2018年9月11日下午，我们邀请了5位拥有有趣思想的讲者，与20余位来自各大产业地产的开发方，集聚一堂，分享未来工作方式的洞见，探讨产城融合的实践经验。

未来工作 · 产城融合 @FTA I 上海市工商联智慧园区协会 

01

Louis Zheng

Futurist Circle未来学家俱乐部联合发起人

曾在斯坦福大学进修未来学研究类课程

分享主题：用未来学的思维去思考未来办公

过去是已经发生的东西，而未来是我们唯一可以改变的，这就我们关注未来的理由。 如何向未来学家一样思考？它和我们所讲的创新又是一个怎样的关联？

未来是不可预测的，未来学的一个重要思想是思考未来的各种可能性，并希望将它要落实到行动中。

首先，我们来了解一下创新。

创新是来源于三个部分，第一个是洞见 — 它是做创新的一个基础。

另外一部分是“设计思维”，就是说我们怎么去一步一步的去试错我们去发现问题，然后产生想法，接下来验证这个想法，指导我们落实的具体的方案。

第三部分，其实也正是我想重点强调的，就是远见。 

当我们把这三者结合到一起以后，我们真正的是可以去产生一些创新的一些机会点。 

其实我这里给大家举几个案例:

1）AIRBNB. 今天这种短途模式已经民宿已经非常流行了，大家见怪不怪，但是我们回想一下，10年前，我们去分享沙发给陌生人可能是一件难以想象的事情。但对于当时身处酒店业的人来说，他们能不能想到，可能有这样的一些新商业的出现对我整个行业产生一个颠覆性的一个影响？

2）火人节。对我们来讲，它是一个节日，一个艺术家音乐节，但是它不仅仅如此。 在黑石城这个沙漠地带，大家用可持续发展的理念，在短时间内在活动期间建立起这样的一个营地，然后组织各种各样的活动，当这个活动结束以后，这里面所有的东西都将清理掉，不会留任何的痕迹。我为什么讲这个案例？ 因为火人节已经在给美国的城市规划在产生影响、一些灵感与一些思考。

火人节活动现场鸟瞰图↑

所以，当我们真正在思考行业本身的时候，可能它更多的一些机会和想法并不仅仅来自于这个行业本身，而可能是我们看起来像火人节或者像Airbnb这样可能完全不相关的一些东西。 

回到今天的主题：如何思考未来的办公方式？ 我们要看的是说跳出来行业外来看它有什么样的一些可能性。 其实，当工作方式被重新定义以后，我们可能思考的并不仅仅是空间本身了。 要看一个人一天的日常体验，要看一些新的，有哪些可能新的一些商业模式会产生。比如：在未来的生产力和生产关系会发生哪些变化？现在火热的人工智能和区块链，因为这些技术会去颠覆我们现有的生产关系？

比如：工作时间上会发生哪些变化？可能未来10到15年，我们的工作时间一周是四天而不是五天。 比如：企业的组织形态，是否需要我们每天都在一个办公室里面。 比如：独生子女家庭，家庭的结构及社交方式等会对于我们的工作方式产生什么样的一些影响？ 我们从现在起应该去做哪些事情？如何未来资源越来越紧张的话，我们如何建立城市工作和居住空间？ 最后，跟大家分享凯文凯利的一句话：

02

邓智团

上海社科院城市战略与规划研究室主任

分享主题：创新街区，城市新一轮的发展动力

当前在全球范围内，城市发展的领域出现了一些最新的趋势，我今天给各位分享的主题是创新街区，我认为它将带动城市新一轮的发展。

在过去的40年中，我们城市的发展可以说是粗放式的城市扩张，很多城市是通过产业园区产业新城，然后形成产业，通过产业吸引人，人的集聚，推动城市的发展。

而现在，大家可以看到人口的变化，看到产业的升级，看到大城市已无处可扩，更重要的是，人们的追求变成了高质量高品质生活。春江水暖鸭先知，几乎所有的政府已经感受城市发展的压力，于是开始了抢人大战。

