卖房记:人生第一次卖房,太刺激了!

你们所在的城市,最近房价如何?交易量如何?

就我所在的2-3线城市而言,房价处于缓慢下跌、横盘的阶段,总体交易量下滑明显,再加上疫情,原本一家房地产门店、一个月能买卖5套房,现在快一年下来,总体买卖量还不足10套。

但是呢,因为我自己前段时间在卖房,我感觉,只要是刚需,市场还是有的。

所以,今天是现实版的《安家》,来说说这次卖房过程中,碰到的牛逼中介。

PART 1 背景

先介绍一下我卖掉的房子的情况。

这套房子大约是在7年前买的,位置在江滨,但因为当时的资金实力有限、价格是最主要的因素,因此只买到2楼,一平方米大约1万。

(ps:写到这个房价,简直流口水了,现在去哪里才能找到这样位置这样价格的房子呢?只恨自己当时太不开窍、没有多买几套了)

随后,这套房子就被拿去出租了。

而且,神奇的是,佛系的我们,因为没想着再去买房,居然在随后的几年里,压根就没去办房产证(捂脸)。

(再ps:感觉自己真的好傻好天真,有了一套房就小富即安了,完美错过长达10年的房价飙升红利期,与上一篇#100个身边的女性榜样#里的那位70岁的阿姨相比,真是弱爆了,合该赚不到钱,深刻反思中...)

那为什么,现在又想着拿去卖了呢?

原因是这样的。

这套房子原本是出租给二房东,二房东给改造成了两小套,租给了两户人家,因此,我们拿到的租金还是比较高的。

但是呢,我们城市这段时间全面开展出租房清理、为了消灭隐患、不允许这样的分拆出租,于是,原本的二房东做不下去了,刚好合约也到期了,就和我们不再续约了。

这时,难题就放到了佛系的我们面前。要么重新整修一下,拿去出租,要么就拿去卖掉。

我和你们姐夫讨论了一把,就决定双管齐下,一是他赶紧去办房产证,然后同步把房子给挂出去;二是继续同步找下一个租户,万一卖不成,还能有租金收入。

就这样,神奇的卖房过程,就此拉开序幕。

PART 2 定价

既然准备卖房了,我们还是下了番功夫的。

当时,如何给中介报价,我们找到了当时买在同一小区的另一个同事,他是在去年底房价还可以的时候、就及时卖掉了,大约每平卖了3万元。

看起来好像还挺多的,但你要知道,他的房子可是在10层,买入时每平就已经达到了1万3,这样算起来,他的收益只有1.3倍(这个“只”,好伤人哈哈)。

我们又找到了楼下一层的邻居,他也是刚刚才卖掉,因为一层还带了个露台,价格是比2层还要高的,他卖了2.6万。

也就是说,作为2层的房子,特别是在现在价格又下跌的情况下,一平最多不会超过2.6万。

而且,当时我们房子的对面,万科一大片的新房,很快就要盖好了,我们感受到了丝丝竞争的压力。

于是,我们就写实了许多,按照2.5万对外报价。

这个报价,讲真,还是比较实在的,而且,我们压根没指望、有人会买,因为我们的房产证刚刚才办好,如果这时候买,明显就要多交那个3%的税。

所以,我们难得的行动迅速,找到了新的出租户,虽然钱少了点,但至少现金流不断。

我刚觉得,我们终于从“好吃懒做”中觉悟过来、做了个特别正确的决策,现实就狠狠打脸了。

PART 3 看房

为什么说打脸呢?

