近来，高杠杆房产投资客爆仓的新闻见诸网络。其实，任何时候都有爆仓的，关键是爆仓的数量多少、比重多大、涉及面多广……当然这些数据很难掌握。

通过负债做大资产的原理没有问题，问题是很多人忽略两个核心要点，以致于前功尽弃、爆仓触雷。

唐诺为你呈现年度最经典资产配资术.

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债务资产洗脑术

叠债务做资产的原理来自于下面的会计恒等式：

资产=所有者权益+负债

所有者权益就是自己的钱，负债就是别人的钱——一般都是指银行的钱，自己的钱加上银行的钱就构成了自己的资产，所以说一个人/一个企业资产很多，并不一定真的有钱，很有可能是债务多呵。

如果把贷的款、负的债转变成资产——比如贷款买房，那贷款越多、负债越多，资产就会越多，这也就是大家常说的叠债务做资产。

这样做的收益在哪呢？

一是购入的资产（比如房子）价格不断上涨，上涨就是收益、就是回报；二是钱只会越来越多、越来越毛，获取钱会越来越容易，而你的债务数额却恒定不变哦——现在你贷款负债100万，并不会因为钱贬值而让你的债务增加，这是变相的降低你的负债。

资产不断增值，一重收益；债务不断减轻，二重收益。嗯……妥妥的戴维斯双击啊！叠债务做资产，你说划算不划算？！

NO！NO！NO！这是理想状态，因为一切都有意外。

资产并不一直都在上涨、更不会稳定持续的上涨，更多的时候它是平稳的、甚至下跌的，它有涨跌横盘、潮起潮落的周期，并且上涨是聚集的。

▲近十余年，房价涨跌的周期轮回

由图可知，近十余年房价上涨主要集中在2007年/2009年/2013年/2016年，并且增长主要聚集于这几年的某几个月份。

房价永远上涨吗？长期看是涨的，但短周期内不一定，很有可能是横盘下跌周期，如2007-2008年/2010-2012年/2014-2015年，以及2017年至今的当下，并且牛短熊长——上涨的时间很短、横盘下跌的时间却很长。

长期看钱是贬值的，但短期内钱也有可能升值。为什么呢？因为信贷周期。

信贷宽松期，贷款容易、钱就会猛然变多，对应的就是钱贬值；而在信贷紧缩期，贷款很紧、钱就会相对（商品/服务的增加）变少，对应的就是钱更值钱。

还不理解？想想信贷宽松的2009年/2016年房价暴涨时，100万买的房屋面积越来越少，是不是感觉钱贬值迅速？而在信贷紧缩的2017年至今房价（相对高点）下跌的日子里，100万能买的房子面积越来越多，是不是感觉钱更值钱了？

叠债务做资产的戴维斯双击并不时时刻刻、永远永续的存在，它是有周期的。关键是你在哪个周期里——信贷宽松/货币贬值/资产涨价的周期，还是信贷紧缩/货币升值/资产跌价的周期。

绝对的观点——资产绝对张、货币绝对贬、做这绝对赚，简单好记，但多是洗脑术。

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莫忽略资金成本

被“叠债务做资产”洗脑的人，会一味的贷款负债购买资产，却全然不顾资金的成本——信用卡分期的钱用、银行信用贷/资金贷的钱用、各网贷平台的钱用、甚至民间借贷的钱也用……而这些钱的成本一般都在年化15%以上啊。

我们都知道贷款负债是杠杆撬动资产，自有（投入）资金的收益=资产中自有资金的那部分收益+资产中负债的那部分涨幅差（资产收益减去资金利息）收益。

首付20万、贷款80万购买了套100万的房子，杠杆倍数为5倍。

当资金成本是5%时，房价上涨10%。自有的20万因没有利息，所以这20万的收益是10%，但负债的80万其收益就是5%（10%的资产涨幅减去5%的资金成本）。这时资金收益=20万×10%+80万×（10%-5%）=6万。投资收益率=投资总收益/投资支出=6万/20万=30%。

