的房地产行业，虽然上半年市场拉出一条强劲的阳线，但主要受益者还是住宅地产，商业地产依然是愁云惨雾：各地特别是二、三线城市关店潮此起彼伏，连号称首付的万达也未能逃过此劫，万达购物中心关闭内部自营百货，传统门店也纷纷关门大吉，众多业主举着“煽情”的牌牌呼唤首富求关照；百盛、天虹等多家大型百货店纷纷大范围关店，大润发超市首次出现销售业绩持平，永辉超市业绩下滑，Prada、Armani、Hermes等奢侈品牌关店缩减规模，Chanel、Dior、Cartier、Gucci等奢侈品牌降价求存，高档商用物业面临定位下调，中国消费市场流向境外消费……商业物业的高库存已经成为无法言说的痛！

   另一方面，商业地产却成为抢手的香饽饽：商业巨头从争斗转向融合，阿里、京东从过去明争暗斗转向线上线下融合，分别与线下领域主导企业合作共赢，一方面利用苏宁、永辉等强大的仓储物流体系，弥补自身品类短板，一方面将支付宝、京东钱包延伸至线下，扩大产业布局；一些大型商业地产集团、基金伺机收购，如蓝色港湾收购北京卓展，中信收购东四环百盛，领汇基金收购欧美汇，东直门国号项目被收购等，拉开行业洗牌的大幕；明星企业家毛大庆辞职创业，打造优客工厂；随后，飞马旅、赛伯乐等加快全国布局的步伐，创客空间已经成为商用物业的新型主力业态，只是生命力仍待市场检验；轻资产化已成商业地产共识，万达定下超过20个轻资产项目2016年入市，2017年后，万达将保持每年至少开50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产项目，万科、华联、星河、红星等知名企业纷纷开始轻资产化，只是大多仍处于概念大于模式阶段；房地产资产推出证券化的金融产品，给投资者更具流动性的投资工具，也为商业地产的退出开启多元化通道，北京华联购物中心新加坡REITs上市，天虹商场资产支持专项计划成功发行；国际零售巨头看准时机，欲借电商进入中国市场，继Costco登陆天猫国际平台之后，去年下半年，Costco实体店在上海低调宣布进入中国市场，并开始选址行动。

这种一半是海水，一半是火焰的状态更加剧了商业地产开发商特别是中小开发商的焦虑：毕竟，上述那些新的玩法不是谁都能玩得起的，玩的好的更属凤毛麟角，至于那些商业地产+，还是让人一头雾水:商业+互联网、商业+文化、商业+旅游、商业+科技、商业+金融…..说的轻巧，咋加呢？

最靠谱的建议是一定要学习并利用中国式众筹的方法论，对于商业物业、商用物业这样的大家伙，更是无以伦比的好方法。为什么？因为她最大的贡献是让你把对空间的关注转移到对人的关注、对内容的关注，对面子的关注，所谓“圈子、里子、面子”6个字将最深奥的理论化繁为简，参透这六个字也就掌握了商业地产去库存最根本的方法论：首先定位圈子，把你要加的各种资源变成你的股东或合伙人；然后注重文化、情趣、体验的内容充填，然后是场景的打造和空间“颜值”的个性化、性感化，剩下的，就是不断获得趋势红利、社交红利、流量红利。传统商业地产的主力业态已经没落，随着消费群体的日益年轻化，个性化，众筹时代已经来临。

  商业地产+众筹已经开始悄悄布局，比如用中国众筹方式开始运作的CBD咖啡等，千万别以为仅仅是个咖啡馆而已，藏在后面的是一个野心爆棚的大布局！“趋势不是未来，而是一小部分人已经身处其中，而其他人还觉得匪夷所思的东西”。这肯定不是我说的，谁说的？查查便知端倪。

