最近楼市回暖，房价回涨，排除很多购房者的投资型房产需求，很多自住型房产的购房者，无论是首套房的刚需，还是即将换房的期盼，挑选一套满意的房子可以说，不仅是人生物质资产的投资，也是精神幸福的投资，并且也是大多数人都能做好的投资。巴菲特在2010年致股东的信中写过，他购买位于奥马哈的自住房产看成人生第三成功的投资，因为他仅仅花了3.15万美元，就能和家人获得52年的美好回忆，而且还在继续收益（前两大成功的投资是购买了一对婚戒）。

人生第二幸福的投资

中国人讲究有房，因为房子是“家”的承载体，包含了家人的浪漫甜蜜，子女的成长快乐，心灵的舒适港湾。能给人以安全感、幸福感和归属感，这是租房无法提供的，因为房东可以不断提高房租，也可能因为卖房随时终止合同。你可以根据自己和家人的喜好，随时为自己的住所进行装饰，这是生活享受而非居住成本。这种投资所获得的多层次美妙的回报，是其他任何投资都不能比拟的，而且当你持有这份资产时，它不仅可以为你遮风挡雨，还可以增值保值。虽然未来房价涨跌反复，但是只要我们不是在房价大泡沫时买进，长远上看房价肯定是曲折上涨的。

为什么说房地产有增值保值性？

铝曾经是比黄金还有贵重的贵金属，非常稀有。欧洲的统治者阶层甚至把它做成皇冠和餐具，拿破仑招待贵宾时，贵宾使用金碗，自己使用铝碗（现在看来是非常不健康的做法），可见铝器占据极高的价值地位。铝之所有稀有并不是因为它在地壳中含量少（相反是非常多），而是因为铝元素非常活跃，当时的技术难以提炼。但自从电解铝技术的发明以后，铝制品开始进入千家万户，已经不再尊贵。反观，现代科技发达的今天，手机的价格却有所下滑，这是因为技术升级带来的产量提高的结果。都是相关领域技术的发达，带来生产成本的下降。再来看看房产，目前房屋的建筑结构主要有砖混、框架、框剪、钢结构等、所用材料无非是水泥、钢筋、砖等，不同于电子产品材料和工艺的日新月异，这些材料和施工技术几十年前就已经存在了。建筑行业的进步缓慢，是房产得以保值的一个重要因素。

在二手房买卖中，房龄是影响价格的一个重要因素，它还体现在室内外装修以及外立面、电梯、大堂、小区环境等公共区域。这些都是折旧因素，旧房子当然卖不过新房的价格（其他因素相同的情况下）。如今新建住宅使用权限为七十年，实际上使用上百年都不是问题，加之使用年限长，折旧速度是非常缓慢的，甚至大多数时候低于通货膨胀的速度。并且不同公司、不同的房屋质量都是影响价格的因素，就和品牌效应一样，会导致价格溢价。

我们通常所说的房地产，实际上是包括两个部分，一个是房产，一个是地产。因为房子是依附于土地之上的，房地产中的地产，更是增值保值的重要一方面。土地资源是有限、稀缺的，建一套房屋住宅，它就不能再拿来耕地或修路，机会成本高。其次，土地资源无法挪动，这意味着不同地区的房屋无法形成竞争。最后，一块土地上相应的配套设施和各类投资建设（如基建、医疗、教育、商贸、交通等等），以及与其他区域的联动，毕竟近水楼台先得月，这些也是无所挪动的。

综合来说，以上几个因素构成了房地产的保值增值性，而这个特性其实是相对的。相对于通货膨胀，货币来言，有保值增值性。房地产不会因为技术进步而贬值，不会因为人们的需求变化而贬值、不会因为快速过期而贬值，加之土地的稀缺性和配套投资的发展使得它更加有自己的增值贬值特性，而且在人口逐渐增多、流动性大的地区，会使这一特性更加突显。而且加上房屋具有投资投机属性和刚需，房屋的价格只要不太离谱，就会一直增长上去。

挑选自住型房地产的核心

挑选自住型房地产的出发点是，就是你将来要住在这里，所以一切要从自身的需求出发。工作固定，希望上班方便，那么就在工作地附近找楼盘。喜欢安静，那么就要选择远离工厂、公路、工厂的住宅区域。喜欢散步、看风景，那么就可以把公园、江景湖景考虑进来。每个人的喜好不同，所以挑选的标准也不同，买自住型房产上一定要亲力亲为，不可盲信专家。

买房要考虑的因素主要是三个方面：总价、地段交通、户型。我们在挑选房屋时，往往倾向于大品牌是因为它们解决以后的隐性烦恼，以及优质的服务配套。但是作为自主购房者，我们还是要考虑这些基本的因素，再去考虑其他方面。很多人是价格一票否决制，可在接受的价格（首要）和地段（次要）里，找到可接受的户型（小户型）。许多首次购房者一进入售楼大厅，首先看的就是户型，户型满意就定下来了。但是以上的三个方面绝不是只考虑的三个方面，否则一旦入住之后，各方各面的不满意的就开始冒出来，所以，买房一定要做好准备工作。

