首先，最优质的教育资源一直是稀缺的。一座城市中，一个好的学区，一个名校的诞生，需要的是十几年，甚至是几十年的时间去沉淀。

你去仔细回想一下，在自己的城市里，是不是长期以来，最有名的还是那几所学校，十几年，甚至几十年都没有变过，也没有增加过，而这几所学校也一直都始终很难进去。

以前可能靠考试，后来有了学区的概念之后，就是靠买学区房。虽然政府一直很尽最大的努力去做到教育均衡化，但优质的名校就那么多，名校的数量也没有办法在短时间里激增暴涨。

所以，稀缺的教育资源也就必然导致，教育均衡无法做到。但在未来，政府可以通过资源分配方式的变化，达到尽可能的公平和均衡。

今天就来分析下学区房投资风险

  首先，学区房，是与义务教育招生区域范围划分这个教育行政政策下催生的一种具有特定入学条件和资格的房产。

第二， 学区房涉及了太多的政策色彩。受到政策的直接影响。划分随政策变化，存在一定的不确定性。可能今年是学区。明年重新划分了，就不是学区了。风险比较大。2016年教育部义务教育划片新政文件已经出台，规定了要科学制定划片政策，名校教师，校长轮岗。将重点中小学分散到各个校区。一旦开始全面实施，学区房的购价值就会大打折扣。

第三，还有另一种情况，如果你是为了自己的孩子上学，可以考虑买一套学区房的。但政策的变化性真是不好说，孩子入学前要提前买好。有人提前三年就买好了，但是三年后政策如何变化无人知晓，承担的风险可想而知。很有可能实行新政策了，所购的房子不是学区了。所以，如果现在你家孩子用完了学区房，还是赶紧出手。以防不可预测的政策变化。

第四，学区房一般集中在比较老旧的城区，房龄比较高，很多学区房已经25-30年了。房屋破旧，居住条件较差。如果按照房屋的本身价值，根本达不到现在这么高的售价，之所以成为天价，是由于具备入名校资格的门票。

第五，如果是为了纯投资，我们来说一下投资学区房和投资核心地段商业区住宅的区别。先说付款和贷款情况。学区房由于房龄长，这就意味着你要使用更多的首付，贷款年限也会更少。有的甚至只能全款，杠杆的使用效率被大大降低了。

  第六，学区房的租金要比起核心地段的住宅要低。因为大部分租学区房都是暂时过度，为了孩子临时上学方便，加上房子房龄长，房屋老旧，租金很难上去。同样的首付，同样的贷款。买了核心区住宅房租可以租到三四千。学区房房租在二三千。投资商业住宅可能现金流会更多。

第七，高铁片区新建的学区房，房价也在一万五六了，买这样的学区房，房龄虽然较短，但是学校由于新建，师资力量跟不上，很多老师都是新招的，办学质量还有待时间的验证，投资风险大。租金收益也比不上核心区的高档小区。

第八，大家都觉得学区房价格高，所以具有投资优势，其实是因为学区房价基数高，从1万的学区房涨到2万，和七八千的普通住宅，涨到一万五六其实涨的比例是一样的多的，从2万学区房涨到2万4，与从普通住宅1万涨到1万2，实际比例也是一样的。只是，由于基数高，大家觉得学区房涨的多。

第九，从具体投资角度来分析。像兵一教育学院小学的学区房 50-60平，单学区在一万五六，双学区在两万，而且很多房子由于房龄较长，已经无法贷款，就算贷款，年限也在十年以内，月供压力较大。如果90-100万全款一套学区房。自己不住，租金在两三千左右。如果贷款投资，可同样的资金可以同时购置5-6套80-90平有价值的房子。租金在三四千，六套合起来，总租金就松松超过一套学区房的租金。很多人投资学区房是觉得学区房增值保值，全款一套100万学区房，五年后200万，增值100万，而你现在一百万可以贷款6套价值六七十万的优质资产，本身价值就在四百多万，五年后是近800多万，增值400万，你说究竟怎么投资更能增值保值？投资学区房把投资规模和投资空间限定住了，同样的资金其实可以有更多的配置可能，同样资金增值的空间也会更大。

所以从投资角度来说，学区房是一个轻易不要碰的领域，实在要买，也要考察好，很多卖房的中介或者开发商以近某名校作为卖高价的噱头，到底是否能够进名校，还有待深入的考察落实。

最后实操层面需要关注：

第一，学区房的价值一定是站在自己使用的基础上，而且是短期内就得能用得上。比如，你的孩子明年就要上小学，你想买学区房，那可以。

但如果你现在孩子刚刚出生，离上学还有六七年时间，我建议等等，政策还有不确定性。如果你是纯投资，那就更不建议了。

第二，关于学区房到底值不值的问题，我建议换个思路想问题，这个思路就是比两个价差。一个是学区房和非学区房的差价，另一个是找关系需要花费的择校费。

如果房子的价差是100万，而择校费是20万，你就要换个思路，看看能否用第二种途径解决上学的问题。

最后，对于学区房，看法是，买了就能用得上，短期就能用上，那就买，如果还考虑未来的投资，那就要慎重。