外国人在美国持有物业怎样更合理呢？是用自己名义、公司名义、还是用小孩名义持有呢？
很多在移民的、刚移民过来的、以及在中国打算要移民的人他们在美国购置物业前共同的一个问题就是：房产应该放在谁名下？这个是大家很关注的问题。其实在中国跟美国有一个大的国情差别，中国人喜欢把房产放在孩子名下，但是美国大家不愿意这么做，这是为什么呢？因为小孩子在成年之前是没有任何法律执行效力的。孩子过了十八岁他就完全可以作为一个大人行使各种签字法律权利。在这个时候，如果房产是在孩子的名下会牵涉到一个问题：在美国任何持有房产名字的人如果本人不签字，那这个房产是卖不掉的，父母不能做任何处理。所以你失去了控制权。
有些人会认为：我的房子反正是要给孩子的，所以也就不讲什么控制权了。但是大家没有考虑到另一个非常重要的问题: 年轻人的各方面风险比成年人要高。第一，他们可能会败掉。年轻人如果名下很多资产，若喜欢乱花钱，就容易犯罪或者是走向不好的方面，这个概率很高。做为父母辈辛苦积累下来的资产容易被腐败掉。第二，离婚，如果孩子跟配偶离婚，孩子的一半的资产就会被分去，因为在美国离婚，分资产是很常见的。第三，被起诉，美国的官司非常常见，被起诉、被告。孩子输了官司，孩子名下的资产也会被诉走的。
房产放到孩子名下，在美国还会有赠予税的问题。
以上”败掉离掉告掉税掉”，就是为什么美国人不愿意把房产放在孩子名下的主要原因。所以不建议把房产给孩子，特别是在孩子小的时候就给他。
那么非居民外国人怎样在美国房地产投资以及做到比较好的税务规划呢？
从以上几点考虑，建议非居民外国人在美国投资房产使用一个美国的公司所谓的有限责任公司LLC去持有这些房地产。这在法律上的重大意义就是有限责任制。
有限责任公司是有限责任制。假如你的房客告房东怎么办呢？这个时候他可以起诉的资产仅限于你投到这个LLC上的资产，而不会起诉到你其他在美国或在中国的名下的其他个人资产。因为在美国，房客起诉房东这种案子是常见的。而且大部分的州，都是属于房客优惠州，如果房客起诉房东通常是房东输房客赢。所以，你在自己名下的地产在美国出租风险是有的。
另外用LLC持有这个物业还有其他重要的意义：在卖这个物业的时候，房价的13.33~15%的资本利得税税金不会被预扣，也就是说卖家不需要等到来年报税时再拿回这笔钱。用这个周期，拿去做别的投资就可以产生更高的回报率。预扣的税金是没有任何利息的。所以从“有限责任不会被追索、没有预扣税”这两点角度考虑，用LLC持有美国的物业是具有重大意义。而且，由于公司的股份是美国国税局定义的非实业、无形(Intangible esset)资产，非居民外国人的父母亲把公司的股份赠予给孩子是没有赠予税的负担的。身为非居民外国人的父母亲将來也不会有无形资产也要交遗产税的负担了。
非居民外国人non resident alien税务：
税务上符合non resident alien身份，在美获取的联邦公债利息、银行利息、买卖股票或共同基金得到的资本利得收入 capital gain，不用付税。银行及股票经纪行不用交30%的withholding tax。但这些资产是要交遗产税的。
外国人没有社安号，在银行或股票经纪行开户时，填写W-8BEN表，证明其为外国人，且每三年一填，不然，银行扣缴其withholding tax。
美国税种：
通常，外国投资者需要了解以下三种单独的美国税种。它们分别是所得税、遗产税、赠与税。
1.所得税
美国针对年净收入征收所得税，税率一般只占企业或个人收入的15%，但最高能达到35%。还有一种对出售资产所得收益征收的资本利得税，它只占个别纳税人收入的15%，但是却可能高达企业纳税人收入的35%。所得税其中包括：
房产的资本利得税
如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例作出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。
根据持有时间的长短，如果是短期持有，即一年以内，则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。
值得一提的是，如果出租房产在出租期间有做折旧，当此房产卖出时，之前所做的折旧金额需要被收复，并课与25%的税率。
房产的资本利得税预扣
外国人购买房产时，无需交付预扣税。只有当出售房产时，才需交纳预扣税。
根据1980年外籍人士房地产投资法案(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%,所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。
此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。
2.遗产税
非居民外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款和自己拥有的人寿保险保单不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、现金、债券、房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有六万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年14000元免赠与税的条例，可是他们仅有六万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予，所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。遗产税的税率可能高达净值的45%。
当非居民外国人某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分，死者需缴纳遗产税。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。
3.赠与税
非居民外国人只有将在美国国内的产业作赠与才需要考虑赠与税的问题，且要看产业是「实业」(Tangible Assets) 抑或是「非实业」(Intangible Assets)。房地产属于实业，赠与时需要付赠与税，银行存款账户、人寿保险或公司股份、股票都属于「非实业」，故赠与時没有赠与税的问题；非居民外国人将自己在美国的房地产物业作赠送，要按美国税例办理，外国人只有每年每个受赠人$14,000的免税金额，超出的赠予金额都有礼物税。
非居民外国人赠送给非居民外国人配偶的美国房产，一年的上限是149000美金，赠送给公民或是居民外国人则没有赠送的额度上限。非居民外国人没有一生549万美金赠与免税额的优待。
美国国税局对于公民和居民外国人赠送的行为制定纳税规定是，财产范围：全世界。一生捐赠免税額：549万，赠予者负责支付赠与税，受赠者也可以同意由其负责支付该税款。赠予配偶或者慈善事业可以完全免交赠与税。根据赠与纳税法律，一年赠与之免税额大小每年都会变化。2017年每一个人在一年内可以赠与任何人$14,000而完全没有赠与税问题，14000元也不算在一生捐赠的免税额之内，也不需要申报国税局。此项赠与豁免金额没有受赠人数限制，也没有限制受赠人必须与您有亲戚关系。夫妇两个人每年可以赠与任何人$28,000。赠与价值在限额以上时，必须对限额以上的价值纳赠与税。
公民和居民外国人送给非居民外国人配偶的资产一年的上限是149000元，赠送给公民，或是居民外国人配偶，则没有赠送额度的上限。
根据以上的说明，如果你是非居民外国人，保障你在美国的资产，并取得一个置产是没有所得税、没有遗产税、没有赠与税等等税务好处的資产就是美国的人寿保险；先不说美国的人寿保险也有性价比高，保本，储蓄，理财，投资，优惠借贷，退休收入……等等的功用外，用美国的人寿保险做财务杠杆、加速财富累積的极大化、保障资产传承家族的财富，拥有美国的人寿保单也是最明智的决定！
