《香帅中国财富报告》，我是香帅。
这一讲我们要讲的是一个非常扎心的问题——学区房。学区房是个全世界都关心的问题。一套房子往往和周边教育资源相联，业主的子女可以根据政策入读规定的学校，这叫“学位”。自然地，越好的教育资源对应的“学位”越值钱。那么，学区房到底要不要买？那么贵的“学区”到底值不值？值多少钱？
一、学区房——学位溢价值多少？
最开始引起我的兴趣，让我研究这个课题的是深圳福田区的百花片区。这是一个网红学区，被称作“深圳最贵学位房”。
百花片区是福田老牌名校的聚集地，片区内的学校长期霸榜深圳中小学校TOP3，包括荔园小学、实验小学、百花小学等。从2009年到2019年，百花片区房价每平米从2.1万元涨到10.6万元以上，涨幅超过400%，这段时间深圳全市的平均房价涨幅大约是150%。而这个片区房价最重要的特征是——小户型房屋的单价远远大于大户型。
如果百花片区的高房价和涨幅是因为学区的溢价，那么这样的情况就是合理的，我们算一笔账，一套房子占一个学位，一套100平米的房子，每平米占1%个学位，而一套50平米的房子，每平米能占2%的学位——这样看来，小房子的单位价格当然会比大房子高。
那么，这个片区的学位到底值多少钱呢？我们不妨根据其中一个小区的房价情况来算一下。
百花片区有一个小区，避免广告嫌疑我就不说名字了，这个小区一共有三种房型，面积分别是43.5平米、103平米和128平米，总价格则分别是1000万、1500万和1750万。换算一下就知道，小户型每平米单价是23万，而大户型仅仅是13.7万。
那是不是直接相减就能得出学区房的每平方米溢价了呢？当然不能，因为房子价格不仅仅是“学区”。我们这样来拆解一下：
一套学区房的价格=居住价值+房屋学位价值
居住价值肯定是随着房屋面积增加而增加，但因为一套房一个学位，学位价值是固定的。这样我们可以列出一个关于百花片区某小区的房价计算公式：
百花片区的房价（y）=每平方米的居住价格（k）× 房屋面积（x）+房屋的学区价格（b）
那么要如何用我们手中这三套房的数据拆解出来这两种价值呢？到这就要用到一元回归的数学知识了。简单地说，通过一个坐标轴，就可以得出房屋的学区价格，我们最终算出的结果是：约613万。
（这是高中数学课本中的一元回归的知识。我们先画一个坐标轴，横轴是面积，纵轴是总价。然后把这几套房子的面积和价格在坐标轴下描点，并进行线性拟合，就可以求出每平方米的居住价格和房屋的学位价格了。图中612.38就是百花片区房屋的学位价格。）
是的，613万，这就是深圳百花片区的“学位溢价”，非常高。
那么，深圳的学位溢价是这样，其他城市呢？我们团队用同样的方法计算发现，深圳也不是特例：
北京西城区对应的金融街的某套学区房，学位溢价大约是300万元。
上海浦东新区对应的碧云某个小区的学区房，学位溢价大约是400万元。
北京和上海的这两处学区房，我们都是挑选的最好的学区。之所以溢价比深圳低一些，是因为北京和上海的优质教育资源整体上都要充足一些，所以显得没有深圳那么稀缺。
这种高学位溢价的现象全国乃至全球都很普遍，越是好小学、中学，学位的价格就越高。像欧美发达国家，比较好的学区房一般也都会有10%~20%的溢价。但是，相比之下，中国的学区房溢价程度仍然是非常高的。
这主要是因为两点：
第一，中国的教育资源分配不均匀，中小学校之间差距非常大。
比如清华北大录取的北京学生绝大多数都来自西城和海淀，郊区的很多区县清北考生都是0。而像瑞典、卢森堡等富庶的国家，由于其教育投入较大，公立教育水平普遍较高，因此家长一般没有选择学区房的必要，其学区房价格通常与普通房屋没有差别。
第二，中国的教育是公立为主导的。优质教育资源基本都集中在公立学校，这也就使得学区房有着更大的吸引力。
而像私立教育比较发达的美国，优质教育资源的溢价就不会体现在学区房中，而是直接体现于私立学校的高昂学费当中。
二、中产社会：社会流动性和代际跃迁的焦虑
为什么“学位”有这样大的魔力？
这就要回到一个非常扎心的问题上了：现代高收入国家，尤其是英美，面临的一个重要社会问题就是“阶级固化”。英国BBC有一个很扎心的纪录片，叫《人生七年》，从1964年开始拍摄，记录了14个来自不同阶层的7岁英国孩子的生活。此后，剧组每隔7年都会拍摄一次。从7岁开始，14岁、21岁、28岁、35岁、42岁、49岁，一直到2012年更新的这一集中，他们56岁了。最终，这49年的跟踪拍摄告诉我们，这个世界很残酷、很现实：你的出身会决定你的未来。
为什么收入越高，阶级跃迁越难？因为随着收入上升，“教育”的成本越来越高：越是“非应试教育”，对下一代教育投入的时间、精力、金钱就越高——中国社会这十来年的变化已经充分说明了这一点。
1978年到2000年代初是中国社会流动性最好的一段时间：大批贫寒平民子弟通过高考，也通过中国快速的工业化和城市化进程实现“人生跃迁”（这里不能用“逆袭”，因为当时大家起点都很低）——要知道，社会流动性和社会的经济增长速度是成正比的，当增速进入稳态后，社会阶层也自然进入稳态，所以这些年欧美的社会流动性一直是他们的心病。