但当资金成本是15%时，房价同样上涨10%。自有的20万因没有利息，所以这20万的收益还是10%，但负债的80万其收益则变成了-5%（10%的资产涨幅减去15%的资金成本），这时资金收益=20万×10%+80万×（10%-15%）=—2万，也就是亏损2万。投资收益率=投资总收益/投资支出=-2万/20万=-10%。

如果以上计算看得你头大也没问题，反正就是一个简单的道理：资产的收益必须高于债务的成本——要么资产的收益足够高、要么债务的成本足够低。

所以说多高利息的钱可以使用真的没有答案，因为不知道你购买的资产涨幅会是多少啊。在2009年/2016年房价大涨的前夜，信用卡分期/信用贷等15%以上的钱当然可以使用，但在其他横盘、甚至下跌的时段（如2018年以来）当然不能使用。叠债务做资产的原理正确，但要注意买入的时机啊。

有些人还是希望能给出一个具体的数值——到底多高成本的钱可以使用呢？那就给出一个参考值（只是参考值）——8%/年以内。抵押贷的利息、企事业单位员工的信用贷利息、偶尔的信用卡分期的真实利息、偶尔的网贷平台的贷款利息等都不超过这个数。

因为8%/年成本的资金会有较大的腾挪空间和回旋余地——超过8%收益的项目较多且容易寻找，不至于资金长久的空置在手里；国家当下的发展阶段，每过几年出现一次或几次资产泡沫的机会较多，逮住一次泡沫就会冲销之前的资金成本；8%的资金成本也很容易止损，并不会造成太大的亏损。

关于多高成本的资金该如何使用就一句话：8%以下的资金可以长期使用，10%以上的资金只能作为过桥资金短期使用。

3

统筹规划现金流

杠杆能撬动资产、杠杆能聚集力量、杠杆能放大效率，但杠杆却是把双刃剑。它是天使，因为没有一个人的成功不依赖杠杆；它是魔鬼，因为没有一个人的失败不是杠杆断裂。

▲负债杠杆示意图

杠杆一旦断裂，自有资金将灰飞烟灭、撬动的资产将自动清零、付出的成果将前功尽弃，叠债务做资产将彻底失败。

怎样让杠杆不断裂呢？现金流不能枯竭。

手持看涨的资产，要想获得更长久的收益，得有现金流维持杠杆；从一个周期的底部熬到牛市到来，得有现金流维持杠杆。现金流就如同血液，是生命体续命的保证，有了它就能一直熬下去——直到熬出了机会、熬来了风口、熬到了春暖花开。把别人一个个都熬死了，留下的才是你呵。这就是：剩者为王！

这也是上面说的为什么要尽量找到8%以下资金原因——只有资金的成本足够低，才能熬得长久、才能通过一次泡沫弥补之前的亏空。

现金流都由哪些构成呢？我们之前的文章也说过，最优质的现金流是劳动收入——通过工作获得的工资/奖金收入，这个完全由自己把控，少受经济周期的影响。

其次是资产性被动收入，如房屋租金/股票基金分红/借贷利息等，这些收入受经济周期的影响较大。

最劣等的现金流是银行等金融机构的贷款，它很容易受到经济周期/信贷政策/楼市调控等因素的影响，你很有资产、你很有信用，但信贷政策就是不让你贷更多的钱，如这轮楼市调控周期中，像北京/上海等地哪怕1000万的房子，批的个人消费贷也就100万。大家的理想目标是“以贷养贷”，但不是时刻适用。

所以现金流的筹划很重要，它是一个系统。收入与（债务）支出在时间上要匹配好——在要支出前、得先有收入；（债务）支出的金额大小要错配好——不要集中支付一大笔钱，筹款麻烦；高/低成本资金要错配好——成本低的资金额度低些、成本高的资金额度高些，要统筹使用……

叠债务做资产的核心是哪两点？一是要找到低成本的资金，否则资产涨幅赚取的收益都给了资金借出方（银行/小贷公司/网贷平台/民间借贷）；二是要学会统筹现金流，维持杠杆不断裂，让上涨的资产坚持的足够久、让处于横盘/下跌周期的资产能等到下一波泡沫的到来。

(唐人博闻社,唐诺)