未来可以预测吗？
有的不可以，比方说经济危机啥时候会来？明天会发生些什么事情？我将来会遇到谁？
有的就可以，比方说经济衰退政府会采用哪些手段；我一年后会变成什么样子；我会遇上和我志同道合的人。
仔细分析就会明白，所谓可以预测的，不过就是符合一定规律的结果，而这规律，我们一般叫做“趋势”。
趋势，可以说是最重要的概念，说没有之一也不过分，趋势无处不在，顺势而为，会很轻松的达到目的；逆势而行，会很艰难，也不一定会达成目标。当然大多情况下，我们不知道趋势在哪儿，就那么埋头干活，有所得的时候，就自我膨胀觉得自己很厉害；有所失的时候，就妄自菲薄觉得自己一无是处甚至各种抱怨，其实不过是顺势成事，逆势失败而已，所以真正牛逼的大咖们都是有精准判断趋势的能力。
2012年房价大涨，感慨自己运气好的同时才终于真正意识到研究趋势的重要性，房产投资尤其就是趋势应用的典型案例，下面就以房产为例大致描述下我和妻子是怎么分析趁势积累资本的。
我国从2000年开始房产大潮造就了多少富豪，就连我这草根都是房产趋势的受益者，事实上房地产是大多国家可以用来刺激经济的有效手段，于是像澳大利亚这种经济结构简单（资源型）、人口又稀少（不到2300万）的国家，如果资源最大买方中国的订单下降，那澳洲政府还有什么手段有效刺激经济呢？
答案无非就是宽松政策以及房地产，于是趋势就比较明朗了，这不跟北京一样一样的招数吗？这就是国家宏观政策趋势，房产将处于上升通道，当时情况相似的还有俄罗斯、加拿大、巴西，但综合考虑，澳洲实在是第一选择，并不仅仅是因为我在澳洲的缘故。
大势已定，接下来需要分析的是在哪儿买，地段就仅次于政策的第二大因素。我们选地段跟所有人的共识一样，比邻商圈和学区房。就以第一套入手的在Zeltland期房为例，购入时间为12年2月，紧邻Sydney商圈，虽然很贵，是当时平均价位的近一倍，入手价是70万澳币，首期交10%，交房的时候付另外10%，我们还是毫不犹豫入手，先交7万2，一年后交房的时候已经涨到了90万澳币，纯赚近20万澳币，当时我们已经回国，交房之前就有很多买家找到我们的律师询问价格，后来我们以85万卖给一对很真诚的Local小夫妻，他们在交房之前就和我们签了两个月的租房合同，然后在两个月内办理购房贷款，就这么一笔皆大欢喜的交易就完成了。他们对房子和价格非常满意，入住后还拍照给我们看，因为我们也不知道交房后是什么样，还约我们回到悉尼后请我们喝咖啡以示感谢。
这笔交易我们的经济收益是这样，7万10%首款，当时汇率折合人民币49万，一年后交房时另外10%7万，折合人民币42万，售价85万5千澳币，律师费1600澳币，Capital Gain：85.5-70-0.16=15.34万澳币，折合人民币15.34*6=92万人民币，首款汇率损失7万人民币已经由两个月租金收入减去利息后的利润抵消，所以90万人民币是纯收入，因为房子售出后已直接转回国内。
除了经济收益外，可以看到，我们没有付出任何额外的时间或是精力，交房前就签订租房合同，没有一天空置，交房当日就有入账，没操一点闲心，就是因为这个区、这个地段发展潜力人人看好，我们只是提前一年就购入期房而已，利用趋势就是这么轻松。
再以另外一个现房为例，在Rhodes区，紧邻妻子母校麦考瑞大学，购入时间12年8月，入手价为60万澳币，首付20%，12万澳币，两室+Study Room，交房后我们花1200澳币将Study Room隔成单间，以两大一小三室出租给妻子同校校友，其后直到现在就再也没去过，租客很靠谱、很省心，交租现金流稳定，从不拖欠，而且随着澳洲政府预料中的宽松政策，利率大幅下降，相应的每月利润大幅提升，现在这套已经增值到了90万澳币以上，这是我们目前在澳洲留下的唯一房产，以备将来自住，这套的首付12万早已通过其他房产的收入赚回，也就是说，跟目前北京的住所一样，都是市场送的，没有任何压力。
澳洲以及大多发达国家的金融体制完善，购房可贷款80%，可以根据趋势和自身情况选择浮动（Flexible Rate）和固定（Fixed Rate）利率，每月只还贷款利息，本金在贷款周期内可以有多少还多少，还入的如果有需要还可随时取出，比方说贷款40万，年利率5%，每月只还1666.67块；如果有富余的2万澳币还入贷款本金，则每月只需还利息（40-2）*5%/12=1583.33块，如果有急用，这还了的两万块可随时支取出来，所以操作起来十分方便。如果房产增值，还可以做Refinance，把增值部分继续贷款90%用作投资，比方说我留下的Rhodes的这套增值到90万，如果银行估值到90万，增值的（90-60）=30万部分，可以最多贷款30*90%=27万澳币出来继续投资，就眼下的利率来讲，真是划算到了一种匪夷所思的地步。一般情况下，结合政策和地段选取的投资房，还有这些银行优惠和杠杆，平均两套便可赚出来一套，资本累积十分便利，而且关键在于根本不需要多辛苦、付出多少精力时间。
我们就是这么利用房产和杠杆完成资本和资产的转换的，并在转化中完成累积过程，最多时手中有十余套房子，都是最大限度利用贷款和杠杆，自己投资所占比例很小，13年5月回国，陆续处理房产，基本都是在一年周期内便全部售出，虽然澳洲房产还在增值趋势内，比方说Zeltland那套现在已涨到1.2Million，但我们的考虑是既然决定回国，而且已经做好全心全意当父母的准备，浮盈就要尽快落袋为安，事实上当时单就经济因素分析，全球最适合投资的在英国，但为人父母就没法到处奔波，这么综合一分析，就把资本投在了国内，一些产业，当然还有我们最擅长的房产。
实际上，我们的资本和资产转化理论，在这就出现了阻滞，虽然13年投资的房产都增值不少，可由于国情不同，有的房本都还没有下来（这是让我们最郁闷的事情），资本流转一旦不顺畅是很容易出问题的，这就是我们最大的失误以及教训，幸亏16年以来，国家强力托市，出台很多政策，帮了我们大忙，但这一课是要永远铭记在心的。
当然我们选择回国，就是因为更重要的是我们相信新一轮发展趋势在国内，就眼下看来应该就是股权投资了，到底结果咋样，且给我们五年时间。