这是一个大背景的变化，让我们需要通过城市体验吸引人才，从而吸引产业，最后来推动我们整个城市发展，这是一个大的逻辑性的根本性改变。

那我们城市新一轮的发展怎么去带动呢？美国最知名的智库之一——布鲁金斯学会已经做了比较多的工作，提了一个概念叫——创新街区。

2008年金融危机后，城市的抵抗金融危机经济危机的能力下降，怎么能够让我们的城市经济变得更有弹性，更有活力，更能抵抗金融危机？其实，不是全能型的龙头大企业，而是经济的多元化，包括企业结构的多元化，创业创新的水平。这样的聚集会形成的，就是我们的创新街区，那创新街区有什么特质呢？总结起来，就是：

复杂性，高密度，文化人口的多样性，功能的混合多元。

我在这里也分享一下布鲁金斯学会探究的创新街区三大关键资产：

1）实物资产，就是我们刚才提到的建筑空间，这个是非常重要的，而且他强调有历史的这种东西在里面。

2）经济资产，包括我们前面说到的创新创业机构等。

3）网络资产，网络资产包括两类，一类就是信息网络，但还有一点就是社交网络，就像我们今天的这个活动，面对面的这种社会网络是非常重要的。

我想与大家分享几个比较典型的案例：

1：肯德尔广场

2：巴塞罗那的22@

3：北卡创新三角区

4：杨浦创智天地

5：西雅图南湖联盟区

6：波士顿海港新区

……

（分享的案例很精彩，因为篇幅原因，这里不做过多赘述，如有兴趣，可以添加邓博士的私人微信：zhituan33，进一步沟通）

03

Tytus Michalski

Fresco Capital（国际早期基金，总部硅谷）

管理合伙人

分享主题：打造未来办公系统的5大催化剂

想象你是20亿年前，生活在远古的一株蓝藻，你是地球上仅存的单细胞生物，那个时候，什么都没有，但是通过光合效应，慢慢地形成了现在我们复杂多元的生态系统。

把过程大概梳理一下，就是：

输入：蓝藻，地球、光，

中间转化过程：光合作用

产出：复杂的生态系统

那我们可以怎么样来创造一个新的工作系统？

输入：人才，基础设施、资金

预期的产出：商业价值，社会价值

那中间这个转化过程是什么呢？

我今天在这里分享5点：

第一点：重新设计城市空间。我这一次来中国大陆，参加了在嘉定汽车会展中心举办的SLUSH科技活动，它最大的问题就在于，我们要坐车两个小时才能到达会场。我希望能城市创新区是一个密集的、多元的、便捷的，综合性的城市花园，我用我们一个日本战略合作方 - 森大厦 - 做一个案例跟大家分享。

第二点：形成一个动态的合作团队。传统的工作方式是单一固定的团队，一个团队只去看一个项目，但现在的市场情况要求我们有极高的适应性，我们必须要形成一个灵活的多变的团队结构。

第三点：在实时反馈中学习。对于我们来讲，我们觉得非常重要的事，你怎么在新兴行业新兴产业和新兴技术发展过程当中，你可以很快的学习到新的知识，包括通过不同的产品和科技能够去建立一个触发的机制，形成你的这样一个学习习惯，并且给你提供正向的反馈。

第四点：更加聪明的使用时间。在美国，大家对中国的普遍的认识就是996，这样的上班时间我们觉得是不够高效的，我们应该去追求的是高效的工作峰值。研究显示，当你的每周工作的时长超过65个小时的时候，其实你的工作表现和工作效率并不会提高，反而会不断地下降。

第五点：面对不确定性。面对不确定性有两种做法，第一种做法我们叫做脆弱，也就是说，表象上是一个非常坚硬的物体，但是当有很多不确定性的因素出现的时候，其实你是非常容易被打破；另外一种情况其实是反脆弱，就像水一样，虽然你好像没有一个特别坚硬的这样一个状态，但是当变化来临的时候你可以更加灵活进行调整。反脆弱会有两步，第一步是：降低风险，第二步：在现有的情况下利用风险反而进行指数型增长，所谓指数型增长，就是投资在即便是在不确定后仍然会增长的领域，比如教育，工作以及健康生活。

每个机构都有不同的专业和优势，实现系统创新的方式是相互合作，希望有机会与各位进行广泛的合作交流！

04

施道红

FTA建筑设计事务所管理合伙人

分享主题：产业地产设计的5大雷区

产业地产是最近地产圈比较热的一个词，很多人说，我们赶上了好时候，其实不是，产业地产这个领域从一开始就是我们的坚持，我们从2003年开始进入中国市场后，就专注于这个细分领域。到现在FTA已经实践了500多个园区，建成的已经有100多个。

