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20180303《中产阶级如何保护自己的财富》

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im天行
2018.03.03 18:54 字数 6943

缘起

  • 2017-05-29标注为想读,2018-02-07从图书馆借的,计划3月份看完。
  • 2018-02-23开始看第1个番茄钟,从1-22/316,全书计划14个番茄钟,是3月份要读完书的中一本。
  • 2018-03-03全书花了12个番茄钟读完的。
  • 作者是yevon_ou,本名是欧成效,2017年4月第1版第1次印刷,中国友谊出版公司。

内容

  • 目录

社会科学皇冠上的宝珠-经济学 1/316

  1. 大道随行,不忘本心
    • 《万物理论》既是电影,同时基础理论也是社会运行的一些规律。
    • 体,用,术
      • 正确的基础知识,
      • “体”,大道理是根本,但它很少帮助我们赚钱。“术”,每一条都精灵古对,但它们只能碎片化使用。
      • 体(正确的信仰和三观),用(水库论坛里的知识),术(听到的小技巧)
  2. 奇异的经济学
    • 自然科学皇冠上的宝珠,是物理学。
    • 没有真正的“经济学”,有的都是“政治经济学”,因为只有生产力最大化,最能治国治民。
    • 真正的奥派只有哈耶克一人得诺奖了,一大半的都是凯恩斯主义。
  3. 经济学第一定律——dT>0
    • 该公式是整个经济学的核心,来源亚当.斯密,这里T代表交易财富来自交易。--书《铅笔的故事》
    • 怎么去看待和理解交易,微观还是宏观去看?--lionel思考
  4. 经济学第二定律——修补bug的定律
    • 第二定律:市场创造一切,除了市场本身
    • 第一定律的bug在于,他包容不了“暴力”
    • 所以交战的国家,应该停止部分贸易。相互有敌意的国家,应该限制贸易。——这可能也是美对朝的制裁方式和原因
  5. 经济学第三定律——R≠0
    • 第三定律:暴力永不为零,也就是说暴力无法根除,只能被尽量削减,R代表抢劫。(英美的一些地区,警察业是民营的,因为州政府或国家层面控制着更大的暴力。)
    • 最终暴力。那么过去的农民“自发式起义”成功和失败的原因究竟在哪?
    • 这是由暴力的本质特性决定的,你又怎能指望暴力集团为零。还不如换个思路,承认“绝对零度”不可能达到。换个思路这种思维很重要
    • 民主仅仅是51%的人口代表。51%和100%,这是本质上的概念性区别。
  6. 对方的反击
    • 你对开发商的任何伤害,最终只能导致房价更高。因为你把原来做得好的A换掉,那么B的成本肯定会更高
    • 一阶经济学讲的是从“我”的视角,二阶经济学考虑“我这样做了以后,你会怎么做”。充分考虑到了对手的反应,然后再看这件事的总效果。
    • 消费者和消费者竞争;生产者和生产者竞争;生产者和消费者从不竞争
    • 读萨缪尔森的《宏观经济学》。
  7. 经济学入门——市场营销
    • 29/316那个图要再思考一下(没看懂本质)。
    • 一般而言,成年人的市场,是老人和小孩的10倍。
    • 尊重每一个人的想法,用不同的商品迎合不同的消费者;在每一个市场都做到第一
    • 同一商标能占领的市场份额也是有限的,你不可能通过并购来扩大市场份额,除非你并购了之后从来不整合。
  8. 政治学第一定律
    • 公平,什么公平,谁的公平?
    • “效率和公平”,本来就是同义词。最有效率的,就是最公平的;最公平的,就是最有效率的。
  9. 价格之三维价格
    • 价格不是二维的,是三维的。看到的“K线图”是二维的,X是时间,Y是价格,而Y代表“最低一套抛盘”,而不是全部的价格信息。
    • 当你发现差距时,差距已不可逆转
    • 房价=大盘指数70%+板块指数20%+小区指数10%。
    • 真正的房地产投资家眼里,是有两个价格的,总体是价格,是99个业主的心理价位;边际价格,最便宜1个奇葩价位。当这两个价格发生冲突时,我就认为是笋盘,是笋盘就买入。
    • 市场上永远有80000元卖30000元的现象,问题的关键是,为什么会给你遇到
  10. 价格之搭桥
    • 价格深度,是指“价格下跌的速度”。
    • 当一家公司成交率太低的时候,股票价格过高,你抛出根本没有人接盘,所以还是没有赚到钱,当然对于小散这样是没有问题的,你是能抛出的。
    • 搭桥就是“把现金变成几倍的价值但是流动性不好的资产,再把资产变成几倍的现金”。
    • 把现金变成几倍价值但是流动性不好的资产;把流动性不好的资产变成流动性好的资产。--这可能是金融的玩法,要学习一下。【毕竟你拿1块直接换人家5块,人家肯定不换,但你搭个桥,分两步走,这样就有可能了。】
  11. 价格之框架
    • 之前花了太多心思在“赚收益”上面,而不是“赚流动性”上面。(如果人家比你优秀,你觉得你望尘莫及的优秀,本质上应该是你的方法和思路和他有望尘莫及的差距,先解决这个,然后再努力和时间管理。)
    • 了解一下西方证券史
    • 基金是什么,基金就是一只永不需要出货的低资金成本老庄股。(任何基金,“买入”的最佳时刻点,是在基金“募集成立”的时候)这个能看下是不是有效果
    • “低流动性变高流动性”有一种最简单的方法,就是放在岁月里浸泡。只有你有足够长的时间,任何房产都能卖掉。
  12. 财富追赶问题
    • A是土豪,B是金领,R1是资产回报率,R2是B的资产回报率,R3是B的工资增长床,不要考虑太多,本质上R1=R2=R3=0,和其它值是一样的,“你所赚到的一切利息,其实都是印出来的”。
    • 动作带来收益OC(Operation Contributions)
  13. 中产阶级如何保护自己的财富
    • 想要社会排名不下降,你的增长必须达到每年+22%
    • 不要持有任何货币,也不要持有任何类似于准货币的东西,因为全世界的货币,都跑输“实物资产”。【中级的玩法就是持有实物(房产、特取经营权)。】
    • 世界上真正赚钱的是什么?是债务
    • 赚钱各有“模式”(千万有千万的模式,上亿有上亿的模式,百亿有百亿的模式)。

