摘要
受国际市场中各行各业间的相互交融革新的影响，房地产业正经历着前所未有的变化，开发商需在保持其处于新兴技术前沿的同时，也要面对诸多发展的限制。多变的商业环境将会进一步增加业务开拓过程中的不确定性，而新技术的应用和全球人口结构的变化也将进一步推动各行各业一体化协作的进程，产生出新的商业模式并对地产行业进行重塑，来自如互联网科技等领域的行业以外的新进入者将在行业中扮演愈发重要的角色。有鉴于此，传统开发商将需要基于新的竞争环境迅速采取有效措施以跟上行业节奏，并通过不断开发基于新技术的工具来更好地了解并满足客户实际需求。
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行业趋势
行业趋势1——市场中的传统驱动力仍在推动行业发展，而市场新生力量已逐渐开始对行业产生影响
开发商在项目交付过程中需同时考虑传统驱动因素和市场新生力量。
传统驱动因素：包括但不限于人口结构、供需模式、地缘政治格局、全球和地方经济以及城市化进程等，房地产开发商需要根据市场需求及时调整战略方向以跟上时代步伐。
市场新生力量：新型技术的不断推出正在影响房地产业及其从业人员。受益于此，新的商业模式和业务增长点也在不断涌现，这些不断衍生的新生科技也吸引了大量投资者（例如投资于基站台、数据中心和高档住宅等非传统领域）。
受市场环境影响，尽管开发过程日益复杂，但开发商在开发过程中需要同时考虑传统驱动因素和市场新生力量以及其内在意义，以使其交付的产品经得起时间的考验。
传统驱动因素需与新的市场力量相结合，共同探索产业内的非核心领域。未来大约有七成的居民将在城市中居住，这也对城市住房提出了更高更多的要求，同时也要求在有限的城市空间内将商业、各类生活服务和娱乐紧密结合在一起；土地的稀缺性、居民的购买能力、人口的老龄化以及新技术的应用都将对住房的类型产生重大影响，因此房地产开发商需在其开发的住房产品中融合更多综合业态以及替换方案，例如：医疗中心、高端住房、租赁住房、数据中心和最后一公里物流等。这些多样化的融合方案由于其投资回报更为可观，也将更容易吸引投资方注资。
行业趋势2——空间即服务（Space as a service, SaaS）的业务模式正在广泛应用于各个行业板块
在任何行业中，空间即服务（SaaS）已成为一种新的行业规范。开发商必须针对不断变化的市场需求提供各类解决方案，并有针对性地进行功能设计与转换，以提供各类空间即服务的解决方案，而此类业务也有可能在未来成为新的业务增长点。就空间即服务而言，写字楼是其最快的增长领域，而开发商们也正基于当下趋势致力于增加其业态的灵活性，零售、仓库、住宅和酒店业类则紧随其后。
开发商在空间使用方式的转变过程中需抓住新的商机。随着消费者习惯的不断变化，创新科技和数字化的广泛应用已颠覆了传统建筑的使用模式。人们的生活、工作和娱乐的方式、时间和地点也在不断演变。随着租户对空间不同的使用方式的需求日益提升，丰富专业的楼宇管理（包括楼宇扩建与翻新）经验将变得至关重要。
土地所有者和开发商需要积极面对市场中日益增长的灵活办公趋势，并尽量满足下游客户在成本效益方面的预期。灵活办公类的需求目前与日俱增，更高的灵活性也往往意味着更短的租赁期限，而房地产开发商和业主则需在此背景下重新考虑诸多因素，如建筑设计、成本、运营模式以及租赁/处置策略等。
目前行业内的平均租赁期相比于以往已有较明显的缩短，但仅凭缩短租期的方式以提升灵活性是不够的。新技术的支持与应用将对员工数量和工作习惯产生影响。在零售业中，由于电商的发展和消费者行为习惯的改变，零售业的租赁条款也受到了一定的影响。根据世邦魏理仕的数据，零售业的平均租赁区间从1991年的20年缩短到了现如今的5年，曾经用于补缺的小型迷你式商店越来越受欢迎，现在它们也通常被用作孵化器，以帮助新兴企业开展新业务或进入新市场。随着小型迷你式商店数量的激增，地产所有者们将需要逐步适应这些商店所要求的短期租赁服务。