步骤1：购房预算

首先要考虑的，当然是买房预算的问题，贷款首付最低是三成，住房公积金贷款最低为30%，且个人总额只有50万（家庭是60万）。虽然商贷要求购房者月供不高于家庭收入的50%，单基本都可以拿到最低首付比例。总体而言，首套房3.5倍杠杆问题不大，也就是手上有30万资金，差不多可以买100万的房子。

对于住房公积金贷款，一定尽最大努力用上。因为公积金的贷款利率（3.5%）比商业银行贷款（4.9%）低很多，别看每个月月供相差不大，积累二十年三十年，可就是十几万的差距了。而且比起每年5%的通货膨胀率，你所还的利息在未来是越来越不值钱，而你现在贷款买到的东西的价值在未来会越来越值钱，这会使债务人（购房者）受益，债权人（银行）受损——因为它降低了负债的实际利率。况且个人贷款中，房贷是利率最低的品种。所以在政策允许的范围内，公积金贷款请使用最大贷款额度，最长还款年限。

除了贷款总额之外，还要考虑月供。建议是月供金额占家庭收入50%以下为宜。我们可以以月度结余与月供的比例来衡量住房贷款的激进程度。

               (月收入 - 月供 - 开销) / 月供 = 100%

说明家庭每月都能累积一个月的月供，一年就是12个月的月供，当这个比例是负数时，那就表明入不敷出了，提醒你必须重新审视自己，要么提高收入，要么减少不必要的开销。当比例在0到100%之间时，此时你的结余资金经不起损失，建议做一些风险低的稳健型投资，当然能超过5%的年化收益率的基准线最为合适。超过100%，再去考虑那些高风险高收益的投资。

步骤2：恶补房地产基础知识

买新小区时需要重点关注的项目：

（1）容积率：整个小区的总建筑面积除以用地面积所得的比例。比例越高，说明建筑越密，越低则居住越舒适。

（2）建筑面积：套内面积+公摊面积。主要注意的是开发商赠送的面积，如飘窗、阳台、入户花园等，哪些面积是考虑了后期调整之后增加的面积。

（3）得房率：套内面积/建筑面积。一般来说这个比例越大越好，那么电梯井、楼梯间、公共过道这些公摊面积就越小。

（4）绿化率：植被面积与建设用地面积之比。

（5）车位配比：1：1.2。就是100户配120个车位，但是物业不会把所有的车位拿来卖，具体多少拿来租只有再看具体情况。

（6）楼型：是板楼还是塔楼，不仅影响采光、公摊面、还会影响住宅时的噪声，一般分两梯四户或者五户等。

（7）毛坯房：入住前看清楚毛坯房还是精装房，一般开发商报出的“装修价格”是偏高的，而且交房时间一般会比毛坯晚半年。

（8）预售许可证：这是房管局发给开发商的证，有这个证才能对外销售，交钱钱一定先看看有没有这个证。

（9）订金：很多开发商称之为认筹，交了订金之后不想买了，开发商必须退还。定金：开发商将其冲抵为违约金，可以不退。所以，注意看订（定）房条款，开发商在拿到预售许可证之前是不能收钱的。

（10）违约金：记住违约金不能超过标的物价值的20%，超过部分无效（法律不支持）。

步骤3：仔细比较，慎重决定

看多了很多的楼盘，往往会发现各有优劣，最终导致迷失了标准，看不清真实的品质。有以下的参考标准

1.地段：与生活圈、工作圈的距离；周边学校（学区划分）；周边休闲（公园、风景带）；周边医疗

2.交通便利性：地铁、公交等

3.户型：室内布局、朝向、通透采光等

4.价格：总价、每平米单价

5.小区配套设施：幼儿园、娱乐中心、商铺等

6.小区整体规划设计（楼栋布局、人车分流等）

7.绿化景观

8.车位配比或价格

9、工程质量（施工单位资质、建筑用材等）

10、开发商品牌

11、物业公司品牌及费用

12、扣分项（不利因素）：噪音源影响（工厂、交通、商业等噪音源）、空气污染影响（工厂、污水处理厂等）、其他不利因素（变电箱、垃圾站等）。

可以根据对不同因素的喜好程度，你可以对其设定不同的权值，然后打分，得出综合结果，在一轮看房后得出一个相对公平的主观结果。

另外，不要买一楼二楼和顶楼，因为受潮、漏水、噪声、冬冷夏热问题来的时候，你就没得选了。实在不习惯看楼盘时相互提及竞争对手楼盘，这样置业顾问（已有销讲前的培训），对方会把你不易发现的不利因素全告诉你。

现在该不该买房？

眼下房价居高不下，很多人觉得有泡沫，但是房价收入事关国家大事，不是说跌就跌的，而且房地产泡沫并不一定以房价崩盘来结束，它可能“软着陆”——货币贬值是的高房价不再“高”，或者是人民收入水平上升，更高的支付能力（俗称接盘侠）得以支撑高房价。更要说明的，导致高房价的主要原因不是房屋的制造成本，而是土地的稀缺性，加上民众的刚需(社会经济的发展，城市人口的增长)产生的投机属性，使得楼市畸形。假如你需要在这里工作生活，没有房买只能租房的话，交房租其实就是变相的支撑了房价，所以说，要买房能买早买，不要看房价的绝对值，而是在其相对增长的空隙里买入，尤其是刚性需求的购房者。