对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如说一些同学会有这样的观点：北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍，也就是房价是租价的60倍还要多，而且我们的房屋产权只有70年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了。

今天我将要告诉你，买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。

我从三个方面给你讲这个道理：

第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；

第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

原因一：大城市的房租快速增长

我们先来看点数据：从2010年到2016年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%，7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。

租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢？我从两方面跟你讲：

第一方面，我从供求原理跟你讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢？从需求面看，很多人不停地涌入大城市，没房子的只能租房住，所以租房的需求是刚性的。从供给面看，因为给定地段的房子就这么多，增加非常慢，所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租，租房的不得不租，这样一来，你可以想象一下，房租的增速一定是很快的。

第二个方面，我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律：随着人们收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来，租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此，人们用来租房的钱会越来越多，那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

原因二：买房VS租房，算清这笔账

我们刚才说清了房租的快速增长，在此基础上，我来告诉你，由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租是很便宜的。

我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子，月租金6000块，年租金7万2，而售价是432万，租售比是整整60倍，这种情况下是租便宜，还是用30年的房贷买下来便宜呢？一眼看上去是租便宜，毕竟房价是租金的60倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现，对于“租”和“买”这两种选择，30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话，30年后你就多了一套房子。

先来看租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付的租金总额是多少呢？是569万，那么付了这569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。

再来看买，如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，那么你的首付和房贷总额一共是603万，比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。

粗略估计，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。所以，有条件买的同学还是要尽快买。

过去这些年，我国房价涨得快，其实就是这个道理，有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力，而早入手，早受益。

原因三：买房具有抗通胀的属性

刚才给你讲了，由于租金快速上涨，房价其实相对于房租是便宜的。那么，我再给你增加一条买房的理由，就是抗通胀。

不知道你有没有注意过，很多国家的货币的面值都特别大，比如说日元、韩元，后面有很多零，计数单位都是万、十万，甚至百万。你知道为什么吗？其实就是通货膨胀闹的，连续几十年的高通胀，如果不更换新版货币的话，纸币的面值就会特别大。

其实，通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。根据统计，第二次世界大战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。

租房的原则：“便利原则”

刚才，我仔细给你讲了，为什么大城市买房比租房便宜，核心是租金增速快，而且买房抗通胀。

你可能还有疑问，你会问，老师，我已经明白了买房比租房好，可是我现在实在买不起，必须租，我应该怎么办呢？这是个很好的问题，很现实的问题，我们必须面对现实。那么怎么办呢？这个时候，你要先租，以后有条件再买。

在租的时候，你要遵循一个便利原则，就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师，事业刚刚起步，对你而言，最好是住在交通便利的地方，这样客户一打电话，你马上就能到，就可以更好地开展工作，积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了自己。从长期看，投资自己是最好的投资。

如果租得偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你的工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上，省了租金，可是浪费了职场发展的机会，这是最大的浪费。

划重点

1. 由于房租的高速增长，买房比租房要便宜很多，而不是相反；

2. 买房是一次性买断未来很多年的租金和通胀，具有抗通胀的性质；

3. 暂时买不起房，必须租的话，要遵循“便利原则”，租那些让工作便利的房子，投资自己。

讨论与建议

一、这是站在刚需上来讨论的，从刚需上来看，历史和现实已经证明了这点，买房比租房好，即解决了住房需求，有有了立业的固定资产。特别是针对中国这个快速发展，下一步将领衔全球的国家来说，在没成为世界第一前，都可以一直买买买。

二、那么买房的风险呢，主要还在于投资性买房。虽然国家是整体向上的，但某一段时间的调整，也是不可避免的，在调整的时间，你的收入，能否承担买房的月供及家庭的开支，也是必须要考虑好的，如果在这段时间没有充足的资金扛过去，就会出现美国次级债的风险，房子被银行收回去，那怎么办。短期的风险若不能扛住，长期的规划投资就是一场空

三、因此买房一定要做好演算，你的工作是稳定的，这个稳定有多长时间风险，出现风险后你有多大的后手，是随便换个工作就能拿到现有的收入吗，还是有父辈的资金支持。对现在创业的人来说，买房投资并不是一件优先考虑的事情，创业的资金压力，变现的急需，以及某一天创业成功后的巨大收益远远抵扣了购买房子的增值

四、因此我的建议是，对刚需来说，可以买来居住。对家庭稳固也不愿去投资去创业有点闲钱的人来说，投资一两套房子是个不错的选择。但若对于心怀理想，要改变世界的人来说，还是不要把投资房产当成第一要素，毕竟这个世界美好的东西太多了，需要我们穷极一生去追求也不够，就不要把购房当成第一追求啦