行业趋势3——投资机构正在智能建造领域内积极布局
投资机构正在不断投资于地产科技类公司，这将进一步提升行业效率以及行业透明度，并在一定程度上开创全新商业模式，从而优化房地产开发的整套流程和运营模式；投资机构正在智能建造领域中大力布局，自2005年以来，投资机构在智能建造领域的总投资额为750亿美元。其中包括了公司IPO之后的110亿美元的并购资金和20亿美元的资本金注入。2019年前三个季度的总投资额为246亿美元，创下了全年的历史最高纪录。2018年的总投资额已超过63％。
投资机构年度投资额（2015-2019）
行业趋势4——住房行业持续增长，但部分国际化都市已出现泡沫
在城市化进程的推动下，多数市场的居民住房板块皆有尚佳表现，而房地产产品的价格收入比在多数市场仍在不断上升。在多数经济体中，房价增长率高于居民收入增长率，市场较低的贷款利率以及对土地供应的限制是主要原因之一。
居民对于房产的购买能力正在日益下降，而较高的生活成本使得多数人被迫在郊区置业，这也极大地增加了人们的通勤成本。较长的通勤时间已经成为大城市中不可忽视的严重问题。
房产价格收入比指数（基准年：2010，基准指数：100）
而来自海外的购买需求也进一步推升了房价。因此，部分政府均在不同程度上采取了干预措施（如：新西兰、加拿大、中国和新加坡等地），通过在税收或其他条件方面予以限制，降低海外需求对房价的影响。
在绝大多数市场中，房价已高于上次全球危机前的价格，但迄今为止，多数交易主要来自于一些特定城市与地区。全球房价已同比上涨2％，但仅有有限的证据表明此类增长与过量的债务供给有关联。目前，部分市场已经出现价格疲软的态势。在经历全球金融危机后，监管机构已逐步开始使用宏观审慎类的措施，例如监控贷款房价比、债务收入等，或其他监管干预类措施（例如英国土地印花税的调整与变更）以帮助缓解潜在的房地产泡沫。
各国房屋价格比较（基准年：2010；基准指数：100）
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大势观察——由技术驱动的新型商业模式及解决方案
数字技术的快速兴起对房地产开发商产生了重大影响。随着科技型企业开始进军房地产领域，未来行业将会产生重大变化。成功的房地产开发商将专注于整体解决方案，将业务的可持续性、灵活性与经验和技术相融合。新的商业模式逐步涌现，而风投资金也将大量涌入在商业技术中最具有发展前景的领域，区块链和智能合约将可能成为未来交易的重点领域。
观察1：随着科技型企业开始进军房地产领域，未来行业将会产生重大变化
那些关注于终端用户的科技巨头现如今在传统房地产市场上的影响力也与日俱增，随着科技巨头类型公司的加入，新的商业模式也将逐步诞生，如：
为租户提供一站式服务：美国某共享类仓储物流公司中的领军企业通过软件和技术应用创建了一个商品和产品存储的市场。该公司在美国和加拿大拥有1000多个仓库，通过技术方式按照消费者需求为其提供仓储、配送和物流服务。
区域范式：某互联网巨头的子公司在小汽车与卡车测试的自动驾驶领域拥有较领先的技术优势。2018年10月，该子公司已在美国25个城市累计行驶1000万英里，且该子公司现已启动一项早期驾驶计划，以在凤凰城地区为乘客提供配套服务。
住宅商业模糊化：某共享公寓公司宣布了2亿美元的投资计划，将其共享品牌公寓的业务板块项目推广至美国各地，该公司目前已与某迈阿密开发商开展合作；而某地产公司已计划与该共享公寓公司合作，打造专注于共享房屋的住宅品牌。
