人在境外，用这招买下一线房子 Z10
原创魔都财观32分钟前
这是观观咨询的第10个案例
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地完成一个购房咨询。
本期咨询来自于在迪拜工作的山东家庭。得益于父母辈积累的同时也不乏自己在海外打拼的艰辛努力，夫妻两人年纪轻轻已身家千万。更棒的是，夫妻二人保留了国内首房首贷的宝贵资格，观观建议务必用在一线城市。可是，远在迪拜，如何买入国内一线的房？限购怎么办？
事实上，办法总比困难多。限制住我们的往往是思维，而非问题本身。这背后还是潜意识里的趋利避害在作祟。希望观观今日的解决建议能引发大家的思考，激发进取之心。
关键词：人在海外、无房票、首贷
上周的问题是：
现状：已婚，29，人在迪拜工作(老公哥哥公司)，还有首套首贷资格，国内持有的房子是父母的名义购买的。老公那边有烟台两套公寓，分别市值200w/150w，现在都是空着的状态。老人打算一个给我们留着一个卖了加点积蓄换成小联排，约340-400w。我不看好烟台，人口流入太少，花这些钱买个带院子的大平层不如在大城市里投资，上海的小loft，买入很便宜也增值了，不过现在商住是打击对象，还有一套南通的商品房，都可以卖。我们自己在迪拜购买了一套公寓价值200w左右。我们手中持有100w现金。
问：以后肯定还是要回国发展，公司在上海有办事处，烟台是总部，我的意向是能调回上海办事处，上面也提到我想往大城市努力，大城市当中我应该考虑上海周边，我的亲戚都在上海发展，反正要么回烟台要么江浙沪。所以我一直想买上海的房产无奈没有房票，花桥现在可以破限购，以后离大虹桥也近，其他环沪也可以考虑。总之我想把手中的现金用出去，重庆之前考虑过，但是太远不宜打理，并且重庆现在也涨上来了，麻烦观观帮我分析一下，怎么置业比较合理。
回复：
货币宽松的年代下，即便年轻人跻身新中产，如果没有足够强的理财投资意识，依然难以抵抗通货膨胀导致的资产价值缩水。一千万资产看上去起点虽不低，但如果没有合理对冲通胀的话，几轮周期下来也十分惨淡。想想八十年代的万元户和九十年代的某百万，现在的千万们是不是心里一紧？
我每天都生活在一丝隐忧之中。不过忧心给人决心，压力带来动力。适应了之后，我还挺享受这种压迫感，很多之前犹豫不觉，模棱两可，最后选择退缩的决策，也在压迫感下付诸行动。
关键要点
工作地点：迪拜。
购房资质：无上海房票，首套贷。
家庭资产：资产规模1020w，现金100w，国内房产市值730w，迪拜自住房市值190w。
购房需求：购入上海或环沪潜力房产，合理置业。
背景信息：家庭税后月入5.4w，缴纳烟台社保，暂无信用卡及公积金。
财务分析
从家庭资产负债结构来看，由于可支配月收入5.4万，目前持有现金100万并无负债，后续潜力很大。
操作策略
本期提问的山东女主家庭拥有几套房产从未贷款，希望购入上海或环沪房产。经过精算分析，优化资产配置可择机卖出三线城市房产，以几百万的启动资金买入一线。如果一定要买入上海，可直接全款买入沪上不限购的法院清场拍卖房再dy房产，保留首房首贷资格将来最大程度使用按揭贷款；或者也可以先落户深圳，尽量使用稳健的首房首贷按揭上车。
结合女主购房需求，按照以上dy全款沪上购房，以及落户深圳按揭购房的思路分别建议操作方案分别如下：
方案1：
卖出三套房产，上海新购不限购拍卖房
烟台房产不看好，南通房产谨慎看平。建议卖出南通及烟台的房产，启动资金一共有630万。人在境外，下一轮牛市启动等不够女主5年社保。可供选择的只有购入上海不限购的法拍房。
法拍房是个十分特殊的品种，由于不限购，因此也买不到有折扣笋盘。建议可在公拍网上注册参拍，一定要查看法院的公告说明，现场了解房产相关税费及风险状况，只选择购买法院已清场、提交钥匙的房源，避免后续纠纷，如需帮助选筹也可洽观观咨询。该方案下，需要向亲友外借21万用于全款买房，然后再将房产dy融资300万（5成），还掉借款后剩余资金279万。家庭月收入（工资+房租）5.4万，每月预留2.7万用于消费支出，还款1.88万，结余0.82万。
方案2：
卖出烟台两套房，落户深圳买入首套房
卖出烟台两套房产，启动资金一共有450万，拟购入房产750万，其中300万作为首付（4成），下家契税、中介费和上家税费合计约为49万，按揭450万（6成），办理落户及缴税费等相关事宜2万。付完税费，留存资金101万。家庭月收入（工资+房租）5.4万，每月按揭部分2.53万还款，预留2.7万元消费支出，每月结余0.17万。
两种方案下，剩余资金可用于环沪二线城市继续投资，一线涨幅稳定抗跌，金融属性好。二线容易出暴击涨幅，单价低启动资金相对小。可根据偏好继续选择一线法拍或者二线新房。方案1的法拍房对选筹及风险控制能力要求较高，在2017年通常溢价成交，考虑到首次购房，建议尽量周全调查，务必实地看房，确认房内无人居住，户口均已迁出，避免买入遗留问题的拍卖房。方案2可进可退，兼顾涨幅。我个人十分推崇深圳，未来深圳可能是4个一线中涨幅最大的城市，目前仅有的落户窗口期不会太长。
买入时机
2018年依然是房产行情淡市，也不会有暴涨机会。2018年底至2019年上半年之间择机买入。
方案1中的法拍房通常在春节前后参拍竞争者少，近期我观察市场已逐渐冷淡。方案2需待落户深圳有购房资格后操作，落户办理需要6个月左右。
板块选择
方案1在上海买入拍卖房，法拍是被动选择，无法确定板块。上海地倾西南，建议优先考虑青浦、松江、闵行三区。
方案2深圳的龙岗、龙华等区域都有不错的前景。深圳的刚需房笋度不够，但流动性极佳，还是值得推荐，靠板块涨幅提升收益。
两种方案下剩余资金可作高流动性理财，也可继续投资环沪二线房产，但花桥已经近3万的均价不推荐，除非自住，否则投资不如二线省会城市。
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