就像我在导论里跟你讲的，中国从2008年左右社会出现转型趋势，到2012（2013）年左右开始转型，2019年则正式进入“万元美金中产社会”——这个过程，伴随着增速减缓，就像奔涌的浪潮进入港湾，水波翻涌流动的力度自然也减缓下来——阶层固化开始成为70后、80后、90后对自己孩子的担忧，大家都拼命想通过在教育上的投入，实现阶级跃迁，起码保证不下沉。
按照一些金融机构的计算，现在中国的中产家庭仍然在以两位数的增速持续增长，到2025年，中国中产家庭将达到近1亿多户，相对于越来越愿意为教育投入的社会来说，中国优质的教育资源仍然是极度稀缺。你去看，这些年大学越来越容易考，但是清华北大是更容易考还是更难考？尤其对于那些高考大省的普通家庭来来说，肯定是更难了。小学、中学都是同样的道理。
所以，不管是从历史经验还是中国现实来看，在可见的未来，在没有巨大外部冲击的情况下，“学区”溢价仍然是趋势。
三、 学区房值不值得？
那么，还是会有同学问：老师，你觉得学区房要不要买呢？
我个人觉得这要从“房产投资”和“人力投资”两个维度来分析。
就像我说的，学区溢价仍然是趋势，学区房的流动性也比其他二手房要好很多。所以从房产投资角度看，学区溢价和阳光溢价、便利溢价一样，会是房地产投资分化年代的重要原则。好学区、教育资源稀缺地方的学区，都会是投资升值的要素。
但是从人力资本投资的角度，我对“学区房”有点不太一样的想法。
首先我要承认，好学校就像好城市、好企业一样，会给人带来不一样的平台和网络。我有两个朋友，一个是偏远地区农村打拼出来的，一个则是自幼被送到英国留学，从著名的威斯特敏斯特中学毕业的，现在两个人都做得特别好——回看两个人的发展路径就会发现，确实，后者强大的校友资源让他在起步阶段更得心应手，而前者就要更用力，更拼命去织网，去争取资源。
校友资源是人际资源里很重要的一块——如果你读的是好小学、好中学、好大学，你身边的人都足够优秀，在社会中占据优势资源，这肯定是一个人的强大助力。但是，反过来说，如果你个人能力不够强，即使身处这个网络中也没什么结网能力。如果你的结网能力够强，资源会向你靠拢从而形成网络——现在那么多体制内、体制外的商学院，本质上都在为普通人提供“结网”的机会。
我这两个朋友的“殊途同归”也说明了这一点。学区房重要，但是也真的没有那么重要。所以我想说的是，
从房产投资角度，学区溢价是原则，但如果没有那么好的经济条件，却依然要将学区房作为下一代“人力资源投资”的唯一赌注，我觉得不是一个特别值得鼓励的想法。
这样的期望压在孩子身上，也未免不公平。
另外，还要提醒一句，学位、学区是政策产物，所以最大的风险点也来自政策变动。比如某个学区房被划出学区，还有最近北京教委就改变政策，一个小区的学位对应多个学校，万一抽签没中到最好的学校，学区房的钱就白花了，上海也有这样的政策意向。
总之，要购买学区房，还是要对这个房子的学区政策有足够的了解，也要明确购房合同中的学区权利。
今日得到：
1、学区房是个全世界都关心的问题。一套房子往往和周边教育资源相联，业主的子女可以根据政策入读规定的学校，这叫“学位”。自然地，越好的教育资源对应的“学位”越值钱。
2、一套学区房的价格=居住价值+房屋学位价值。居住价值肯定是随着房屋面积增加而增加，但因为一套房一个学位，学位价值是固定的。
3、某小区的房价计算公式：
百花片区的房价（y）=每平方米的居住价格（k）× 房屋面积（x）+房屋的学区价格（b）
4、高学位溢价的现象全国乃至全球都很普遍，越是好小学、中学，学位的价格就越高。像欧美发达国家，比较好的学区房一般也都会有10%~20%的溢价。但是，相比之下，中国的学区房溢价程度仍然是非常高的。
5、中国学区房溢价高的原因：
第一，中国的教育资源分配不均匀，中小学校之间差距非常大。
第二，中国的教育是公立为主导的。优质教育资源基本都集中在公立学校，这也就使得学区房有着更大的吸引力。
6、为什么“学位”有这样大的魔力？
中产社会：社会流动性和代际跃迁的焦虑。
不管是从历史经验还是中国现实来看，在可见的未来，在没有巨大外部冲击的情况下，“学区”溢价仍然是趋势
7、学区房值不值得买：从“房产投资”和“人力投资”两个维度来分析。
学区溢价仍然是趋势，学区房的流动性也比其他二手房要好很多。所以从房产投资角度看，学区溢价和阳光溢价、便利溢价一样，会是房地产投资分化年代的重要原则。好学区、教育资源稀缺地方的学区，都会是投资升值的要素。
其次，从人力资本投资的角度，从房产投资角度，学区溢价是原则，但如果没有那么好的经济条件，却依然要将学区房作为下一代“人力资源投资”的唯一赌注，我觉得不是一个特别值得鼓励的想法。
第三，学位、学区是政策产物，所以最大的风险点也来自政策变动。总之，要购买学区房，还是要对这个房子的学区政策有足够的了解，也要明确购房合同中的学区权利。
