撰文：Robbie Sequeira
译者：Amber Feng
来源：Stateline
原文链接：https://stateline.org/2024/02/06/desperate-for-affordable-housing-some-cities-sweeten-tax-breaks-for-developers/
2024年一月，得克萨斯州沃思堡市议会成员决定，特定开发商将不能够通过支付 200 美元的年费来逃避对于每套未建成的低收入住房的建筑义务。此前，这些开发商因建造针对低收入人群的房型而获得巨额税收减免。
在俄亥俄州哥伦布市，领导人于 12 月投票决定扩大该市低收入房型的税收减免计划。同时，在辛辛那提，建筑商可以自动获得低收入房型项目的财产税豁免，为其省去了申请这一步骤。
长期以来，减税一直是城市政府用来鼓励开发商建造针对低收入人群的住房的工具：开发商缴纳较低的财产税，以此来为低收入的潜在居民建造房屋或公寓。城市失去了税收，但获得了此类住房。但随着全美住房危机的持续，许多城市正在改变政策：一些正在使计划更加严格；一些提供更多资金或延长税收减免年限。无论采用何种方法，市领导表示，他们正在努力找出如何让更多居民得到安全安置的方法。
沃斯堡市社区发展协调员莎拉·奥德尔 (Sarah Odle) 说，“作为市政府，我们不能强迫开发商建造低收入人群的住房，但我们可以给予相对的激励。开发商的主旨就是赚钱，”奥德尔说， “而我们的主旨是，如果我们要给你激励，那么我们想要一些实质性的回报——那就是对于低收入人群负担得起的住房。”
各个城市扩大的税收减免
沃斯堡从 2020 年到 2023 年吸引了近 50,000 名新居民，是得克萨斯州人口增长最多的城市。多年来，减税推动了低收入人群住房的发展。如果开发商在指定区域进行建设，并预留 20% 的单位作为低收入人群住房，则可享受五年税收减免。
然而，上个月，沃斯堡市议会不再允许开发商支付 200 美元的年费来逃避对于每套未建成的低收入住房的建筑义务。如果开发商想要税收减免，他们现在必须预留低收入人群的住房。
去年 12 月，俄亥俄州哥伦布市议会将减税计划从特定社区扩大到整个城市，给予开发商 延续15 年 100% 的税收减免。哥伦布市发展部发言人告诉 Stateline，预计的住房建筑许可发放将比去年减少 10%，但扩大税收优惠将加速该市所有地区的针对低收入人群的住房建设——包括历史上缺乏投资的地区。
在距哥伦布市一小时三十分钟车程的辛辛那提，市议会上个月允许公私合作资助的低收入人群住房开发项目自动获得财产税豁免，而无需议会批准。这一法令简化了建设流程。
为了刺激更多低收入人群住房的建设，各市还试图推动市中心办公楼向住房转换的趋势。2022 年，在华盛顿特区将市中心办公室改建为住房的开发商享受了扩大的税收减免：如果这些开发商满足了低收入住房的建筑要求，他们可享受长达 20 年的免税。波士顿市长、民主党人吴弭去年也宣布对于扩大住房改建的税收减免：开发商必须将其至少 20% 的建筑单位保留为低收入人群住房，并为联邦补助券的持有者预留一些住房。芝加哥和匹兹堡的市政府在过去两年中也实施了类似的针对低收入人群住房的建筑税收协议。
华盛顿州立法机构最近则举行了一场听证会，讨论为全州范围内的对于低收入人群住房的税收优惠的可能性。
华盛顿州代表塔科马市的民主党参议员亚斯明·特鲁多 (Yasmin Trudeau) 是这项措施的发起人。她表示她的法案将会快速满足西雅图对更多住房的需求。在此法案下，预计未来 20 年将新建 100 万套住房。
因为该法案于一月份已通过了参议院委员会，特鲁多对在本立法周期通过该法案的可能性感到乐观。但她的立法方案的某些方面没有取得进展，包括针对将市场价公寓转换为低收入人群住房这一流程的税收激励，以及其他维持低收入人群对房产负担能力的立法手段。
她说：“我们没有就维持低收入人群负担能力的法案进行更广泛的讨论；稳定租金，或沿着交通路径的房屋开发 --- 这些都是维护低收入人群负担能力的措施。”
税收减免的“双刃剑”
位于华盛顿特区的低收入人群住房倡导组织全国住房会议 (National Housing Conference)的主席兼首席执行官戴维·德沃金 (David Dworkin) 表示，减税协议可能并不总是能达到预期。德沃金说，“我认为减税是一把双刃剑。如果你拥有它，你有相当大的激励措施来在资源匮乏的地方创建和维护经济适用房。”不过他表示，这些新建筑引入的外来人员可能会取代现有的低收入居民，因此此类建设需要进行监督，以确保开发商兑现其对于低收入人群住房的建筑承诺。
财政政策研究所，一个无党派组织，在对纽约低收入人群住房税收优惠政策的审查中表示，加大减税力度会损害城市的主要收入来源，使得城市处理与人口增长相关的成本的增加，并给学区带来负担。
与此同时，一些州发现立法行动与地方目的之间存在冲突。例如，在佛罗里达州，去年在两党支持下通过的一项法律《Live Local Act》为开发商提供全面的税收减免，以换取其为该地区特定人们建造低收入人群房，这些人们最高收入为此地区个体收入中位数的1.2倍；参与的开发商还可以无视当地的分区规则，在商业和工业区进行建筑。据《华尔街日报》报道，开发商因此政策争先恐后地参与这个项目。
但位于佛罗里达州西海岸的帕斯科县正计划修改其县法律。此县认为，如有人要购买低收入人群住房，其最高收入应为本地区个体收入中位数的 80%。这样，更多有需要的家庭才能获得帮助。
县官员表示，该法律使地方政府陷入财务两难。因为就帕斯科县而言，与县政府相反的是，地方委员已为其工业区的房屋规划制定了计划，并试图吸引更多公司（而不是居民）来到坦帕-圣彼得堡地区以外的郊区。帕斯科县检察官在一封电子邮件中告诉 Stateline，《Live Local Act》“迫使该县为住房做出这些牺牲，”但无法保证居民能够负担得起住房。
在多次会议上，帕斯科县管理人员讨论了在不修改法律的情况下，暂停所有多户住宅的建筑开发的可能性。其他州则在寻求限制地方税收减免的政策。
今年，亚利桑那州立法机构的一项共和党法案将财产享受税收减免的期限从八年减半至四年。去年，德克萨斯州立法者批准了对低收入人群住房税收减免方式的修订：该法律弥补了允许某些财产多年免税的漏洞，并要求对未来的税收进行审计。