很多时候，我们跟客户开玩笑，未来在我们建完了以后运营如果运营成功了，我们合作的再不愉快，请给我85分，如果我们合作的非常的好，但是运营出现问题了，你只能给我59分，因为我们设计不是最重要的，最重要的是未来给你带来实际的成功，这是我们服务范围内的事情。

所以，经验的积累，也让我敢于在这里跟大家分享这个主题，也就是：在产业园区设计里面我们最长或者说经常会踩到这五个雷区。

雷区1：

产业园区和办公的开发逻辑一致。

我们把所有的园区，根据位置分成四类，一类是中心圈区的，它的逻辑就是办公产品逻辑。第二是近郊的这种圈层，以市北高新为例。第三是还有远郊的第四是我们的卫星城。所以越是离得远，我们园区需要更有吸引力。对内我们称之为打造磁极，就像一个磁铁一样，把企业吸引进来，把人才留下来。

对于一般在郊区的产业园区，一定要注重产业磁极的打造。

雷区2：

为了利于园区招商，一个园区多集中产业主题

雷区3：

产业园区，最核心的是产业思维

雷区4：

产业园设计要量身定做

雷区5：

产业地产必须要等思考成熟后再建设

所以，上面5点，看起来都是“常识”，但却是我们认为的“雷区”，希望有更多机会跟各位进行切磋，谢谢指教！

具体的雷区及其避雷方式我们这里不做过多赘述，如有兴趣，可以联系后台，进一步沟通！

05

宋毅

上海保集机器人产业园总经理

分享主题：产业地产的实战经验

大家好，作为产业地产行业的老兵，我在这个行业里也浸泡了十几年了。上海目前的亩产量是46万，我12年做浦江智谷这个园区的时候，亩产是110万，而且我们将持股复制出七个上市公司，所以还称得上是比较有经验。

很多人问我怎么理解产业地产的，我觉得，产业地产就是找一块地，好好的在这块地上把产业做好，把企业做好，让企业来发展，让企业帮我们创造价值。我一直觉得，当前的社会发展阶段下，产业地产企业必须踏踏实实拿一块好地，把企业做好，让企业发展企业，我们跟这些个企业一起发展。

关于怎么做好产业地产，我总结了五句话： 1）产业引领，找一个好的产业，然后针对这个产业打造产业链，不能搞大杂烩；2）基金操盘，产业地产必须引入基金才能有持续的产出，有钱了才能进行产业投资的孵化，让企业快速的增长；3）精准定制，为企业个性化的定制发展所需要的物理空间和软性服务；4） 增值服务，通过多种多样的配套服务，让企业增值上市；5）营运为王，通过管家式的服务，帮助企业真正解决经营中遇到的问题。通过这五句话，才能做活整个产业链。

产业地产就玩四个金：现金、基金、租金、税金。

现金是保证我们产业地产的企业正常运转的；基金是实现地产企业与园区内企业共同成长的纽带，是保障我们做产业投资的；租金是为了保持长期的稳定的收益的；税金是为政府服务的。政府现在很务实，开始提倡亩产论英雄，所以一定要有税收，你税收没有，政府不会给你地也不会扶持你。这四个金玩好，产业地产就玩得转了。

管理住宅是短跑为王，产业地产其实要做长跑。跑得长久，这才是产业地产未来的一个最大的趋势和方向，也是我们做产业地产的人要沉下心来慢慢做的事情。我们现在大多数从业人员都是以前做房地产出身的，为什么房地产现在出现困难？就是大家做短跑的人的思维和长跑人思维不一样，这就会出现很多问题。所以在做我也希望大家经常交流，把我们的思路来影响到各个地产集团的决策层：现在再用短跑的思路不行了，要有长跑思维，这是未来的趋势。

大家一直在说最近房地产如何越来越不好。其实我认为，要放在大的地产环境中看，中国的地产、全世界的地产未来都是向好的，只是这当中面临一个转型的问题。做地产地产就好比农民种庄稼，是种住宅，还是种产业，还是种商业，还是做养老公寓......土地其实就是个载体，只不过是发展到社会发展到不同阶段，这个载体放的东西不同而已。所以只有结合整个中国和国际经济形势和产业发展的大背景，才能做出最合适的选择。