我对于未来的房价态度一直是比较坚定的，未来房价还会涨，但不同的城市会出现分化。
这二十年来房价从未停下的脚步，我们甚至开玩笑说，这辈子唯一没有骗过我们的人就是房产中介，早些年没听他的话多买两套，悔不当初。尤其是手里握有一两本房本本的人，更是坚定的看多，看涨，甚至加杠杆买入。
但是这种房价永远涨，或者房价马上崩的观念，都是一种情绪。我们最好把不同的观念放进来，听听双方的意见。当然，把不同的声音放进来并非是要去和它争吵de一个结果，去驳倒对方，这并非辩论，在语言上击败对方意义不大。我想说的是很现实的问题，如果房价继续升，你不希望搭上这趟车吗，如果形式如看空的人所料，你应该撤退的更快，避免更大的损失。
今天，我想介绍一篇文章，试着用驳斥一篇文章的方法，让你看到房地产的不同面。文章作者叫王烁，财新杂志总编辑，他是一个房地产看空者，我觉得他一定读过很多书，他看问题角度独特，思考深入，还很全面，但我希望你能体会到不同的看问题方法，看看他的文章，然后自己思考一下。
（以下为链接文章，文章长长长）
希望没有那么一天，翻出这篇文章说：“我跟你们说过的。”
一
看到@硅谷那些破事 发了一条微博：
“湾区房子中位价格约100万美元，个人收入的中位值约9万美元，相当于11年薪水=1套房。北京房子的中位价格约300万RMB，个人收入中位值约15万RMB，相当于20年薪水=1套房。是湾区群众收入高？还是湾区房子太便宜？”
解释一下湾区房价的概念。湾区指旧金山湾四周，加州最大的城市带，因为经济发达以及硅谷码农收入增长强劲，全美房价数这里最高。
不知道@硅谷那些破事 从哪里找的数据。我找到的是Business Insider网站（下称BI）根据全美房产经纪人协会（NAR）数据做的一组测算： 在全美房价最高的各大都会区，你或者你们家两口子需要多少收入才买得起房。
除了第四名夏威夷乱入之外，最贵的前五名都在加州，湾区一举夺下前两名：硅谷第一，旧金山及附近第二。
有多高呢？以硅谷为例，中位房价是100.5万美元，很贵，是全美住房中位价格的4倍以上。收入多少才能在硅谷买房呢？你的年收入是18.73万美元的话，才买得起。这在美国也是很高水平的收入。总统特朗普年工资也不过40万美元整，18.73万美元比白宫办公厅主任的年薪还要高出一点点。白宫办公厅主任泼天权势，收入也不过是能在硅谷买中不溜的房子，说明两点：第一，码农真的是站起来了；第二，清华北大毕业生在北京买不起房，对比之下也很正常。但是， 买得起就三个字，背后的内容完全不一样。
中国人说买得起房，指把两代人至少三个家庭（你家，你父母家，你配偶父母家）的积蓄全拿出来，如果付得起首付，就叫作买得起房，至于房贷怎么还，慢慢再想办法。BI说买得起的意思完全不同：首付两成，30年按揭，利率3.9%，每月还本付息不超过收入的1／4。就是说，不影响生活质量。
对了，美国房价最贵的不是纽约吗？的确是。BI是给都会区（metro）排名,理解为城市带就好。如果按单个城市算的话，含曼哈顿、昆西区、斯台顿岛在内，全纽约市挂牌在售住房的中位数价格是72.9万美元，能排到第5名；如果只算曼哈顿，则挂牌在售住房的中位数价格是175万美元，第一无疑。
这么说吧，如果纽约市相当于北京市，那么曼哈顿相当于二环内。按1：6.9汇率折算，二环内房价逼近曼哈顿，北京市房价逼近纽约市。合理不合理？人人心里有杆秤，自己衡量。
纽约这样的特大城市在美国不是居住主流，BI给都会区排名是有道理的。跟中国人相反，美国人主要住在郊区，更宜居，教育、医疗、商业样样不少。我这段在加州大学圣地亚哥分校访学，租住学校附近公寓。这间公寓在当地很典型，按中国标准应该算叠拼，两居室，学区不错，距海滩几站地，购物中心步行可及。我刚查了一下价格，大概是北京四五环之间相似面积两居室价格的2/3。