天大的事——我们的房子 63/316

  1. 劳动人民购房手册
    • 老公房大概是流动性最好的品种(源源不断地新增低层外来人口,才能撑起规费公房市场的繁荣)。
    • 我们必须清楚地知道,“并不是每一套房子都是保值的”
    • 最赚钱的,最好投资的,以及最“安全”、最具有防守性的,是二级盘。【这里面最重要的不是记住结论,而是看作者如何去分析的,因为环境会变(lionel评)】
  2. 处房情结
    • 房地产市场和房地产投资市场,根本就是两回事
    • 在中国,由于特殊的“处房情结”,一手房和二手房市场是割裂的。
    • 中间也用到了两维来区分目标客群和房地产分类--这些都要学学,然后再在相应区域内,用颜色标注自己定义的特性。
  3. 你的第一、第二套房子
    • 相对于第三、第四甚至第五套房子,一、二套实在是容易的单子。
    • 对于买第一套房,关键有三点:守拙,勤奋,大智慧。
      • 菜鸟的意思是,你要“听劝”,必须要有自知之明的能力。
      • 勤奋,就是看房200套【一般而言,平均每个小区23小时看23套房源】。
      • 大智慧,就是事情得分轻重缓急
  4. 屌丝如何买房
    • 屌丝的心理价位是市场价的70%,大概是落后市场18个月。
    • 屌丝选房不愿意在硬指标(地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料)上花钱,能省则省,却在轻指标(品牌、精装修、广告)上浪费了很多钱。
  5. 学区房的大风险
    • 把学区房的价值拆成“房子+学票”,学票的价值相对固定,不像房价那么涨得离谱。
    • “选个好学校,就有好教育”,“有了好教育,就有好工作”,这两句话是要打折扣的。
    • 我们更担心的是学区房背后深不可测的瞬间归零的风险,学区房溢价过高了
  6. 装修:“凤变冰”入门(一)
    • 把老装修彻底敲成原始社会,恢复到光秃秃的水泥骨架,四边框粱,然后再用高质量水泥加固。(因为那些建筑材料已经很老旧了
    • 要注意潜规则,该给的钱要给钱,该认怂的时候得认,这样以后方便。
    • 任何一段墙壁,都必须要有电源插座,不是一面墙,只有要被东西分段的,必须要有插座。
    • 凡是有下水的地方,都要装上水,每一个阳台都要连接冷热水。
    • 把厨房和卫生间改大,卫生间的镜子要尽可能大,最好是半身镜。
  7. 装修:“凤变冰”入门(二)
    • 如何做出视觉大空间的感觉,这个需要注意一些细节。
    • 把房间撤空,统一色调,绝对不要使用折叠件,(移门虽比拉门省空间,但移门更容易坏)。
    • 40平米的一居的情况下,我们在90%的工业化基调情况下,再花10%的精力做个个性化的装修。
  8. 利率与房价的精算法
    • 利率每加息0.25%,房价下跌1%,但利率对房价的影响最大的上限不超过5%。
      • 计算公式是14%35%=4.9%。【35%是房子中贷款的比率;20年期贷款则口诀是“1:7”,上下有2%的利率波动,就是14%,但1:7是怎么来的,不知道了* lionel思考。】
    • 央行对于利率的调整,应该是“零效应”,不改变任何生产关系。因为对A要提价,那么B就是降价,所以总体是零的。不要只看一面,而要从全局思考-lionel评。
  9. 楼市的季节性现象
    • 一年中楼市最重要的月份是3月、4月(春节后会有年终奖红包发),涨幅从来不在9~10月产生。
    • 反向来看,一年中最重要的月份,其实是12月~1月,这是一年中最淡的淡季。
    • 上海楼市暴涨年份主要是奇数年,“双数年”是比较平稳和缓的年份。【“单数年”其实是领涨,“双数年”其实是补涨。】双数年的年末和单数年的年头一定要入场,到单数年的10~11月,一轮行情结束
  10. 楼市的回报有多高
    • 当你的财富以5倍、10倍的迅猛速度增加时,你的负债并不能以同样的速度增加。
    • A10相当于10亿,A9呢就是1亿身家,A8呢就是千万身家,A7数万年薪,数百万终身积蓄,这是量级的计算啊。
    • 房地产投资是一种“起于A8,兴于A9,止于A10”的游戏
  11. 零首付精算法
    • 如果做高总价,实际操作中,也就是多七成贷款,付一成税
    • 全款呢,一来可以跟卖家有得谈,降低总价;二来呢,可以在合同上再次降低总价,这样又可以降低税费。
  12. 装修基础知识概念
    • 装修分两种:小于40平和大于250平。
    • 如果走装修公司,那么得要支付7%的营业税,5%的监理费,总体下来比不正规的贵20%左右。
    • 装修步骤:
      • 水电隐蔽工程
      • 木工
      • 泥水匠
      • 总装
    • ABC分析法,物料成本其实并没有明显的上涨,而人工确涨了不了。对于装修成本来说,厨房、卫浴、地板、油漆,这些A类占据了80%以上的货值,而B类是打酱油的,C类占了20%的价值

