缘起

• 2017-05-29标注为想读，2018-02-07从图书馆借的，计划3月份看完。
• 2018-02-23开始看第1个番茄钟，从1-22/316，全书计划14个番茄钟，是3月份要读完书的中一本。
• 2018-03-03全书花了12个番茄钟读完的。
• 作者是yevon_ou，本名是欧成效，2017年4月第1版第1次印刷，中国友谊出版公司。

内容

• 目录

社会科学皇冠上的宝珠-经济学 1/316

1. 大道随行，不忘本心
   • 《万物理论》既是电影，同时基础理论也是社会运行的一些规律。
   • 体，用，术
     • 正确的基础知识，
     • “体”，大道理是根本，但它很少帮助我们赚钱。“术”，每一条都精灵古对，但它们只能碎片化使用。
     • 体（正确的信仰和三观），用（水库论坛里的知识），术（听到的小技巧）
2. 奇异的经济学
   • 自然科学皇冠上的宝珠，是物理学。
   • 没有真正的“经济学”，有的都是“政治经济学”，因为只有生产力最大化，最能治国治民。
   • 真正的奥派只有哈耶克一人得诺奖了，一大半的都是凯恩斯主义。
3. 经济学第一定律——dT>0
   • 该公式是整个经济学的核心，来源亚当.斯密，这里T代表交易。财富来自交易。--书《铅笔的故事》
   • 怎么去看待和理解交易，微观还是宏观去看？--lionel思考。
4. 经济学第二定律——修补bug的定律
   • 第二定律：市场创造一切，除了市场本身。
   • 第一定律的bug在于，他包容不了“暴力”。
   • 所以交战的国家，应该停止部分贸易。相互有敌意的国家，应该限制贸易。——这可能也是美对朝的制裁方式和原因。
5. 经济学第三定律——R≠0
   • 第三定律：暴力永不为零，也就是说暴力无法根除，只能被尽量削减，R代表抢劫。（英美的一些地区，警察业是民营的，因为州政府或国家层面控制着更大的暴力。）
   • 最终暴力。那么过去的农民“自发式起义”成功和失败的原因究竟在哪？
   • 这是由暴力的本质特性决定的，你又怎能指望暴力集团为零。还不如换个思路，承认“绝对零度”不可能达到。换个思路这种思维很重要。
   • 民主仅仅是51%的人口代表。51%和100%，这是本质上的概念性区别。
6. 对方的反击
   • 你对开发商的任何伤害，最终只能导致房价更高。因为你把原来做得好的A换掉，那么B的成本肯定会更高。
   • 一阶经济学讲的是从“我”的视角，二阶经济学是考虑“我这样做了以后，你会怎么做”。充分考虑到了对手的反应，然后再看这件事的总效果。
   • 消费者和消费者竞争；生产者和生产者竞争；生产者和消费者从不竞争。
   • 读萨缪尔森的《宏观经济学》。
7. 经济学入门——市场营销
   • 29/316那个图要再思考一下（没看懂本质）。
   • 一般而言，成年人的市场，是老人和小孩的10倍。
   • 尊重每一个人的想法，用不同的商品迎合不同的消费者；在每一个市场都做到第一。
   • 同一商标能占领的市场份额也是有限的，你不可能通过并购来扩大市场份额，除非你并购了之后从来不整合。
8. 政治学第一定律
   • 公平，什么公平，谁的公平？
   • “效率和公平”，本来就是同义词。最有效率的，就是最公平的；最公平的，就是最有效率的。
9. 价格之三维价格
   • 价格不是二维的，是三维的。看到的“K线图”是二维的，X是时间，Y是价格，而Y代表“最低一套抛盘”，而不是全部的价格信息。
   • 当你发现差距时，差距已不可逆转。
   • 房价=大盘指数70%+板块指数20%+小区指数10%。
   • 真正的房地产投资家眼里，是有两个价格的，总体是价格，是99个业主的心理价位；边际价格，最便宜1个奇葩价位。当这两个价格发生冲突时，我就认为是笋盘，是笋盘就买入。
   • 市场上永远有80000元卖30000元的现象，问题的关键是，为什么会给你遇到。
10. 价格之搭桥
    • 价格深度，是指“价格下跌的速度”。
    • 当一家公司成交率太低的时候，股票价格过高，你抛出根本没有人接盘，所以还是没有赚到钱，当然对于小散这样是没有问题的，你是能抛出的。
    • 搭桥就是“把现金变成几倍的价值但是流动性不好的资产，再把资产变成几倍的现金”。
    • 把现金变成几倍价值但是流动性不好的资产；把流动性不好的资产变成流动性好的资产。--这可能是金融的玩法，要学习一下。【毕竟你拿1块直接换人家5块，人家肯定不换，但你搭个桥，分两步走，这样就有可能了。】
11. 价格之框架
    • 之前花了太多心思在“赚收益”上面，而不是“赚流动性”上面。（如果人家比你优秀，你觉得你望尘莫及的优秀，本质上应该是你的方法和思路和他有望尘莫及的差距，先解决这个，然后再努力和时间管理。）
    • 了解一下西方证券史。
    • 基金是什么，基金就是一只永不需要出货的低资金成本老庄股。（任何基金，“买入”的最佳时刻点，是在基金“募集成立”的时候）这个能看下是不是有效果。
    • “低流动性变高流动性”有一种最简单的方法，就是放在岁月里浸泡。只有你有足够长的时间，任何房产都能卖掉。
12. 财富追赶问题
    • A是土豪，B是金领，R1是资产回报率，R2是B的资产回报率，R3是B的工资增长床，不要考虑太多，本质上R1=R2=R3=0，和其它值是一样的，“你所赚到的一切利息，其实都是印出来的”。
    • 动作带来收益OC（Operation Contributions）
13. 中产阶级如何保护自己的财富
    • 想要社会排名不下降，你的增长必须达到每年+22%。
    • 不要持有任何货币，也不要持有任何类似于准货币的东西，因为全世界的货币，都跑输“实物资产”。【中级的玩法就是持有实物（房产、特取经营权）。】
    • 世界上真正赚钱的是什么？是债务。
    • 赚钱各有“模式”（千万有千万的模式，上亿有上亿的模式，百亿有百亿的模式）。

