2021年3月28日 Lee公子 文于深圳
康养项目资产获取经营权主要有轻中重三种方式，其中，“重资产”指的是收并购，获取项目产权；“中资产”一般指的是租赁，或者是合作经营，但运营方还需要投入装修改造成本；“轻资产”一般指的是运营方托管经营，不需要再投入装修费用。
几种方式获取项目的难点不同，结合个人经验做一些小结。
重资产方式一：公司收购
优势：
- 能够以较低代价获取多个项目，能够较快增加项目储备。
难点：
- 被收购公司的项目在战略布局、资产价值、团队价值、业务价值、品牌价值等方面很难与自己公司的业务要求形成高度匹配和协同。实际能够推进的收购项目可遇不可求。
重资产方式二：资产收购
优势：
- 能够在较成熟区域获得现成项目，节省了项目建设的时间，项目改造后即可入市，周期较短，满足快速布局的要求。
难点：
- 国内资产价格报价普遍虚高，业主方心理预期高，谈判难度大，周期长，代价高。
- 改造型项目难以避免会有诸多硬伤，在产品上和运营上都会有瑕疵，整体品质弱于新建项目，与高端客户的诉求可能产生差距。
- 收购项目的获取成本高，经济回报差，公司既定的投资标准很难达标。
重资产方式三：土地获取
优势：
- 能够从土地阶段全新规划建设一个项目，可以打造理想产品，树立高品质入市形象，并有利于后期运营管理。
- 从政府获取的土地成本可控，甚至较低，项目的经济回报较好。
难点：
- 从政府获取的土地往往需要首先满足行政意志，被要求捆绑产业，对税收、投资强度、产业监管等都有明确要求，对集团内部的资源协同要求非常高，仅康养业务部门进行集团资源协同，较为吃力。
- 从土地方收购未开发土地，土地往往存在复杂历史问题，法律风险高，问题解决难度大，代价高，周期长。
- 项目从获取到建成开业，中间需要有3年周期，项目入市速度慢，可能影响公司康养业务战略布局节奏。
中资产方式：租赁经营
优势：
- 租赁方式是资产方普遍能够接受的合作方式，市场上可选择的标的多。
难点：
- 租金谈判是个零和博弈，谈判难度大。
- 租赁模式不适合超过2万平米的项目，只适合做中小规模项目。大规模项目租赁经营会在早期遭遇巨大经营压力。
- 租赁后运营方投入高额的装修改造成本，但是有被业主违约清退或采用不正当手段干扰经营的风险，退租或不能正常开业，都将使运营方遭受巨大损失。
轻资产方式：委托经营
优势：
- 运营方没有大的成本投入，成本投入全部转移到业主方；
- 收取托管管理费，旱涝保收，经营风险低。
难点：
- 市场对养老托管模式的价值共识不高，业主方接受难度大。因为运营方完全不投入，并收取管理费的模式，对于业主方而言，风险不对称。业主方主要有几个顾虑：养老并非成熟行业，商业模式未被证明，经营风险高，因此如果是大规模项目，让业主方纯投入，独自承担风险，基本不能接受；养老行业与酒店行业不同，酒店可以为项目树立品牌，酒店规模小，总投资有限，酒店是成熟行业，商业模式可以理解，经营效果可以预期，而养老的品牌效用低，很难带来品牌溢价，未必能够促进业主方其他业务的销售或者经营，业主方但凡有其他选项，养老都不是第一选择。
综上所述，康养项目的获取难点主要体现在：
1、项目百里挑一，获取成功率低
- 根据过往经验，项目获取成功率在2-3%，即30~50个项目之中才可能成功1个项目，因此需要大量项目积累。
2、谈判周期长，短期内很难获得优质项目
- 项目跟进及谈判周期普遍在半年至1年以上，很难在短时间内顺利获取优质项目，因此需要提前布局，提前进行多种类型的项目储备。
3、拓展的专业要求高，难度大
- 康养行业成熟的投资专业人才少，需要加强人才吸引和保留的力度。
- 康养项目涉及本地的医疗、护理、养老、餐饮四大专业领域，往往需要借助专业咨询机构获取市场信息。
- 投资人员需要与当地政府各级部门密切沟通，投资团队要求本地化，否则推进力度不够。
4、好项目获取的高代价与公司的经济指标相矛盾
- 满足高端客户定位的项目，以城市成熟区域的土地新建型项目最为理想，但满足选址条件的土地资源获取代价高，获取难度大，谈判周期长。
- 若获取现成资产，项目普遍存在多种瑕疵，难以达到公司理想的产品定位；少数好地段的高标准资产，报价极高，难以满足公司对项目经济可行性的指标要求。