我住的地方位于圣地亚哥往北至卡尔斯巴德之间，在BI都市带房价榜单上排名全美第5，但还是明显低于北京；价格之外的因素更没法比，这里是美国气候最好的地方，好到什么地步呢？永远蓝天白云，不冷也不热，“天气偶尔不好时我们觉得应该向客人道歉。”当地朋友跟我说。想起霾锁中国，说多了都是泪。
二
传奇基金经理彼得·林奇说过，对年轻人来说，买房可能是一辈子最好的投资。
首先，房子有居住价值。 买了房子，你就不必再付房租；
其次，房子有投资价值。 站在他的视角往回看――他当时是1980年代――房价的长期涨幅扣除维护费用后大约是略微战胜通胀水平。为什么房子能战胜通胀呢，因为看长期的基本面因素，房子的成本是地价、建筑材料、工资，未来的收入是租金，这些都是按市场价格随时变动的，本身对冲掉了通胀因素。
再次，买房这件事有额外的金融价值。 买房有杠杆。用房子作抵押从银行贷款，如果首付两成的话，就是五倍杠杆。美国房地产和房贷市场很成熟，杠杆率更高，2000年左右的杠杆率是14倍左右，到金融危机之前更升至30倍以上。对于普通人，房贷可能是他一辈子中以较低利率从银行获取最多贷款的最好机会。所以，虽然房价涨幅战胜通胀不多，但加上杠杆放大，长期中的收益令人满意。
最后，买房等于年轻人加诸自身的强制储蓄。 你投下首付，每月还贷，他们没有变成即期消费，而是变成你身处其中的砖瓦水泥土地硬资产，伴随你一生。当你还完房贷，年届退休，房子又成为养老的依托。用逆向房贷将房子的价值抽取变现，维持退休后的生活水平，直到人生谢幕，房子价值也消耗完毕。人生第二大痛苦是人死了，钱还没花完。第一大痛苦是人还没死，钱已经花完了。如果年轻时买了房子，你免于这两大痛苦、赤条条来去的机会增加很多。
林奇这个故事很美，但少了点什么？从全国范围看，直到金融危机之前，美国上百年来房价在扣除通胀以后的涨幅极为有限。房子主要是用来住的，而美国地广人稀，土地私有，供地完全市场化，以至于美国多年来很少出现全国房价普涨普跌的情形，特别是普跌，因为美国影响房价涨跌的主要是人口流动，流入多的地方就涨，流出多的地方就跌，人来来往往，房价此伏彼起。金融危机之所以发生，有个原因就是所有人都知道美国房价从来没有过普遍下跌，以为现在也一样。当然，这些人后来都受到教育：房价涨跌参差是因为主要由人口流动推动，房价普涨普跌则主要是货币因素驱动：房子不仅用来住，还用来储值投资。
居住价值驱动，货币因素驱动，这些是美国的房价逻辑。
三
这些逻辑中国同样有。中国房地产市场只有20年历史。回头看很清楚，过去20年的爆发性增长有三个主要动力。
首先是房改。 政府不再负责居住这件事，每个家庭得自己操心。人们被赶向市场，向市场要房子。居者有其屋，自己负责。需求就这样被政府生生造出来了。
其次是城市化。 人们从农村涌入乡镇，从乡镇涌入县城，从县城涌入省城，从省城涌入北上广。这是经济增长自然催生的人口流动大潮，是过去几十年来最大的社会流动，伴随着人们自身处境的绝对改善以及相对于同侪的相对改善。
再次但同样重要的， 是货币政策长期处于宽松状态， 为所有这一切提供了润滑油和助推剂。贷款易于获得，利率颇多优惠，通胀压力长存，房地产市场无法期待比这更好的货币环境。
中国过去20年出现了长期、普遍、大范围的房价上涨，所有城市所有地段，房价都在涨，因为上面这三大力量都是普遍性的。货币宽松天然是大水漫灌；房改驱动所有人，不管他们在哪里；城市化使城市的住房需求增加。所以，房价是水涨船高，尽管有些船涨得比另外一些船更高。
现在的问题是，这些动力现在还健在吗？