最稀缺的职业——房产投资 121/316

  • 房产投资:我不是中介
    • 每一个行业,都有它的平均利润。而卓越于平均的,才是你的超额利润。如果你赚平均利润,那也就是个苦力钱
    • 中介这个行业,没有回头客。(越是回头客多的地方,越是热情周到;越是流动性大,游客多的地方,一次性服务态度越差)。
    • 一个职业房地产投资者,至少要有5000万的资产,买卖过10套房。
  • 房产投资与实业报国
    • 任何一个行业,归根到底,其利润率和高科技无关,而仅仅和竞争对手有关
  • 房产投资人的正义感
    • 商人通过贸易和流通,降低了制造成本,是巨大的财富制造者
    • 价格决定一切,价格是稀缺度的衡量尺度。一个行业,越是利润丰厚,越是说明国家急需、社会急需。
  • 房产投资行业的忌讳
    • 数钱,也不数自己的房产证,不能仔细点数自己身边的资产有多少。【账算得越细,钱输得越多。一个人过多地纠缠于细枝末节,他就没有勇气思考大的图景。】
    • 写回忆录,因为回忆其实是一种怯懦的表现。
    • 休大假,一鼓作气冲上A9的层次,休息6个月之后很难再回归到队伍中。
  • 房产投资中的保险
    • 金融业四大支柱:银行,证券,保险,依托
    • 险差损费差损利差损,这些是“古典保险”。
    • 每一张保单都有现金价值,大概是6%左右,也就是销售100万的话,有6万是被保险公司当作“销售利润”归入利润栏里的。看下保险公司的年报lionel想。
    • 风险敞口就是以下4个的总和
      • A.所有信用卡负债
      • B.所有的私人借款负债
      • C.“月供-房租”*24
      • D.适当的医疗费
    • 纯保障险现在已经没有了,连香港也不卖给内地了,目前的方案是投1800,保100万元,人身意外保险
  • 房产投资业的2N定理
    • 2N定理,就是每年买两套。
    • 目标分解法,你要赚1亿
      • 先用了3100平米,然后静等3年涨幅
      • 3100平米,就是50平米*60套
    • 我们几乎将半生的心血,耗费在“建立头寸”上面
    • 定期定额投资 除了基金外,还可以做到,每年买一套房。
  • 2N之通关
    • 持续买入会导致你财政崩溃;你财政崩溃,是因为你看好房价会大涨
    • 一般来说,我们需要每年400万元的资金,才能维持“每年2N”。10套之后,从第11套开始,你不是2N,你是4N
  • 房地产投资的流派(一)
    • 交易成本有多高,单次交易,房价的20%左右。
    • 最终你会走上哪条流派,由你自身禀赋决定
    • “大面积低总价”流派
      • 成本足够低
    • “老破小”流派
      • 适合初学者的流派,指的是追求“房租/房价,百分比最大化”,追求租金回报率。
      • 至少3%的租金,你要获得很高的租金回报,唯一的方式就是面积尽量小
      • 从赚钱的角度来看,比较吃亏。盈利=(卖出-买入)面积周转**,因为面积小了,当然好处就是不怕楼市的彻底崩溃。
  • 房地产投资的流派(二)
    • 低总价流派
      • 在某个区域内,寻找总价最低的房源
    • 法租/民宿派(以上海为例)
      • 法租派
        • 要想获得高额租金,有两种方式
          • 最低端,极小面积户型,基本生活需求无法压缩
          • 做外国人生意
      • 法租派的升值
      • 民宿派,遇到的最大问题是一堆破事,各种客户会问,倒不是检查或安全啥的。
  • 房地产投资的流派(三)
    • “药单流”
      • 指购买产权存在纠纷或其他问题的房产。但“解药”绝对是无差别的人类体力劳动,太累了。
    • 周转派
  • 逼空式上涨
