近日，2大城市先后抢在国庆前发布住房租赁新政，北京、南京，一北一南呼应。

到年底，国有租赁企业不少于14家;建立租赁监管平台，搭建信用体系;允许商改租，按居用水电气标准;试点开发商自持、集体土地做租赁;明确租赁企业注册标准;租房家庭子女可就近入学……

南京这一波政策，超级给力!!!

昨天下午，南京市人民政府网站公布了《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》，南京住房租赁细则正式落地!

培育市场主体：2017年，国有租赁企业不少于14家

1.扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥市、区两级现有国有企业引领作用，支持国有企业拓展业务，将住房租赁纳入业务范围，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业，原则上不少于2家;区级层面由各区政府、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

2.鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。鼓励具有一定运营经验和一定规模运营团队的民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，鼓励房地产开发企业、物业服务企业以及各类机构投资者设立专门的住房租赁企业，通过多渠道筹集房源，开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营业务，并对受托租赁经营住房进行日常维护等服务。对积极参与规模化租赁服务的民营和混合所有制企业，在开展规模化租赁业务时，可按照规定享受相应的支持政策。相关部门应在税收缴纳、租赁备案、工商登记、建设改造等方面，建立绿色通道，形成便捷快速办理机制。2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。

3.鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。充分发挥房地产经纪机构作用，提供规范的住房租赁居间服务，与委托方签订房地产经纪委托合同。在租赁房源权属核验、住房租赁补贴等环节提供前置服务。制定《南京市房地产经纪与信用管理暂行办法》，建立经纪机构信用评定办法，健全房地产经纪行业监管服务平台，规范房地产经纪机构经营行为。2017年房地产经纪机构试点不少于2家，到2020年底10家左右。

4.成立住房租赁管理联盟。发挥行业自我管理作用，加强行业自律;建立住房租赁企业备案制度，规范行业管理，加快行业发展，推进住房租赁企业规模化、集约化、专业化运营，形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局，满足不断增长的住房租赁需求。

拓宽房源量：允许商改租，按民用水电气标准;试点开发商自持、保障性住房、集体土地做租赁;盘活存量资源

1.加大政府租赁住房建设和筹集力度 通过划拨方式，加大租赁住房供地力度，新增一批租赁住房房源。

出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时，将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款，建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房(含租赁性住房)一并无偿移交给政府指定部门或机构。 在符合城市规划要求的前提下，经市政府批准，各区(园区)可结合产城融合、职住平衡实际，利用紫金科技创业特别社区等的自有土地新建一批租赁住房。

2.试点房地产开发企业自持住房用于租赁 在中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。 结合住房供需状况、职住平衡等因素，合理确定租赁住房建设规模，在人员相对集中、交通便利区域，选择部分住宅用地试点，地块出让时，当土地竞拍达到最高限价时，转入竞保障房或自持商品住房面积。 企业自持商品住房应全部用于租赁，不得分割转让，不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定，并在不动产登记文书中注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。

3.试点低效用地建设租赁住房。对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目，企业向市规划、国土部门提出，经市政府批准，在项目中配建一定比例的酒店式公寓，由企业自持用于租赁。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，不得分割转让，对外出租单次租期原则上不得超过10年。

4.试点商业用房改建为租赁住房。报经市政府批准后，允许将位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，按相关规定完善用地手续，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让。

鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

5.试点集体土地建设租赁住房。根据区域需求情况，在出行、生活方便区域，选择部分合适地块，经市政府批准后，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，实施细则由市国土局牵头拟定。

6.积极盘活存量住房用于租赁。 支持和鼓励居民出租闲置住房，提高居民财产性收入，政府提供租赁服务平台和规范化服务，个人出租住房实行免费登记备案制度。 鼓励住房产权人与专业化的住房租赁企业、经纪机构通过签订委托合同，建立长期稳定的合同关系，由住房租赁企业作为出租人出租房屋，保障产权人正当权益。引导和推广租赁双方使用规范化租赁合同。 支持住房租赁企业与开发企业合作，通过购买或租赁闲置房源，开展住房租赁业务。

7.规范现有住房改造。经相关利害关系人书面同意后，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。改造不得破坏消防设施的完好有效，不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

租赁企业注册标准：经营范围规范为住房租赁经营

住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。

住房租赁监管平台：建立信用评价体系

建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台，并提供移动客户端服务。实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放的一站式服务。

税收+金融支持：租赁机构按6%增值税率标准

加大税收政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实个人出租住房的各项税收优惠政策;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。根据试点推进需要，适时加大税收支持力度。

提供金融支持。引导、协调各银行业机构创新贷款方式，加大对住房租赁企业的信贷投入，发挥信贷支持主渠道作用。协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设的房地产开发企业，提供长期贷款支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。积极支持并推动发展房地产投资信托基金。对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构给予贷款支持。

租售同权：租房子女就近入学;合法申领居住证

公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接。非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明，申领居住证。南京户籍承租人子女，按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育;符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育;符合条件的承租人可以享受医疗卫生等国家规定的基本医疗公共服务。

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