我们刚把要卖房的消息发布出去,通知了几个日常有联系的中介,没过一周,就有人联系我们了,是个我们从未接触过的中介。

印象深刻,中介联系你们姐夫的那个中午,气温高达39度。

中介是个大姐,态度特别好,原本你们姐夫还没想带她过去房子,结果她说,她从网上看到了我们要卖房的信息,已经联系了一个客户,就今天中午有空,可以一起去看房。

(ps:这是我后面要说的,如何促成销售的秘诀之一,一定要能拿出别人无法抗拒的条件。在这里,这个素未谋面的中介,就给了“带了个客户来看房”这个让人无法抗拒的条件)

于是,你们姐夫就想着,也好,看看吧,反正信息都挂出去了,就带着他们去看房了。

我们都以为,卖房是至少要接待好几拨客户的,这一个,不过就是好多波中的第一波而已,就完全波澜不惊。

但神奇的是,第二天下午,你们姐夫就接到中介大姐的电话,说晚上要不要到公司来,带上身份证和房产证,买方有意向要买。

你们姐夫都听愣了,赶紧电话我说,晚上去吗?怎么感觉有点不像真的?哪有人昨天刚看房今天就要买、也不多看两次?要不,晚上你和我一起去吧,就带上这些证件,两人去比较放心一些哈哈。

PART 4 砍价

就这样,我和你们姐夫,晚饭后,就前往中介公司。

接待我们的,是昨天见到的中介大姐。

另一个中介大哥,在另一间会议室接待买家。

我登时就兴奋了,赶紧拉着你们姐夫,偷偷说,管它今晚会谈成怎样呢,咱们都当演练一回,你唱白脸,我唱红脸,反正我戴着口罩不怕。

我当时心想的是,都看了那么多《谈判》类的书,好不容易能用上了,真是机不可失哈哈。

中介大姐给我们泡茶,整个过程如下。

第一回合

中介大哥:今晚请你们过来,也是刚好了,这个买家,感觉也比较有诚意。

我:大哥,你能和我说一下吗?这个买家,怎么会昨天才看,今天就想买?没什么坑吧。

中介大哥:是这样的,这个买家,其实我已经跟了一年多了,他这次是想买房给父母住,他的弟弟有时也会过来住,所以,你们的2层,刚好老人家不介意,而且,他对你们家房子的结构、面积,还是比较满意的是,所以,今晚就请你们过来聊聊,看看是不是有可能。

(ps: 这个介绍很重要,一下子就解决了我的两个疑惑,一是为什么有人会对2层的房子不介意;二是为什么买家昨天一看就会有意向)

我:我还是有个疑问,你有没有和他说,我们这个房子,房产证刚刚办出来,还没满两年,他可是要多付很多税的,他也同意?

中介大哥:这个确实是你们现在卖房子的问题点,但说到底,还是价格的问题,就看看能不能谈妥了。

(ps: 为什么我要在一开始就抛出这个问题呢?一是我自己不喜欢骗人,如果买房事先不知,那就没什么谈的必要,也不要浪费我们的时间;二是这个问题,同样也是考验这个中介的人品,看他是不是通过隐瞒信息来获取客户的。好在,中介大哥,通过这个测试了。)

我:那你和买家说了我们的价格吗?

中介大哥:我是说了,但我个人觉得,这个报价有点高了。如果你们房产证满2年,那这个报价是合理的,但是现在,你们的房产证还不足两年,买家还需要付7-8个点的印花税,这是额外增加的成本,所以,如果你们真的有想卖房子,报价是不是可以再往下一些?

(ps:中介大哥的这段话,入情入理,说的都是客观实际情况,这体现了他的专业性,所以,打动我了)

我:你说得有道理,这样,我也是个痛快人,这个总价,再往下10万吧。

中介大哥:好,看来你们是很有诚意卖房子的,买家也是很有诚意的,你们稍等一下,我过去和他说一下。

第二回合

随后,他到另一个房间,和买家沟通了之后,又回来了。

中介大哥:我和买家说了,他真的是很有诚意,他说,如果价格谈得拢,今晚就可以签约。但是,他还是提到,因为你们的房产证还没满2年,他要多交很多钱,因此,他想说,价格能不能再降一些?他愿意一次性付款。

(ps : 买家给出的条件,还是吸引人的,因为一次性付款,就会最快回笼资金,会比等待贷款后回款的资金效率高上很多)

我:那他想要多少钱?

