近年来，房价向来是“海鲜价”一般 —— 一天一个价。有数据显示，2015年至2017年仅仅2年不够的时间，广州房价翻了番，每平方房屋均价从1字头荣升3字头。CBD区域更偏地都是7万元、8万元一平方的房屋。有人从中赚了几百万，但却有人辛苦买来的房子涨了400万元，自己却要面临房屋被拍卖、无家可归的困境，这到底是怎么一回事呢？

法院来敲门：您住的房屋要马上被查封

广东天穗律师事务所近日接到一位心急的当事人咨询，该当事人表示于2015年购买了一套价值280万元，位于广州CBD区域的二手房。双方签订了房屋买卖合同，当事人李小姐（化名）支付了10万元房款，余款约定于办理房屋登记过户后结清。其后，李小姐出资15万元为该房屋进行了装修，并入住了该房屋，但因原业主个人原因一直没有过户。后来，李小姐发现该房屋早已被申请拍卖，所以不能办理过户手续。

由于缺乏维权意识，李小姐在没有取得房产证的情况下一直在该房屋居住了2年。2年过去了，房屋市值从280万元涨到700多万元，李小姐不但没有办法把这块“砖头”变现，反而收到了法院要查封房屋的通知。

了解基本情况后，广东天穗律师事务所周剑律师为李小姐作出了详细解答。

一、房屋买卖合同有效，可起诉卖方承担违约责任

虽然房屋已被法院拍卖，但李小姐与卖方业主签订的房屋买卖合同仍有法律效力，合同内约定的条款应合法有效，包括关于双方违约责任的约定。现因买方原因，该房屋不能办理过户手续，卖方没有按照合同履行其义务，故卖方的行为已属违约，应返还已付房款及李小姐支付的装修费用，并按约定的违约金数额承担违约责任（原合同约定房价的10%作为违约赔偿）。

二、李小姐需归还房屋

现该房屋已被法院拍卖，所以基本不存在过户的可能。这种情况下一般会判解除购房合同吗，并由卖方承担违约责任，给予李小姐赔偿。但值得一提的是，该赔偿金额的基数需按2年前购买房屋的价格来计算，也就是280万元。而房屋增值部分的主张很难被法院支持。

手拿53万元：一线城市CBD梦碎

在一线城市CBD区域，交通方便、地理位置优越、发展潜力大，在这里拥有一套房子就等于拥有了一只会下金蛋的母鸡，同时也是许多人的梦想。如无其他特殊的情况，李小姐最终只能拿回约53万元现金（自己支付的25万元及28万元违约赔偿），现在在同区域、同等面积及质量的小区却要起码700万元的高价才能获得。即使是贷款购买，3成首付也要210万元。而根据现在的房价，想要购买同等面积的房屋，50多万元只仅仅够在二线城市支付首付。

即使官司打赢了，李小姐也损失了房屋多年来的增值部分，所以买卖不动产一定要进行产权登记才能保障自己的合法权益。

那么购房阶段要注意些什么呢?一起跟广东天穗律师事务所了解一下!

一、核实卖方身份选择可靠中介

核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证;如果选择中介，要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房注意事项的前提。

二、确认产权

到房管局查验卖方的房产证。查看：

1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档 案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。

3.看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所 有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出 售的书面文件，千万别忽视这些买二手房注意事项。

三、核实房屋是否允许买卖

以下情况的房屋千万不要买：

1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋

3. 属违法或违章建筑的房屋

四、关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定 代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

五、留心付款方式和时间

买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款，由此能够增加购买付款凭证。