18年，在厦门来说，对于民生，最热议的还是房价，因为有些区域价格跌了百分子30，甚至有些房企开始补贴老用户，以弥补老业主的抗议，炒房的人想哭，卖不出去，想买的人还在犹豫，到底还会不会跌，都在观望~

对于自己，有几方面的思考：

房子，兹事体大，人类的文明史就是一部对房子不断追求的历史，从走出山洞搭建茅草屋，到后来砖石平房，以至于现在的钢筋水泥高楼大厦，支撑人类不断改变自己居住环境的是无尽的欲望，限制人类欲望的是现有的资源。欲望是无尽的，资源是有限的，所以关于房子人类的纠结是永远的。

这些年各路房地产专家、媒体喋喋不休的一个词“刚需”，窃以为所谓刚需其实是一个伪命题，是欲望与资源纠结的结果。

我和有的朋友说出这个看法的时候马上遇到反驳，有一个朋友说：当然有刚需，没有房子丈母娘不同意，这就是刚需。对此我的回答是：好，先假设我同意你的说法，那么究竟买多大的房子是刚需呢？是30平米还是50平米呢？同样的面积如果在北京，是在三四环，还是五环，抑或六环外呢？同样的地点，是买老旧二手房还是新建公寓豪华装修呢？······

又有同学反驳：原来两个人两房就够了，现在有了孩子需要换一套三居这就是刚需。对此我的回答是：曾经未来都有很多人一辈子有孩子居住在两房甚至一房里阖家美满。

2017年春节在多伦多同学聚会的时候，我劝说同学们不要在多伦多买房，因为那里的房价太高泡沫太明显了，其中一个同学已经刚刚买了一套公寓，另一个同学说：他买房是刚需，因为他的孩子在这里读大学，将来有可能留下来。我无奈的回答：这不是刚需，这只是说明他有钱，读书可以租房子住，绝大多数的学生都如此啊。我也只能如此说到这里，现在是2018年的除夕，多伦多过去的一年房价跌了不少，昨天还有一个朋友发微信给我后悔去年买房被套，我那个刚需同学，只能遥祝他幸运吧。

回到我们的问题，通常我们所说的刚需不过是我们的财力和欲望需求的一个相对平衡结果。比如A有两百万，但却只用一百万买房子，另一百万去投资；而B同样有两百万但却想去买五百万的房子。为什么有这样的差别？因为欲望不同，需求自然不同，‘刚’不是客观的存在，只是心中的欲望。

唉，我很想知道我的刚需和盖茨有多大差距。

所以，我们讨论房地产的时候应该忘掉“刚需”这个词，否则就无法客观的探讨房价问题。

房价是如何形成

假设我们住在北京一个小区，这个小区有一百套房子，住了一百户人，每户一百平米，房价一万一平米。有一个外地小伙子阿刚早年来北京当北漂，多年后通过奋斗当了老板娶妻生子，他当然不想住当初的出租屋了，想住进这个小区，他怎么办呢？自然是出价高于一万了，比如一万一，这个价格可能打动不了现在住在这里的人，阿刚现在有钱呀继续提高价钱，比如一万三，这时候终于有一户人心动把房子卖给了阿刚。

阿刚欢天喜地的住进了他期盼已久的小区，过年可以把老家的丈母娘接来过年，回去见到过去的同学也可以挺直腰杆。卖房子的一家人在离市中心远一点的地方又买了一套房子，多出的钱买了一辆车一下子变成有房有车了，也很满足。这类似的一幕在过去十几年不断发生。

对这个小区而言，仅仅只有一套房子交易，涨价百分之三十。但剩下的99户都很兴奋，因为他们的房子价格现在也变成了一万三了，涨价百分之三十，这个小区的整个房子价值上涨了三千万，撬动这个的仅仅是阿刚多付出的三十万。这就是房价的神奇之处。

换个说法就是：边际价格。显得高大上了吧？恩，这就是专家和我的区别。

请记住这个例子，后面我们还会用到.