(ps:因为我上次已经主动让价了,这次,一定要听到对方的价格区间)

中介大哥:这个,他现在的报价,已经和你们很接近了,会比你们报的,只是低上十五来万。

(ps:中介大哥实在是厉害,明明还差十五来万,在他嘴中,就变成了“很接近”了哈哈)

我(冲着你们姐夫眨眨眼,然后故作怒状):不是吧?你们是看我太干脆了吗?我都一下子降了十万了,后面还怎么谈?

中介大哥:大姐(啊,这个称呼,应该算是尊称吧,捂脸),你不要着急嘛,你也要想想,买家是准备一次性付款的,已经给你们省了很多麻烦了,而且,你们的房子是在2层,要能找到刚好不介意的买家,也是不容易,价格的事,还可以慢慢谈。

(ps :中介大哥这招,用了“一次性付款”和“2层房子的需求契合”两个点,缓解了我的怒火,有了继续往下谈的可能)

你们姐夫(完全会意了我的眨眼哈哈):我老婆是觉得她已经一下子让步这么多了,买家还不满意,所以她有点生气,那这样,我觉得你刚才说的也是有道理的,这样,我也把我们的底价给你,我们最多再降2万,这就是底线,如果还谈不拢,那我们就不卖了。我们那边现在才刚刚出租,如果卖了,我们还要和租方沟通,还要违约赔钱,也是麻烦得很。所以,我们也没有一定要现在就卖。

中介大哥:好,我知道你们的想法了,我过去和他们再沟通一下。

第三回合

随后,他到另一个房间,和买家沟通了之后,又回来了。

中介大哥:我和买家说了,你们非常有诚意,在还租给别人的情况下,又降了2万,他现在给出的价差,和你们只差8万了,越来越接近了。

我(哈哈大笑,继续扮黑脸):可现在还是差8万呢,反正我们是不会再降价了(这句后,后面又打脸了哈哈)。

中介大哥:这样,刚才我和买家说了,其实你们之间的分歧,已经非常接近了,他想自己过来和你们聊聊,可以吗?

(ps:看到这里,你是不是感觉到这个中介大哥的厉害了?每一回合,都有拉近,即便没有拉近,也会有添加新的元素,而不是干巴巴地在那里砍价)

我(一听就又来了精神,感觉是要和幕后老板见面了,兴奋极了哈哈):可以,你让他过来吧。

(ps:现在看来,我真的是太后悔这么早就见买家,因为,一见之下,这个买家实在太优秀了,最终让我又让步了价格,又打脸了哈哈。

这个买家,我们后面叫他小余,身高能有178,长相大气,谈吐大方,真的是我希望熊孩纸未来长成的样子。

交谈之下,才得知,他是从县城举家迁移到了省会城市,第一套房就是他凭借一己之力全额买的,现在要买的是第二套,是准备把父母也给接过来。

而且,他现在是自己创业,做的又是新兴的月子行业,已经在这里开了一家实体店,算是创新了商业模式,关于这一点,以后我再和你们详说。

这两个点,让我对他的能力和孝心,都非常认可。

讲真,从那一刻起,我才真正想着,如果价格合适,就把房子卖给他吧,毕竟,这么好的房子,我也希望能有个好人接手。

这时,中介大哥就转换了角色,不再主谈,而是起到现场撮合的作用)

小余:姐(太亲切了哈哈),我真的是诚心想要买房子,现在我给出的价格,已经是超过我原先和老婆说的预算了,我都没敢给她打电话。而且,你别看我现在给的价格,我实际支付的,要比这个还要多十来万呢。

(ps :小余虽然很能干,我很欣赏,但是,回到当下买卖房子的场景中,我还真希望他不要那么厉害哈哈。)

我:你说的没错,所以,我现在其实并没有那么急着卖房子,如果再放两年,我就能多拿十几万的钱。而且,现在这个房子,我都拿去出租了,如果要卖给你,我就算是违约了,还得赔上5万,真的太不划算了。

(ps: 比惨谁不会哈哈,况且,我说的都是实情,确实我也是要多出钱、支付给租户的)

中介大哥(看到谈得有点不愉快,开始撮合):大姐,我知道你们是刚刚租出去的,这么短的时间,租户肯定来不及装修,所以,如果你和他沟通不租了的事情,肯定不用像合同那样出那么多的违约金,我看最多3万,一定可以搞定。

(ps:中介大哥厉害了,一下子就说中了我的心事,这个确实是我的一个痛点,谁让我怎么都想不到真有人这么有诚意买房呢?