    • 房价=大盘指数+板块强弱+自身优良。
    • 如果市场上降价本身并不能带来成交,那么最好的策略是加价
    • Make new news(没事要在市场上制造点新闻,刷存在感,刷个脸熟)
  • 房地产市场的两朵乌云
    • 房价的涨幅来自货币的增发,但不是每个城市涨幅一样的原因是因为存在“水滴现象”,也就是说远近亲疏,货币如水。
    • 凡事都可以解释,凡事才都可以预测
    • 两朵乌云是
      • 一线城市过度上涨(给一点时间,二或三线城市会涨上去的,这是传导的问题)
      • 一、二手不匹配(如果房子的价值50%是来自于房龄的话,就会很可怕,房子就会变得 不保值。)

获得更多的现金——借贷的技巧 179/316

  • 第一个1000万元
    • 在楼市的修行中,重要的是第一套、第六套、第十六套。99.9%的人终其一生,都不会通晓真正的道理但不妨碍这些人的幸运,方向永远比速度更重要,信仰决定结局
    • 人生中的第二个重要门槛,是5000万(2016年水平)。1000万是有产和无产的分水岭,5000万就是财务自由的分界线。
  • 长线负债率
    • 贷七成,人的一生中,大约只有一次机会。但我没用上
    • 长线负债率是22%左右,意味着净资产:负债=4:1,绝大多数的多军的负债率在9%以下。
    • 攒几百万贷款和攒几百万首付一样困难
      • 抵押贷款的话,能做到估值的5成吧。(银行会调低估价到7成,然后再给你7折贷款,差不多就是0.49)
    • 平均贷款年限大概是8年。
  • 准备借钱
    • 贷款增加一倍,你至少需要一年时间,而一年时间,楼价又升了20%。
    • 若想要保持负债率不变,则贷款需要和房价一样迅速增长
    • 80%的时间在搞钱,15%的时间在看盘,5%的时间在交易。
    • 193/316那个计算,lionel没看懂。
  • 贷款的外围世界
    • 叠加贷:按揭贷+消费贷
    • 二套叠加贷
    • 接力贷:主贷人没有任何贷款记录,由辅助贷款人提供担保、连带还款。已叫停
    • 内房贷:在香港办理贷款,购买内地的房子。仅对香港市民。
    • 内保外贷
    • 无抵押贷款:6%7%一般只接受体制内的,13%14%是主流。
    • 贷款中介
  • 资金的分层
    • 借银行
    • 资金的分层
      • 0~2%的,活期和闲置资金
      • 3~4%的,定期和理财
      • 4-5%的,信用卡
      • 5~6%的,亲友
      • 6~7%的,抵押贷款
    • 资金进入4.9%以后,等于用借来的钱在做投资
  • 2017,保汇率还是保资产
    • 日本当年
      • 出口的东西,越来越便宜
      • 国民自用的产品,越来越贵
    • 真正导致资产泡沫崩溃的,是中国人一窝蜂地拥出去抢购海外资产
  • 贷款应该是收入的多少倍
    • “贷款收入比”最高只有8.56倍,绝大多数是4~5倍。
    • 贷款应该是收入的20倍,是财务最优化的结构
  • 我们需要多少年还清贷款
    • 认真对待,6年可以还完
    • 三年工资要涨到40%才行,也就是年涨12%啊
  • 一些基础财务函数
    • 月供PMT
    • 总月供
      • 总月供和总利息不是一回事。
    • IRRNPER
  • 公积金的用法
    • 不要过度关注,当然可以根本不要去用它
  • 针刺效应
    • 针刺效应:是那种短期“一两个月2%”回报的项目。
  • 抵押和再抵押
    • 抵押贷款的用途(装修,买车,买家具艺术品)。
  • 截断和再抵押
    • 抵押贷款真正的用法,应该是把你的按揭还了,重新再抵押
    • 持续不断地再抵押,可以极大地优化你的财务结构