关于泡沫

说到房价自然会想到房地产泡沫，几乎全民讨论房地产泡沫十几年了，什么是泡沫呢，有没有泡沫呢？

记忆中关于中国最早的泡沫讨论是在2004年夏天吧，时间太久记忆模糊，比较清晰的是灯塔王石说过：房地产泡沫是在拿地环节。

当时我写了一篇文章想反驳一下，被孩子妈阻止了，说我太偏激，孩子妈可是上市房地产高管啊，遂作罢。现在看来那个时候中国房地产哪有什么泡沫啊，那时候内地的数据我没有，深圳很多住宅的出租收益率很多都很高，我住的那个小区普遍超过了百分之十，现在看来简直是遍地黄金。

后来搬家到了北京，2008年又一次开始出现房地产泡沫的言论，记忆深刻的又是王石的一句话：房地产到了拐点了。

这年底在新开业的海底捞与几个朋友把酒言欢，其中有某知名研究机构的老总和金融机构的同学，大家自然说到了房价问题，几乎一致赞同王石的观点，还引用了当时一句流行语‘中产阶级都买不起房’来印证，不幸的是我不识时务的反驳这个观点。

我的理由是：假设我住的房子按照市价，出租纯收益率将近百分之四（这个数据请记住，后面也会用到），和十年期国债收益率差不多，这是静态的。北京的情况总体数据我没有，但大致不会有太大的偏差，考虑中国的GDP增长还在百分之七以上，M2余额每年的增速都在两位数，居民工资也在不断的上涨，至少一线城市的房价不仅没有泡沫，还被低估了。至于“中产阶级都买不起放了”的观点是逻辑错误，搞错了因果。

结果嘛，可想而知，我被几个专业金融人士痛批一顿，结论：我太倔。

十年过去了，回头再看，事实已经证明那时候北京的房价太梦幻了，不是太高，而是梦幻的低。

那么问题出在了哪里？为什么我和普遍的观点差别那么巨大？

还有，大家都在说泡沫，那么究竟根据什么得出结论呢？

房价收入比

这个数据大家都很熟悉了，也最早经常被引用。印象中早期的谢国忠常常拿这个数据来判断中国的房地产泡沫巨大，要崩盘等等。

房价收入比=房价/家庭年收入

十几年前媒体说中国的房价收入比是四十倍，人家美国才十倍，中国的房价泡沫巨大，面临崩盘的危险。

诡异的是此后中国大多数城市的房价持续上涨，一线城市更是涨的让人不敢直面从而怀疑人生。而美国的房价在2008年到实实在在崩了一回，还引发了金融危机，十年过去了，整个世界的经济被美国的这场房事搞的仍然步履蹒跚。

而很多人因为听信了这一类观点一再错失买房的机遇，令人叹息。

问题出在哪里呢？

出在数据本身。让我们一点点解开这个谜团。

首先看分子：房价。有效的房价是我们正常生活所能负担起的价格，包括两个部分，首付和每个月的按揭款。

我们通常比较的国家也是美国和日本，我们就以美国为例吧。

美国的大学生大多数都背负着教育贷款，大概平均还清贷款是三十二岁，（美国前任总体奥巴马在就任总统前两年才还清教育贷款），多数人之后才开始存房子的首付。这也是所谓的人家美国年轻人不喜欢买房子而是租房子住的主要原因。

相比之下，中国的年轻人工作后多数都不用考虑还教育贷款，即使有也很少。也就是说开始工作那一天，理论上正常消费之外的余额就可以存起来为首付做准备了。比着美国的同龄人早了十年。

美国的年轻人还完教育贷款后存若干年首付款买房子，但他们首付款比我们低得多，北美地域广大又是联邦制，差别巨大，但大致百分之十的首付是可以卖房子了，即使这样他们平均买房子的起点还是晚于我们的年轻人。但首付少的代价是同等总房价下，比在这个首付百分之三十后每个月的还款额高不少，这个是实实在在要每个月拿出来的，也就是真实的负担能力。

不仅如此，人家美国可是所谓的永久土地产权啊，为此除了买房子时候对应付出的房屋建筑价格和土地价格，还要每年为这个所谓的‘永久’交房地产税，而且未来还要随着房价上涨房地产税也会上涨，即使这种上涨一部分是因为隐形征税的通货膨胀引起的，他们的屋主也要年复一年的为这部分隐形征税而交税。

而中国付完首付还完按揭款，只妖剩下的钱够生活就可以了，不用另外再交钱，因为我们的房子没有“永久”产权的名号，也不必为此再交一笔冠名费：房地产税。这个负担有多重呢？我们大致做一个计算，有一个定性认识。