天大的事——我们的房子 63/316

1. 劳动人民购房手册
   • 老公房大概是流动性最好的品种（源源不断地新增低层外来人口，才能撑起规费公房市场的繁荣）。
   • 我们必须清楚地知道，“并不是每一套房子都是保值的”。
   • 最赚钱的，最好投资的，以及最“安全”、最具有防守性的，是二级盘。【这里面最重要的不是记住结论，而是看作者如何去分析的，因为环境会变（lionel评）】
2. 处房情结
   • 房地产市场和房地产投资市场，根本就是两回事。
   • 在中国，由于特殊的“处房情结”，一手房和二手房市场是割裂的。
   • 中间也用到了两维来区分目标客群和房地产分类--这些都要学学，然后再在相应区域内，用颜色标注自己定义的特性。
3. 你的第一、第二套房子
   • 相对于第三、第四甚至第五套房子，一、二套实在是容易的单子。
   • 对于买第一套房，关键有三点：守拙，勤奋，大智慧。
     • 菜鸟的意思是，你要“听劝”，必须要有自知之明的能力。
     • 勤奋，就是看房200套【一般而言，平均每个小区2_3小时看23套房源】。
     • 大智慧，就是事情得分轻重缓急。
4. 屌丝如何买房
   • 屌丝的心理价位是市场价的70%，大概是落后市场18个月。
   • 屌丝选房不愿意在硬指标（地段、楼层、朝向、景观、层高、水泥用料）上花钱，能省则省，却在轻指标（品牌、精装修、广告）上浪费了很多钱。
5. 学区房的大风险
   • 把学区房的价值拆成“房子+学票”，学票的价值相对固定，不像房价那么涨得离谱。
   • “选个好学校，就有好教育”，“有了好教育，就有好工作”，这两句话是要打折扣的。
   • 我们更担心的是学区房背后深不可测的瞬间归零的风险，学区房溢价过高了。
6. 装修：“凤变冰”入门（一）
   • 把老装修彻底敲成原始社会，恢复到光秃秃的水泥骨架，四边框粱，然后再用高质量水泥加固。（因为那些建筑材料已经很老旧了）
   • 要注意潜规则，该给的钱要给钱，该认怂的时候得认，这样以后方便。
   • 任何一段墙壁，都必须要有电源插座，不是一面墙，只有要被东西分段的，必须要有插座。
   • 凡是有下水的地方，都要装上水，每一个阳台都要连接冷热水。
   • 把厨房和卫生间改大，卫生间的镜子要尽可能大，最好是半身镜。
7. 装修：“凤变冰”入门（二）
   • 如何做出视觉大空间的感觉，这个需要注意一些细节。
   • 把房间撤空，统一色调，绝对不要使用折叠件，（移门虽比拉门省空间，但移门更容易坏）。
   • 40平米的一居的情况下，我们在90%的工业化基调情况下，再花10%的精力做个个性化的装修。
8. 利率与房价的精算法
   • 利率每加息0.25%，房价下跌1%,但利率对房价的影响最大的上限不超过5%。
     • 计算公式是14%35%=4.9%。【35%是房子中贷款的比率；20年期贷款则口诀是“1:7”，上下有2%的利率波动，就是14%，但1:7是怎么来的，不知道了* lionel思考。】
   • 央行对于利率的调整，应该是“零效应”，不改变任何生产关系。因为对A要提价，那么B就是降价，所以总体是零的。不要只看一面，而要从全局思考-lionel评。
9. 楼市的季节性现象
   • 一年中楼市最重要的月份是3月、4月（春节后会有年终奖红包发），涨幅从来不在9~10月产生。
   • 反向来看，一年中最重要的月份，其实是12月~1月，这是一年中最淡的淡季。
   • 上海楼市暴涨年份主要是奇数年，“双数年”是比较平稳和缓的年份。【“单数年”其实是领涨，“双数年”其实是补涨。】双数年的年末和单数年的年头一定要入场，到单数年的10~11月，一轮行情结束。
10. 楼市的回报有多高
    • 当你的财富以5倍、10倍的迅猛速度增加时，你的负债并不能以同样的速度增加。
    • A10相当于10亿，A9呢就是1亿身家，A8呢就是千万身家，A7数万年薪，数百万终身积蓄，这是量级的计算啊。
    • 房地产投资是一种“起于A8，兴于A9,止于A10”的游戏。
11. 零首付精算法
    • 如果做高总价，实际操作中，也就是多七成贷款，付一成税。
    • 全款呢，一来可以跟卖家有得谈，降低总价；二来呢，可以在合同上再次降低总价，这样又可以降低税费。
12. 装修基础知识概念
    • 装修分两种：小于40平和大于250平。
    • 如果走装修公司，那么得要支付7%的营业税，5%的监理费，总体下来比不正规的贵20%左右。
    • 装修步骤：
      • 水电隐蔽工程
      • 木工
      • 泥水匠
      • 总装
    • ABC分析法，物料成本其实并没有明显的上涨，而人工确涨了不了。对于装修成本来说，厨房、卫浴、地板、油漆，这些A类占据了80%以上的货值，而B类是打酱油的，C类占了20%的价值。