一个一个看。
显然，房改的动力已经耗竭， 从国家负责分配住房转到每个家庭购买住房，释放出来的市场动力是一次性的，也已释放完毕。显然，城市化还在中途。 不过，既然是社会流动，那就必然是有能力有资源者先流动起来。长三角、珠三角、成都平原，不用看什么数字，开车走马观花，你会看到城市化几乎已经完成。而在那些农村腹地，人们看到乡村凋蔽。不凋蔽是不可能的，因为青壮年都已离开。指望用进一步的城市化来维持房价，逐渐有缘木求鱼的色彩，因为与其说城市化能维持经济动力，不如说得经济保持增长，城市化才有更进一步的可能。到底是谁指着谁呢？
如果什么地方还有明显空间，那就是货币政策。 你也许会想，货币宽松了这么久，还能宽松到哪里去？那我来告诉你，看欧洲，看日本，逼急了的话，不得已的话，可以搞量化宽松，可以搞负利率。哪怕像日本这样，量宽和负利率都不太管用了，还有直升飞机撒钱这个选项，日本说不用，但许多人如伯南克觉得日本该用就得用。
你以为已大水漫灌，其实那是因为还没见过洪水滔滔。
四
在居住驱动、货币驱动之外， 中国的房地产还有许多不一样的逻辑：
政府垄断供地；
户口制度限制人口流动，社保、医疗、教育、工作机会、买房资格乃至买车资格，都与户口有关；
金融抑制实行多年，至今仍有残留，储户被盘剥已久，买硬资产对抗货币放水深入人心，一呼百应；
房地产几乎成为惟一最重要行业，经济与之俱荣俱损；
资本流动并未放开，全球配置资产仅属于少数人的特权，让肉烂在锅里仍是管制思维主流；
有人说中国房地产是个大庄，我并不相信这种阴谋论，好像有一只神秘大手在背后把一切安排妥帖，其实哪里有这么容易！只不过，房地产客观上把各种关键利益组合成了现在这个样子：它看起来像庄，走起来像庄，叫起来也像庄，刮起地皮来也像庄，那它就是个庄。
好比说，阿尔法下围棋思路跟人完全不同，它借用了图像识别的神经网络算法，不懂什么叫作棋理，但你不能因此说它下的不是围棋，它没有棋理，胜似棋理。
房地产庄比股票庄厉害得太多，每个城市家庭，每个城市扩展中所影响到的周边地区每个家庭，愿不愿意，都裹胁在里面。从居住的角度看，房子已经太贵了；从投资的角度看，房子远非理想的投资品：门槛太高，首付越来越是笔巨款；交易周期太长，二手房交易需要几个月以上的时间；摩擦成本太重，中介费、政府税费名目繁多，陆续有来。
说到底，人们之所以还在买房，不再是因为房子是最好的投资，而是因为在所有坏的投资当中，还有许多人认为它相对不坏。股灾惊魂未定；海外市场陌生，况且你也出不去；如果肉必须烂在锅里，那就让它烂在房子里。这是当下最重要的社会契约：买房，免于房价继续飞涨的焦虑，免于货币洪水的担忧。有恒产则有恒心，在今天的中国，获得了完全不同的内涵：跟庄。
五
次贷危机爆发以前，约翰·保尔逊（John Paulson）看空次贷资产已久，但是，什么时候拐点到来呢？美国房价涨得不合逻辑的时间已经太长，但市场疯狂的时间可以比你能坚持的时间更长。 光看对没什么用，还得在正确的时点看对， 否则，在被证明正确之前，你就已经死掉了。
保尔逊发现了临界点：都用不着房价下跌，只要房价不再涨，次贷就会开始多米诺骨牌式地崩塌。
为什么？
大量次贷的基础资产是零首付房贷，许多买房者其实连还房贷的能力都没有，必须靠房价继续上涨，做再按揭把上涨部分套现，才能还贷。如果房价停止上涨，这条路一断，很快就断供。确信次贷的第一张骨牌即将倒下，保尔逊投下重注，他的基金成为这场金融危机最大赢家，获利超过200亿美元。
中国房价的临界点什么时候到来？
我建议，未来看两个路标。