比如一套房子100万。

中国首付30万，贷款70万，每个月还款3900元左右，三十年。

美国首付10万，贷款90万，每个月还款4700左右，三十年。但是每年房地产税百分之1.5（各州各地不同，有高的2，低的0.8我们姑且按1.5吧），摊到每个月1250元，加上每个月的还款比中国的每个月高了百分之五十。但还有完，注意这个是要交到永远，所以实际负担更高，高到什么程度呢？

我们从另一个角度看看，房地产税每年百分之1.5是什么意思呢？

静态的看七十年百分之1.5几乎等于又交了一次房价全款（70年是一个奇妙的数字，我宁愿相信我们的70年产权是偶然，政府有高人啊）。有学过金融的人说未来的数值要折现就少了呀。对，未来的房地产税会也会随着通货膨胀上涨啊，两项抵消，大致不错，不影响我们定性分析。

到此，我们简单的分析得出结论，房价收入比中的分子房价美国比中国实际上要比看上去高一倍。仅此一项，房价收入比应该修正一倍，也就是中国被高估了一倍。

至此是不是有点开脑洞？这个数字竟然愚弄了我们这么久。

但，这仅仅是开始，我们接着看分母。

分母是家庭年收入。我同学在北美住过之后才知道，人家说的收入指的竟然是税前收入，也就是说可以到手的钱要比说的少，统计数字用的都是税前收入，身边移民回来的人说的收入也是税前的。

而我们呢？一直以来我们口中说挣多少钱，都是拿到手的，这两年高收入的一些人开始慢慢这方面和国际接轨，说税前收入啦，明显高大上。但实际上我们的收入普遍存在低估，中国人大多数都有灰色收入和职务消费是大家心知肚明的事情。我有一个做外贸的哥们曾经纯利润过千万纳税额五位数。我曾经开玩笑说即使底层员工还有中秋月饼和年终红包呢，这也是额外收入哦。

以我的观察，中端人群的实际到手可支配收入与名义收入之间，美国比中国同比高估一倍。

分母低估一倍，分子高估一倍，算下来中国的40倍房价收入比和美国的10房价收入比大致相等。

有点崩溃了吧？

但，这还仅仅是静态的数据，还要看动态修正。

美国这二十年中位数的平均收入是在下降的，而中国呢？平均收入每年都在上涨，北京这十年保姆收入大概涨了八倍以上。如果按照王石先生的观点，2008年房价崩盘，现在保姆都买的起北京四环的房子了，估计全中国一半的人都在北上广深啦。

所以分母里的收入上涨，分子里房价上涨很正常，理论上同比例上涨是合理的。

十几年前专家们说中国房地产泡沫巨大的原因是房价收入比超过40倍了，房价涨了十几年，被拿来说事的竟然还是房价收入比40倍，对此，我们现在可以对视会心一笑。

房价之锚

十几年来，各路专家、地产大佬、媒体、购房者都在说房价高和低，那么究竟衡量房价高低的锚在哪里呢？

船为了稳定需要一个锚，有了锚，虽然也会摇摆，但大致有一个范围，加上辅助的固定手段可以有效的避免风暴袭击。

如果我们为房价找到一个锚，加上一些辅助的修正措施也可以有效的防止金融风暴。

在寻找房价之锚前，我们还要厘清一个概念：真实需求。

我们常常说购房需求分成自住需求、投资需求、投机需求。但实际生活中，这三个需求很难定义和区分。

以身边朋友为例，十几年前朋友在深圳买了一套房子自住，北京买了一套房子暂时空着。按一般概念，深圳的房子算自住需求，北京的算投资需求。但后来搬到北京了，北京的房子就变成了自住需求。深圳的房子租出去收房租变成了投资需求，后来又卖了变成短期投资。

所以，从购房者的角度很难确定真实需求。

但是租房的人，基本上是真实需求，而且是可负担真实需求。所以，房租水平是真实的。我们就以它基础找到房价真实水平的锚。

看下面一个我们经常听到的一个公式

房屋出租收益率=一年房租净收入/当前房价

房屋收益率我选用十年期国债收益率，这是十年期无风险收益，投资界基本以这个数据为参考，巴菲特选股就是参照这个数据，我也是受此启发。

公式里面的分子是我们判断的基础，它不变，房屋出租收益率低于十年期国债，说明分母当前房价偏高，越低说明偏离值越大，房价泡沫越大。反之，房价收益率高于十年期国债收益，说明房价被低估，偏离越大说明房价越有投资潜力。这就是我发现的房价之锚。

