即便是在城市主攻方向上,政府主导不同业态的发展顺序,最终对片区房价影响也是巨大的。
房价容易大涨的区域,一般的发展顺序是,优先建造连片的高端住宅群,然后是周边有布局高新产业,接着是社区内建造大型商圈,最后是物流和景观功能的布放。这里参考了楼市问号山丘老师的观点。
比如上海联洋、大宁,合肥的滨湖新区,还有苏州园区,都可以看到大片次新高端住宅,且周围离金融和高新科技园区不远,然后是慢慢引入地铁通勤,吸引高薪人口入驻。
另一种大涨区域的形态,是以产业园区为主导,然后周围配建住宅、商圈,再辅以物流功能。比如上海的陆家嘴、张江、唐镇,南京的河西,杭州钱江新城和钱江世纪城,西安的高新区。
这种发展模式,完全依赖于产业园区的兴起。如果是金融和高科技企业为主的园区,那涌出的高薪人口一定能支撑起高房价。
反过来,如果产业疲弱,那周边房价也不会表现太好。
我最不看好的、房价上涨缓慢的区域,大都长成这样:
社区内以物流功能或者景观规划为主,周边配建住宅,辅以零星点布的产业和商圈。
比如高铁站和机场附近都有建设新城,还有些房企喜欢在大城市远郊或者三四线城市建设海景、湖景和山景住宅。这些在我看来都是坑。
没有产业,就没有安居乐业,也不容易吸引愿意支付高价的接盘侠。
摘自魔都财观