最稀缺的职业——房产投资 121/316

• 房产投资：我不是中介
  • 每一个行业，都有它的平均利润。而卓越于平均的，才是你的超额利润。如果你赚平均利润，那也就是个苦力钱。
  • 中介这个行业，没有回头客。（越是回头客多的地方，越是热情周到；越是流动性大，游客多的地方，一次性服务态度越差）。
  • 一个职业房地产投资者，至少要有5000万的资产，买卖过10套房。
• 房产投资与实业报国
  • 任何一个行业，归根到底，其利润率和高科技无关，而仅仅和竞争对手有关。
• 房产投资人的正义感
  • 商人通过贸易和流通，降低了制造成本，是巨大的财富制造者。
  • 价格决定一切，价格是稀缺度的衡量尺度。一个行业，越是利润丰厚，越是说明国家急需、社会急需。
• 房产投资行业的忌讳
  • 数钱，也不数自己的房产证，不能仔细点数自己身边的资产有多少。【账算得越细，钱输得越多。一个人过多地纠缠于细枝末节，他就没有勇气思考大的图景。】
  • 写回忆录，因为回忆其实是一种怯懦的表现。
  • 休大假，一鼓作气冲上A9的层次，休息6个月之后很难再回归到队伍中。
• 房产投资中的保险
  • 金融业四大支柱：银行，证券，保险，依托。
  • 险差损，费差损，利差损，这些是“古典保险”。
  • 每一张保单都有现金价值，大概是6%左右，也就是销售100万的话，有6万是被保险公司当作“销售利润”归入利润栏里的。看下保险公司的年报lionel想。
  • 风险敞口就是以下4个的总和
    • A.所有信用卡负债
    • B.所有的私人借款负债
    • C.“月供-房租”*24
    • D.适当的医疗费
  • 纯保障险现在已经没有了，连香港也不卖给内地了，目前的方案是投1800，保100万元，人身意外保险。
• 房产投资业的2N定理
  • 2N定理，就是每年买两套。
  • 目标分解法，你要赚1亿
    • 先用了3100平米，然后静等3年涨幅
    • 3100平米，就是50平米*60套
  • 我们几乎将半生的心血，耗费在“建立头寸”上面。
  • 定期定额投资 除了基金外，还可以做到，每年买一套房。
• 2N之通关
  • 持续买入会导致你财政崩溃；你财政崩溃，是因为你看好房价会大涨。
  • 一般来说，我们需要每年400万元的资金，才能维持“每年2N”。10套之后，从第11套开始，你不是2N，你是4N。
• 房地产投资的流派（一）
  • 交易成本有多高，单次交易，房价的20%左右。
  • 最终你会走上哪条流派，由你自身禀赋决定。
  • “大面积低总价”流派
    • 成本足够低
  • “老破小”流派
    • 适合初学者的流派，指的是追求“房租/房价，百分比最大化”，追求租金回报率。
    • 至少3%的租金，你要获得很高的租金回报，唯一的方式就是面积尽量小。
    • 从赚钱的角度来看，比较吃亏。盈利=（卖出-买入）面积周转**，因为面积小了，当然好处就是不怕楼市的彻底崩溃。
• 房地产投资的流派（二）
  • 低总价流派
    • 在某个区域内，寻找总价最低的房源。
  • 法租/民宿派（以上海为例）
    • 法租派
      • 要想获得高额租金，有两种方式
        • 最低端，极小面积户型，基本生活需求无法压缩
        • 做外国人生意
    • 法租派的升值
    • 民宿派，遇到的最大问题是一堆破事，各种客户会问，倒不是检查或安全啥的。
• 房地产投资的流派（三）
  • “药单流”
    • 指购买产权存在纠纷或其他问题的房产。但“解药”绝对是无差别的人类体力劳动，太累了。
  • 周转派
• 逼空式上涨