当然这是静态的，就像船之锚一样，需要辅助手段动态修正。下面我们慢慢展开。

房地产复杂性在于影响它的因素太多，我们有的因素还会互相纠缠，如果数据不修正，可能结果相差很远。下面我们用例子来说明。

例1.2004年初在深圳蛇口海边离海上世界很近的一个小区第一期。那个时候的房价真的是很奇幻，朋友已经住进去了，还有现房待售，当时的房价大概是五千一平米，三房两厅带装修大概七十万，月租金竟然能达到一万到一万二，极端的海景房竟然有月租一万五的。

我告诉周围的朋友，一定要买，不久的将来房价会涨到三万的。结果当然是-----很少有人买，背后还有各种议论。理由很多了，那时候蛇口海上世界刚刚经历翻新改造，附近的海面污染严重（污染这个词绝对政治正确，常常在关键时候出现），滨海大道刚开通，一路畅通，深圳的中心还是罗湖和福田，现在的市中心市民广场还是一片工地，蛇口是远离中心的飞地等等。

结果是2006年底这个楼盘的房价已经涨到了三万一平米。仅仅三年。看起来很神奇吧？

其实如果用房价之锚来看，就清楚的多了。

以上面的数据，一套三房年租金12到14.4万，70万房价，收益率是百分之17到20，减去1个点的成本，净收益为百分之16到19.当期的十年期国债收益率手头没有数据，记得不到百分之4，不影响我们定性分析。

租金收益率是十年期国债收益率的四倍以上，房价有上涨四倍的潜力，考虑到未来几年收入的持续上涨，区域环境包括海域污染的改进，房价还能给与适当的溢价，加上一旦上涨形成趋势，一定会涨过合理估值，所以我大概给出一个六倍上涨的结论就是三万。没想到仅仅三年而且正好是六倍，这就有点意外了。我说三万是给一个锚，有一个直观的概念，具体高低有偏差都是合理的，让我们知道大概房价的上涨空间很大。

而那时候恰恰是我第一次听王石先生对房价泡沫的评论：房地产泡沫最大在拿地环节。

可能大家觉得这个例子太极端。我们再举一个普遍意义的例子吧。

例2.熟悉深圳的人都知道景田北有一片上世纪八十年代盖的多层房子，品质结构都一般。2002年的时候两房两厅一个月租金保守两千，房价20万一套，收益率百分之12。那是深圳很普通的一个小区，很有代表性。可以很好的说明深圳房价的低估。

一，二线城市和三四线城市之争

随着北上广深一线城市房价的上涨，三四线城市的房价与之逐渐拉开差距。专家们开始兴奋，08年前后转战三四线城市的呼声渐渐起来。

房价背后支撑的基础是实体经济，我以为一线城市和三四线城市房价差距的逐步增大，背后的原因是经济发展和实体经济发展差距加大的反应，具有合理性，这种差距还会还会随着一线城市经济发展相对加速，还会继续扩大，而不是仅仅看到房价差距的扩大就以为三四线城市成为价值洼地。

但问题是很多著名房地产公司都开始转战三四线城市，他们可是有庞大的专业调研团队的啊，我有点怀疑人生了。

关于这点，我非常感谢《香帅的北大金融学课》关于房地产+金融特辑里的
我总结一些，
1.买房一定要遵循的，“先上车原则”（能买1.2线城市的就不要买3.4线城市的，就算是3.4线的，也一定要是市中心的，因为一二线有的资源，3,4线城市不具备）和“稀缺原则”（如周边的学校，商圈，等等）
2.目前中国的房价还远没到泡沫街道，中国的人口基数在那，1.2线城市的房价还会涨，房产税的增收落地很难，目前买房还是比租房划算；
3.共有产权，租售同权的房子对于实在买不起房子的公民来说，是好事，但是对房价的影响很小，因为这些房子的位置和买卖的制度上跟商品房还是有一定的区别。

结：好好在有限的人生赚钱和丰富自己，能买房就买，买不起就丰富自己的人生吧。