问：欢欢喜喜买了房，到收房时却发现：管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业服务企业作为前期物业进驻小区？不仅如此，还发现“沙霸”抢占地盘独家供应，甚至通过加价、减量等手段侵害业主利益，而前期物业因为收取了保证金或返利，往往不作为、不干涉？小区停车位本来就不够，车库只售不租怎么办？买房和装修已经如此艰难了，业主却耗费生命与天斗、与地斗、与人斗？
这些问题反映出许多业主们的心声：大部分工薪家庭花了半辈子积蓄攒钱买了一套房，却发现各种各样的麻烦事、堵心事随之而来。下面，阿飘将通过讲解物业服务相关案例，并普及国家有关法律法规常识，为业主朋友们解答以上问题。
案例1：业主刚收房，前期物业服务公司（以下简称：前期物业）要求业主预交两年物业服务费。可是按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》条款约定，物业服务费用应该按月交纳。业主同意预交一个季度、半年或一年的物业服务费，但坚决不同意预交两年物业费。如何解决？
答：该案例属于前期物业违反物业服务合同约定和相关法律法规，擅自扩大收费范围。
首先，根据国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）中
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
开发商与业主们签订的《商品房买卖合同》已约定了前期物业的服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。而收房时，前期物业罔顾合同约定和相关法律法规，向业主预收24个月物业服务费，擅自扩大收费范围。
其次，根据《海南经济特区物业管理条例》第三章第三十九条第四款规定：
物业服务企业不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。
据此，在留存相关证据后，可以向相关行政职能管理部门：房管局和住建局反映。而《海南经济特区物业管理条例》第五章第六十二条也对违反上述行为的物业服务企业做出相应的处罚：
物业服务企业违反本条例第三十九条第四款、第五十三条第二款规定及物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款。
案例2：业主收房后着急装修，去前期物业交纳物业服务费、装修保证金、装修垃圾清运费后，还被要求强制交纳额外的电梯维护费和装修管理费。业主称，物业服务费明明已经包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，为什么还要交纳电梯维护费？装修管理费又有什么收费标准？业主投诉无门，怎么办？
答：这一情况，阿飘曾经咨询过住建局、物价局等相关行政职能管理部门，答复是：电梯是属于物业公用设施设备的一部分，在已交纳物业服务费的前提下，额外交纳电梯维护费没有法律依据；而装修管理服务费是由业主与前期物业签署《住宅室内装饰装修管理服务协议》时协商的，前期物业没有权利单方面定价。
根据国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）中第二条
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
以及第十一条中
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
同时，《海南经济特区物业管理条例》第六章第七十二条明确告知了“共用设施设备”的定义：
共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
由此，前期物业在收取了物业服务费后，向业主额外收取电梯维护费的行为不合法，属于重复收费。在留存相关证据后，可以向相关行政主管部门反映。《海南经济特区物业管理条例》第五章第六十二条也对违反上述行为的物业服务企业做出相应的处罚：
物业服务企业违反本条例第三十九条第四款、第五十三条第二款规定及物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由县级以上人民政府价格行政主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改正的，没收违法所得，并处违法所得1至2倍的罚款。
案例3：物业服务企业不公布收费项目和收费标准，业主不清楚物业服务企业的收费依据、质疑收费的合理性和合法性。怎么办？
答：物业服务企业应按照有关法律对收费项目、收费标准进行公示。根据国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）中
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
以及，根据《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第三款
物业服务企业、业主委员会应当向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准。业主和物业使用人对此有权查询。
而《海南经济特区物业管理条例》第五章第六十三条第二款中对
违反本条例第三十九条第三款规定，未向业主、物业使用人公布物业服务费用的收费项目、收费标准的;
由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3000元以上5000元以下罚款。
案例四：小区停车位本来就不够业主们使用，开发商打算卖掉车库，只售不租。怎么办？
答：小区车位、车库应优先满足业主的需要，开发商只售不租的行为违法违规。根据我省地方法规《海南经济特区物业管理条例》第四章第五十条中第一款、第四款的规定：
物业管理区域内的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要。
建设单位不得只出售而不出租车位、车库。
如果开发商违反上述规定，《海南经济特区物业管理条例》第五章第六十六条也做出了相应处罚：
建设单位违反本条例第五十条第四款的规定，只出售而不出租车位、车库的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。
以上案例均是才收房的业主朋友们遇到的麻烦事。“麻烦事，不麻烦”一直是阿飘一直以来写专栏的动力和目标之一。希望广大业主朋友们多多留言和参与互动。
edit by Apiao