理解真实世界 253/316

  • 如何运营一家企业
    • X,Y轴的确定?
    • 中国消费者有一个很不好的习惯,以价格定性能。
    • 要克服低毛利的方法,就是经销商数目足够少。每人管一大片,这样冲突、串货现象才会大大减少。
  • 无中生有的高阶
    • 竞争对手的优秀,决定了我们的成本线,而我们超过竞争对手的部分,才是超额利润。
    • MIP(Margin Improvement Project)毛利提升计划,开始时最好,然后慢慢地修改配方,最后的时候,已经完全不一样了
    • 消费者支付的不是商品本身,而是商品对应的阶级认同身份感
    • 你只要认真,比对方更认真,花心思去做,你就可以赢,因为这个世界上,认认真真的人实在太少了
  • 上海楼市的三分天下
    • “我们只会捍卫那些我们钟爱的,我们只会钟爱那些我们了解的,我们只会了解那些我们熟悉的。”
    • 上海楼市的三类人
      • 本地人
      • 外地人
      • 外国人
    • 只有外国人的时候,房租才够高;只有外地人的时候,才会有租房市场。
  • 沉默的上海人
    • 1990年前的上海,比较穷,那时候上海姑娘更愿意嫁到江浙,因为浙江人更富。
    • 人口既不会因为某地区房价(物价)高而停止涌入,也不大会因为某地房价低大肆涌入--这个确实是,可能主要由80%的人在随大流
  • 下一站,重庆(一)
    • 大城市固定资产投资规模,这个数据得看看。
    • 大城市房屋供应量
    • 如果西南有中心城市的话,那就只能是重庆。
  • 下一站,重庆(二)
    • 固定资产投资=投资+土地出让金;消费=差额+土地出让金
  • 下一站,重庆(三)
    • 只有大业主,才能无所顾忌地使用物业维修基金。
  • 重压之下,生存之道
    • 必须是“价值投资”
    • 必须有足够长的雪坡
    • 楼市无波段,一个波段,至少要15%才可以赚钱
  • 买卖是买卖,租赁是租赁
    • 当你入手一套房子前,你先要想清楚,你图是租金,还是差价
    • 获取房租利益最大化的方式是什么?答案是“空置”
    • 影响一套房子卖出价、卖出速度的最主要因素是什么?品相,品相,品相
  • 外国人的购房观
    • 外国人考虑的并不全是性价比,还有熟悉和抱团
  • 香港楼市崩盘始末
    • 按照官方的数字,香港房价在2012年正式回到1997年的高点
  • 格调
    • 所有的生物,都会竭尽所能地以最高的效率活下去
    • 伪装阶层,本身是不经济的!这部分是9%,还有1%会伪装得“比真实阶层低一点”。
    • 以正合,以奇胜

收获

  • chap1的理论共鸣最多,chap2装修部分也有收获,chap3-5应该属于实战,我等3套房以下的可以下的可以说看看背后的思路,但实操起来风险巨大。
  • 可以看看水库论坛,任何东西只有深入了才会专业,这是真理,但毕竟99%都是普通人,跟着时代随大流也不会差到哪去。
  • 2019年之前看看是不是把房产抵押了再搞一套老破小流呢。
读书摘要
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