第一，房贷负担达到居民收入所能承担的极限。 前面BI用来衡量美国买房收入要求，房贷只占收入的1／4，中国人是不用想了。现在一般人的情况是还完房贷后只顾得上温饱。房价涨到什么地步这两者才不能兼顾？房贷总量／居民可支配收入这个指标，要盯住。
第二，中国人购房名义上的杠杆率还不高。 美国次贷危机前购房首付平均是3%，稍微一跌就负资产，然后就断供。中国人购房至少是首付两成，实际往往更高，而且每次调控首当其冲就是上调首付比例。说一千道一万，本金多更安全，决策者清楚得很。如果未来连购房的名义杠杆率都显著上升，那么，即使房价还在上涨，那也无非是进入最后疯狂期。
中国今天的事情是这样：政府需要减杠杆，企业需要减杠杆，金融机构需要减杠杆，因为都已经很高，还没加足杠杆的只剩家庭， 许多人因此认为该轮到家庭加杠杆刺激经济了，而效果最好的利器便是房地产。
真加上去的话，游戏就要结束了。
完
王烁的文章，用一个独特的眼光去看问题，这可能是一般人不敢说的话，他观察良久，这么多中国特色社会主义制度，看似巧合，其实合起来，才发现这是一个庄！一只无形的手幕后操纵。又从根本的规律去分析了中国房地产的逻辑。房改➕城市化➕货币政策。没聊细枝末节，依然很有说服力。
我对文章得逻辑比较接受。可但是，我也想聊聊我的一些不同的看法。
一，纽约曼哈顿的房子真就应该贵过北京二环？
纽约是美国的经济中心，华盛顿是政治中心，波士顿事文华中心。北京是中国政治经济文化中心，资源高度集中。我们常说买房看位置，曼哈顿和北京二环内都是两个城市的中心，北京的二环内房子供应是远低于曼哈顿的。在曼哈顿岛，高楼耸立，房屋密布。而北京二环，因为故宫等建筑是限高的，密度不高。很多政府机关，事业单位的房子都是不卖的。所以供应量很少，一平米的房子曼哈顿能修11平房子，而北京么不到1平。再者，我们国家现在仍处于中高速发展时期，大概率在2023到2024年迈入高收入国家行列，2030成长全球第一大经济体。所以供需关系如此，未来北京的二环位置房价超曼哈顿，并不见的就是有问题的。
二。zf坐庄
至于坐庄，我只想说两句，就算这个阴谋论成立zf坐庄，它也会一直坐下去，维持这个环境的稳定，它们休戚相关。绝不会说， 不玩了，楼市乱，金融乱，金融乱社会乱，这绝对不是政府想看到的。
三 关于城市化
王烁看法也很独特，一直以来，大家讨论的都是中国城市化具体还有多远的路要走。要么说户籍城镇化和居住城镇化问题，因为很多人实际已经进入城市生活，只是户口没有完成这个过程。但是王烁的观点是，农村已凋敝，因为能流动的人口早已离开了土地，来到城市，剩下的都是没有能力接班房地产的人群。这确实是很特别观念。
从城市发展的规律来看，人口是要往大城市聚集的，就像在一本书里面所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”。田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育，还有医疗条件等各方面都比不上大城市，最后人们是要往大城市聚集的。况且人和人之间有千丝万缕联系，不可能说，我城市化了，就不惦记我老家的妈妈，我城市化，家里的穷亲戚就不帮一把，到了城市这些人何以为计，不必细细说明，因为这不仅仅发生在中国，也曾发生在美国、发生在日本，发生在所有的国家。
王烁的这篇文章确实值得细细品味，他帮你从其他的角度，甚至对立面看问题，避免你固执己见，以偏概全。
最后我想说，本人依然看多房地产，特别中心城市的 。还记得吗，这些年那些听进去了涨的言论的人，买了房，都收获满满，所以如果机会好，就应该抓住。不过王烁的话也在提醒我们，我们时刻应该记得这根弦，不理性的声音在变多，等真的有一天家庭也开始拼命的加杠杆，那就是真的游戏结束了。