【原创】房地产众筹思考之十：

“自我麻醉”还是“自我救赎”差别在哪儿？

每次去北京都要习惯性地去中关村“朝圣”，毕竟那是中国“双创”的策源地。但近两次去，却明显感觉到丝丝寒意：包括著名的3W咖啡，也不见了当初的火爆，有点冷清的让人意外。国内4000多家孵化器，不厚道的说，其中不乏有冲着拿国家补贴硬“攒”出的孵化器，不专业的运营人员，不匹配的行业资源，不雄厚的资本，随着国内孵化器面临各项红利的逐步消失，成本不断上升，必然会导致更多孵化器多米诺骨牌似的陷入困境。对于本来把孵化器当成“稻草”的商办物业和产业地产，这绝对不是什么好消息。那么，各种热度烫人的联合办公是否会有例外呢？其实不管是收费还是免费，孵化器本身是一个需要长期投入才能见效的行业。短期内很难有现金流产生，如果只是靠工商注册，财务代理基本上很难做到盈亏平衡，除非你是潘石屹、毛大庆那样的地产“网红”，否则，必然难以为继。

   这次架构师学习第一次迈进1898咖啡，之前，也去过金融客咖啡，说句真话，1898咖啡也好，金融客也罢，这两家的咖啡真的只能算不难喝 ，简餐也属于不好不坏的那种，但是，那红红火火，热热闹闹的场景还是让人真的想不明白为啥，特别是1898咖啡已经运营了三年，账面上实实在在地趴着200多万的现金；金融客咖啡每年租金高达千万，运营已经两年多，不但丝毫不见颓势，反而把后续股东的入股金额从30万调到50万，条件苛刻到连性别比例有要求，却依然有诸多大佬争相往里挤。那么，此咖啡和彼咖啡有何不同呢？

   看过《中国式众筹》和听过杨众筹布道的人都基本了解其中奥秘：校友圈、均股权，选人足够严，筹钱足够多，等额返卡，不承诺回报，保证五年不倒闭。每一条都简单到像小学算数题，但为什么越简单越难做到呢？

   首先杨众筹说1898咖啡是北大人的自我救赎，开始不大懂：北大的牌子牛X到全国数一数二，为啥还要沉重到自我救赎呢？原来北大虽然有俞敏洪、徐小平这样叱咤风云的明星校友，但北大人之间并未有更深的链接，作为连任几届北大校友会主席的杨勇曾经有过“四顾无人”的孤单，而1898则成为北大人链接发力的能量场、引力波，自成立以来，1898咖啡馆举办了几百场创新、创业相关活动，多位联合创始人以及校友通过这个平台受益。融到资本者有之、结识人脉者有之，达成合作的更比比皆是。为了更好地、可持续服务校友及股东，1898成立了一个亿的创投基金，从策划到宣告仅半个多月就被认购一空，原来的北大人以特立独行被人诟病，1898则让北大人这个群体成了有情怀、有温度、有责任感的新北大人，这不是完成了一次脱胎换骨般的自我救赎又是什么呢？

   那么，陷入困境的商办地产、产业地产如何完成一场自我救赎呢？其实原理依然很简单，首先不要把“双创”当成一面去库存的画皮，而是用众筹真真正正构建“让创新、创业不再难”的能量场，如果你的空间里聚合了类似于北大校友会这样的社群，让创新、创业者真正得到资源、资金、资本的帮扶，那么，“双创”的环境就会因此得到真正的改善，创新创业者们的成功又会让你的“场”足够热、足够火，这种不以筹钱为目的的众筹才是真正能赚大钱的众筹，他带来正效应甚至会整体改变开发商唯利是图的形象，这种“自我救赎”与那种以“双创”为名的“自我麻醉”当然大相径庭。

   其实，这种“自我救赎”已不是纸上谈兵，很多有情怀、有远见的开发商已经开始走在实践的路上，只是中国式众筹给这种实践提供了更完备、更系统的理论支撑和实践路径，当然，您可以否认这不是中国式众筹，叫什么真的不重要，杨众筹也真的没想在头上套多几圈光环，只一句“自我救赎”，已经说明了很多很多。还是老人家说的好：只要能抓住耗子，白猫还是黑猫又有什么要紧 ？