  • 房价=大盘指数+板块强弱+自身优良。
  • 如果市场上降价本身并不能带来成交，那么最好的策略是加价。
  • Make new news（没事要在市场上制造点新闻，刷存在感，刷个脸熟）
• 房地产市场的两朵乌云
  • 房价的涨幅来自货币的增发，但不是每个城市涨幅一样的原因是因为存在“水滴现象”，也就是说远近亲疏，货币如水。
  • 凡事都可以解释，凡事才都可以预测。
  • 两朵乌云是
    • 一线城市过度上涨（给一点时间，二或三线城市会涨上去的，这是传导的问题）
    • 一、二手不匹配（如果房子的价值50%是来自于房龄的话，就会很可怕，房子就会变得 不保值。）

获得更多的现金——借贷的技巧 179/316

• 第一个1000万元
  • 在楼市的修行中，重要的是第一套、第六套、第十六套。99.9%的人终其一生，都不会通晓真正的道理但不妨碍这些人的幸运，方向永远比速度更重要，信仰决定结局。
  • 人生中的第二个重要门槛，是5000万（2016年水平）。1000万是有产和无产的分水岭，5000万就是财务自由的分界线。
• 长线负债率
  • 贷七成，人的一生中，大约只有一次机会。但我没用上。
  • 长线负债率是22%左右，意味着净资产：负债=4：1，绝大多数的多军的负债率在9%以下。
  • 攒几百万贷款和攒几百万首付一样困难。
    • 抵押贷款的话，能做到估值的5成吧。（银行会调低估价到7成，然后再给你7折贷款，差不多就是0.49）
  • 平均贷款年限大概是8年。
• 准备借钱
  • 贷款增加一倍，你至少需要一年时间，而一年时间，楼价又升了20%。
  • 若想要保持负债率不变，则贷款需要和房价一样迅速增长。
  • 80%的时间在搞钱，15%的时间在看盘，5%的时间在交易。
  • 193/316那个计算，lionel没看懂。
• 贷款的外围世界
  • 叠加贷：按揭贷+消费贷
  • 二套叠加贷
  • 接力贷：主贷人没有任何贷款记录，由辅助贷款人提供担保、连带还款。已叫停。
  • 内房贷：在香港办理贷款，购买内地的房子。仅对香港市民。
  • 内保外贷
  • 无抵押贷款：6%_{7%一般只接受体制内的，13%}14%是主流。
  • 贷款中介
• 资金的分层
  • 借银行
  • 资金的分层
    • 0~2%的，活期和闲置资金
    • 3~4%的，定期和理财
    • 4-5%的，信用卡
    • 5~6%的，亲友
    • 6~7%的，抵押贷款
  • 资金进入4.9%以后，等于用借来的钱在做投资。
• 2017，保汇率还是保资产
  • 日本当年
    • 出口的东西，越来越便宜
    • 国民自用的产品，越来越贵
  • 真正导致资产泡沫崩溃的，是中国人一窝蜂地拥出去抢购海外资产。
• 贷款应该是收入的多少倍
  • “贷款收入比”最高只有8.56倍，绝大多数是4~5倍。
  • 贷款应该是收入的20倍，是财务最优化的结构。
• 我们需要多少年还清贷款
  • 认真对待，6年可以还完。
  • 三年工资要涨到40%才行，也就是年涨12%啊。
• 一些基础财务函数
  • 月供PMT
  • 总月供
    • 总月供和总利息不是一回事。
  • IRR和NPER
• 公积金的用法
  • 不要过度关注，当然可以根本不要去用它。
• 针刺效应
  • 针刺效应：是那种短期“一两个月2%”回报的项目。
• 抵押和再抵押
  • 抵押贷款的用途（装修，买车，买家具艺术品）。
• 截断和再抵押
  • 抵押贷款真正的用法，应该是把你的按揭还了，重新再抵押。
  • 持续不断地再抵押，可以极大地优化你的财务结构。