于是,你们姐夫就去打电话,最终果然把违约金压缩在了3万以内)

你们姐夫(和租户沟通好了以后,但他没有说已经搞定了,因为信息的不对称,才是谈判的要点):租户没接电话,我看到不了你所说的3万这么乐观,我估计还是要4万,这样,我把压缩的这1万,再作为让价,很有诚意了吧?

小余:谢谢大哥。看你们这么有诚意,我也再咬咬牙,我也再加2万。

(ps:到此为止,我们两边的价差,只剩下了5万,这是最后的一百米,就看中介如何促成这临门一脚了)

第四回合(最后一个回合)

中介大哥:大家真的都是很有诚意,我看这样,这最后的5万,大家一人退一半,那不就好了?

小余先发话了:我真的没法再出这么多了,最多最多,我再加1万,如果实在谈不拢,就算了。

我赶紧跟上:我也最多再降1万,本来我就没想卖的,无所谓的,反正我这房子,知道的人都说好,现在要不是房产证还没满2年,怎么可能出这么低的价格?

(ps:这叫气势上不能低人一头哈哈;

截至目前,两边的价差,只剩下3万了,但到了这一步,双方都不肯让步了。)

这时,中介大哥把你们姐夫拉到走廊上,和他沟通了一会儿,随后,我就被你们姐夫给提溜到走廊上。

你们姐夫说,中介肯定是想促成这一单的,刚才他说的一句话,给我很大启发。他说,现在这么贵的房子,已经讲到只差3万了,如果因为这么点钱的分歧,达不成签约,那太可惜了。这么点钱,就算都让了,你们拿到的是一次性的房款,只要一两个月的理财、就全都回本了。而如果你们不卖,这2层的房子,真不是那么好出手的,你们以后未必能碰到愿意多交印花税的买家了。我觉得他这句话说得有道理,这点价差,对我们来说,根本没有卖掉房子这件事本身来得重要。所以,我的想法是,剩下这3万,我们两边一人一半。

别看你们姐夫日常不怎么说话,但关键时刻的思路,真的非常对。3万对卖房子本身而言,真的是小数,不要因小失大,把房子烫在手上。

商量后,我们把方案报给了中介,中介又单独和小余商量了一会儿。

bingo,大家谈拢了,当晚就签了约!

在我写下这篇周记时,房款已经全部到账。

PART 5 反思

这真是我所经历的最神奇最快速的一次卖房。

第一天看房,第二天就成交,也真是没谁了。

现在你要问我说,这房子卖得满意吗?

我可以很肯定的说,非常满意。

特别现在疫情刚过,对我们来说,现金比房子重要。如果当时为了这3万元谈不拢,房子估计还得耽搁个至少2年还出不了手,而未来的房价肉眼可见地不会再高,因此,早出手早好。

那么,小余买这房子吃亏了吗?

也不会。因为我们的房子,除了房产证上的面积外,开发商其实还多赠送了2-3平,算是非常划算了。

只能说,这是笔双赢的合作。甚至于,我已经开始和小余在沟通合作月子会所的事情了。

这笔生意,真的是谈得不能再好了哈哈。

回想来看,为什么能这么快促成这个合作,我想,两方面的因素,都不可少。

一是中介大哥人情练达,非常专业,一下子就能找准各自的痛点和关注点;

二是我们和小余,都不算是太计较的人,不会为了争夺一点小利益,而忘记了最初的目标。

好了,这就是我前段时间的卖房记,希望对你们能有帮助。

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