  “自我麻醉”还是“自我救赎”，差别其实只是俩字！

【原创】房地产众筹思考之十一：

究竟是“1、2、3”还是“3、2、1”

恰逢高考期间，大家都在忙着围观高考试题跟着“烧脑”，最不济也P个清华、北大的准考证“自嗨”一把，偏偏提出这么个250的问题还当成题目显摆，“弱智”是确定的了，至于还有啥别的“诊断”先别公开，起码不能自己吓唬自己。

其实真不是辩解，这周岁儿童就能颠倒明白的仨数还是有点讲究的：比如拍集体照，如果一起喊“1、2、3”拍出来的照片一定显得嘴大且圆，如果喊“3、2、1”就会出现一个微笑曲线，再把“1”拉长一些，照出来立马春风满面，这是秘籍，今天第一次披露，拿走不谢！

听过“三子登科“吗？本来是”五子登科“，有位叫杨众筹的大师目前只拿出来”三子“，至于以后还有没有那个”二“估计他自己也不确定。不过，就这”三子登科“就够我这样智商的人颠倒一阵子了：是”圈子、里子、面子“还是”面子、里子、圈子“呢？

为了弄清这个问题，博览群微，还真是答案五花八门。比如1998、金融客等等，就是正常的圈子、里子、面子的顺序 ，都是先有熟人圈，在为这个圈子的共同追求和价值观打造有共同标签的圈子文化，在 落定一个让圈子、里子足够有面子，可以拿来吹牛的场地；但好多房地产的项目，则是按“面子、里子、圈子”的顺序来的，比如天津大悦城打造骑鹅公社、神兽寺街；上海大悦城打造二期摩天轮；西单大悦城打造粉色情感化空间；沈阳大悦城打造爱情公园；烟台大悦城打造爱情主题空中花园爱悦湾等，就是先打造“面子”，亦即专注为目标客户打造别具一格的场景标签，给足目标客群情趣、爱好的“面子”，为这个场景充填足够嗨爆的体验和文化，进而形成有粘性、有共同喜好的圈子。

再比如北京楼市的“爆品”亦庄金茂悦，先定位一个“中国首个智慧社区”的面子，然后再填充一个以“智慧家居+智慧社区+智慧服务”为主的智慧家里子，满足居者对于节能、安全、舒适、健康的需求，同时用“早晨带闹铃的自动窗帘，冰箱和衣帽间的魔镜，一个可以提醒的食谱与菜单，一个可以对镜试穿的淘宝等网站的衣服一键购买……”等等不一而足的“噱头”让选择金茂悦的业主可以拿到朋友圈炫耀，给足面子，这“三子登科”还真能在房地产市场的下半场折腾出许多不一样的精彩。

再举几个书店的栗子：比如深圳册之丘、苏州诚品、阿那亚的孤独图书馆，先用文化的诱惑做足面子，然后用书店的故事做足里子，再形成一个自诩“有文化、有品位、不低俗”的圈子，立马可以在亲朋好友面前显得出类拔萃有木有？一如当年的“壕”们都要把“大哥大”戳在任谁都看得见的地方，现今如果不知道北有阿那亚，中有苏州诚品，南有宝能册之丘那就很LOW有木有？看了这篇文章知道了这么大一件事儿，弱弱地问一句：是不是赚了点貌似有文化的面子有木有？

顺便再吹牛一把全经联，杨主席殚精竭虑数载，几乎倾其所有为房地产行业建立了一个免费的有情怀、有温度、有链接、有分享的最牛平台，近3000名房地产行业及其上下游产业的创新企业家聚合在这个平台上 ，由志纲工作室领衔的创新智库、100多家牛哄哄的资本蜂拥而来，刚刚成立几个月的全创咖啡几乎天天爆满，有多少企业在这个平台上上市、融资、链接、融合呢？去位于茅台大厦的全经联总部数数墙上的logo也只能算是冰山一角，在房地产下半场的萧条景象中，这里是春光满园、风景独好。