观察2：住宅开发商们亦需迎接新的市场需求
受人口结构变化和数字经济等因素的影响，住房行业正处于行业变革调整阶段：
受家庭规模的缩小和人口结构老龄化的影响，未来住房选择也将不同于以往
法律法规对房地产可持续发展的要求逐渐提升以及新生代对绿色生活的向往也将对住房类型提出新的要求
对智能互联家庭的需求
共享经济与新型工作方式（远程办公)
3D打印、预制房屋以及房屋模块化等新技术的应用
开发商未来将重点关注如下领域：
零碳排放与可持续发展
楼宇功能的多元性和设计的灵活性
快速施工和交付以缩短总施工周期
安装新设备对服务实施即时追踪（如通过传感器实现对空气与水质量的实时跟踪）
共享设施，如餐厅、会所、健身房的全天候服务
融合新技术（4D打印）的新式现代设计
观察3：专注于地产科技领域的投资机构正在布局于当下产业中最炙手可热的概念及解决方案
随着人工智能和自动化的兴起，人工智能和自动化开始成为各种智能建造解决方案的基础，但目前主要关注应用点仍集中于数据收集和分析领域（在这些领域，人工智能和自动化也将发挥关键作用），并为其未来开发的平台奠定前期基础。
伞形解决方法（即总解决方法）已在开发过程中且未来拥有广阔的应用前景。为了提高空间使用率，领先的智能建造公司将会寻求创建一体化解决方案来解决一系列的挑战和需求。此类解决方案将更适合垂直管理类的企业，我们预计将会看到各类涵盖数据分析、可视化以及物联网/智能建造的垂直类的产品。
行业内已有大量整合需求，目前多数的初创企业已达到其发展临界点，亟需外力介入。而行业内的领军企业也对此类初创企业有大量的并购需求，如在灵活空间业态中企业数量就过于饱和，领军企业由于在规模方面处于领先地位，且可为标的企业提供进入新市场的空间和专业化的运营知识，并购将对双方均产生积极效益。
观察4：区块链将成为未来商业地产的主流交易机制
随着金融科技在新时代背景下的推广应用以及日益增多的跨境投资，未来交易规则的制定将愈发复杂，而企业如何在这种背景趋势下存活下去将变得至关重要。区块链技术未来将主导房地产交易机制，通过重新定义合同形式，区块链技术与智能合约将在未来的商业地产中发挥作用。它不仅可以改变交易形式，而且可以与公共服务相关，如在管理能源、水、垃圾回收类的账单、停车费等。
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监管发展
监管发展1：中国政府通过发布新的法律法规以降低来自离岸债券市场的风险
2019年7月，中国政府宣布将进一步限制房地产公司的海外融资的通道。要求房地产公司新发行的离岸债券仅可用于偿还即将到期的中长期债券。在该规定下，房产开发商以往通过使用海外融资方式降低国内债务压力、提升流动性和土地购买等手段将被进一步限制；同时房地产公司还被要求必须在其外汇储备中持有一定头寸来控制外债风险。
监管发展2：在英国，海外投资者将缴纳财产处置税；在美国，所有房地产类交易均需按照《外国投资风险审查现代化法》执行
从2019年4月6日起，非英国居民必须就所处置包括商业和住宅房地产在内的所有英国土地产生的应课税收益缴纳税款（非居民资本利得税制度，NRCGT）。该法律制定初衷是为英国房地产投资方创造更好的竞争环境，新制度将通过直接或间接的方式对非英国居民在英国的住宅与商业类地产收益征税。
2018年8月，特朗普总统签署了一项新法律，该法律将对美国房地产业的租赁、开发和再融资产生重大影响。新签署的《外国投资风险审查现代化法》（“FIRRMA”）关注于房地产业以及核心基础设施类的交易，旨在预防可能由此产生的任何国家安全风险，某公司的一笔再融资交易就受到了该法律的影响；在原材料端，美国对木材、钢铁和铝等建筑原材料征收的关税导致其价格波动，并因此增加了建筑成本。