理解真实世界 253/316

• 如何运营一家企业
  • X,Y轴的确定？
  • 中国消费者有一个很不好的习惯，以价格定性能。
  • 要克服低毛利的方法，就是经销商数目足够少。每人管一大片，这样冲突、串货现象才会大大减少。
• 无中生有的高阶
  • 竞争对手的优秀，决定了我们的成本线，而我们超过竞争对手的部分，才是超额利润。
  • MIP（Margin Improvement Project）毛利提升计划，开始时最好，然后慢慢地修改配方，最后的时候，已经完全不一样了。
  • 消费者支付的不是商品本身，而是商品对应的阶级认同身份感。
  • 你只要认真，比对方更认真，花心思去做，你就可以赢，因为这个世界上，认认真真的人实在太少了。
• 上海楼市的三分天下
  • “我们只会捍卫那些我们钟爱的，我们只会钟爱那些我们了解的，我们只会了解那些我们熟悉的。”
  • 上海楼市的三类人
    • 本地人
    • 外地人
    • 外国人
  • 只有外国人的时候，房租才够高；只有外地人的时候，才会有租房市场。
• 沉默的上海人
  • 1990年前的上海，比较穷，那时候上海姑娘更愿意嫁到江浙，因为浙江人更富。
  • 人口既不会因为某地区房价（物价）高而停止涌入，也不大会因为某地房价低大肆涌入--这个确实是，可能主要由80%的人在随大流
• 下一站，重庆（一）
  • 大城市固定资产投资规模，这个数据得看看。
  • 大城市房屋供应量
  • 如果西南有中心城市的话，那就只能是重庆。
• 下一站，重庆（二）
  • 固定资产投资=投资+土地出让金；消费=差额+土地出让金
• 下一站，重庆（三）
  • 只有大业主，才能无所顾忌地使用物业维修基金。
• 重压之下，生存之道
  • 必须是“价值投资”
  • 必须有足够长的雪坡
  • 楼市无波段，一个波段，至少要15%才可以赚钱。
• 买卖是买卖，租赁是租赁
  • 当你入手一套房子前，你先要想清楚，你图是租金，还是差价。
  • 获取房租利益最大化的方式是什么？答案是“空置”。
  • 影响一套房子卖出价、卖出速度的最主要因素是什么？品相，品相，品相。
• 外国人的购房观
  • 外国人考虑的并不全是性价比，还有熟悉和抱团。
• 香港楼市崩盘始末
  • 按照官方的数字，香港房价在2012年正式回到1997年的高点。
• 格调
  • 所有的生物，都会竭尽所能地以最高的效率活下去。
  • 伪装阶层，本身是不经济的！这部分是9%，还有1%会伪装得“比真实阶层低一点”。
  • 以正合，以奇胜。

收获

• chap1的理论共鸣最多，chap2装修部分也有收获，chap3-5应该属于实战，我等3套房以下的可以下的可以说看看背后的思路，但实操起来风险巨大。
• 可以看看水库论坛，任何东西只有深入了才会专业，这是真理，但毕竟99%都是普通人，跟着时代随大流也不会差到哪去。
• 2019年之前看看是不是把房产抵押了再搞一套老破小流呢。