数了半天数，到底和中国式众筹有啥关系呢？其实我一直在说中国式众筹，只是不是您惯常理解的以筹钱为目的的“众筹”，那种以各种高额回报为诱饵的“众筹”也许最后只剩下一地鸡毛，只有“三子登科”的中国式众筹才是真正能让房地产业重振雄风的“一阳指”：这一阳指功法看似简单易学，实则须内外兼修，阴阳并蓄。修炼此功有成者，指如钢锥，锋利无比，点木木穿，点石石碎，威力无比！

  叨叨到这里，其实还是没颠倒明白1、2、3”和“3、2、1”，提高智商非一日之功，我正在从“1”开始苦练众筹架构师的“一阳指”呢，发令枪已经“3、2、1”了，我去一路狂奔了，回见！

【原创】房地产众筹思考之十二：

为什么“回报、回报还是回报”？

  这段时间经常要复习自己的听课笔记，作为亲身经历过房地产行业兴盛荣衰的房地产人，总是希望能在去库存这样困扰房地产行业的实际难题面前找到钥匙。这是一种奇妙的感觉：一边是全经联作为中国房地产业最具创新能力的平台每天上演着房地产的新玩法，让人总有耳目一新、小鹿乱撞的激动；另一边中国式众筹以无法预估的能量冲击和改变着固有的传统模式，特别是对房地产业的传统模式的颠覆式创新实在让人无法不期待；还有一边是善友教授创办的混沌研习社不时用最前沿的创新理论和互联网新思维敲击我愚钝的大脑，我荣幸地在三边汲取知识的精华和实践的营养，感觉脑洞真的不够用，但在这三大洋里只取一瓢饮已经如醍醐灌顶了。

杨众筹说：众筹的核心是回报、回报还是回报，原来信，但不知其所以然，这次听研习社《人类简史》作者赫拉利的课程，还是很震撼的，他说，人类为什么会主宰地球？就是因为有想象力，而钱是人类想象得最成功的故事，这是唯一一个人人都信的故事，它是人类之间最好、最高效的互信机制。突然懂了杨众筹为何在第三期架构师培训师加入了对人性的研究，任何忽视人的本性的商业模式都很难成功，人的本性是逐利的，当然这个“利”一定是通过美好的愿景聚合愿意为这愿景追逐的人，这个愿景的回报越美好，圈子的黏性越大，而只讲利率回报的众筹恰恰是在这里存在重大缺陷，譬如一些股权众筹，参与者除了利率外并无共同的愿景，于是一旦这一点唯一的追逐无法实现，出事是必然的。中国式众筹的回报不是单点的，而且是超越客户期望的，这也是中国式众筹能在各种股权众筹的众口铄金中一枝独秀的原因。

说了半天，好像和房地产没啥关系，其实说的就是房地产。对于重资产的房子，客户用钱投票的选择一定不完全是价格，随着消费升级和中产崛起，人们用钱选择的一定是故事讲得最成功的楼盘，它建立了客群之间强烈的信任。钱是什么？不是金子，不是纸，从本质上来说就是信任，它是评价楼盘好坏最好、最高效的互信机制，从这个意义上讲，成为库存的楼盘一定是不会讲故事或者没故事的楼盘。

  想想这样的场景：一个童话故事般美好的社区，一群相亲相爱的人在一起愉快的玩耍，恰巧你有足够的钱可以选择这样的楼盘，如果稍稍有那么点优惠，那一定是非买不可的！

当然，说起来简单，其实没那么简单，但是简单点，别想那么多，也许是去库存的最好方法。因为库存产生的本身够复杂，只需要关注客户会不会用钱投票信任你，在肯定的答案中选择最靠谱的，也许就是正确的姿势。

  不想那么多，只想给客户的“回报、回报还是回报。