奥体5大90方户型,别说你都懂!

细数杭州接下来几年将要发生的大事,全部都和奥体有关,2017年全国大中学生运动会、2018年世界短池游泳锦标赛、2019年首届东亚青年运动会、2020年世界游泳大会以及2022年亚运会。奥体两个字,不夸张得说,我都要耳朵听出老茧了!

恰逢上周问房带着小伙伴们去奥体扫荡了一圈,看一看听一听,所有的楼盘都在借着这些热度炒,借一句名言就是“所有人都说买房买奥体,同时所有人也都说奥体都买不到”。


咱抛开买不买得到这个问题,相信大家在买房的手段上一定都是八仙过海各显神通。买不买得到不在这里讨论的范畴,要问房票怎么搞,请看问房大热前作,不可说系列(据不可靠不负责消息来源,每个奥体盘的关系户数量都已经溢出房源数了,明显大家都是有渠道或者受到不可说系列的教育了啊,孺子可教)。

奥体热度那么高,开放商们打出的旗号也都是改善性房源、改善户型的。今天我就要为刚需们开辟一片天地,看看刚需们在奥体的出路在哪里。刚需的定义,我认为就是90方户型或者以下的,虽然奥体90方也得350万以上,但和动辄500万以上的房源来说,基本算是奥体最刚需的了。

我梳理了一下奥体90方的户型,还真不多,主要有以下几个:
1、 龙湖春江天玺89方,A和B户型;
2、 长龙领航88方户型;
3、 龙湖天璞80方户型;
4、 融信保利创世纪89方户型;

春江天玺大内斗


▲点开图片查看高清户型图
图1,龙湖春江天玺89方A户型;图2,龙湖春江天玺89方B户型

春江天玺推出了2个89方的户型,都是三房两厅两位的户型,主力户型是三面宽朝南的B户型。其实这个户型必然是一个从规划形态上来说妥协的结果。从户型图上可以看出,不管和任何一个户型比较,春江天玺的A户型都没什么竞争力,它存在以下几点硬伤:

1、 朝南只有2个面宽;
2、 两个房间朝北;
3、 整体房间布局不是常规方式,与生活习惯也不相符;
4、 主卧只有3200面宽,整体面积也偏小,使用起来不够舒适。

真正刚需户之龙湖天璞80方户型


▲龙湖天璞80方户型

要说奥体在户型上真正的刚需,那必然是龙湖天璞的80方户型了。由于建面少了10个平方,天璞的设计为三房两厅一卫的户型。

不仔细看户型,从逻辑上来说,这样的设计没有任何的问题,因为80方的户型采用一个卫生间也能基本满足刚需们的生活需求。但这个户型仔细研究后,我还是有一个比较疑惑的地方,就是衣帽间和卫生间的取舍问题

或许是因为空间不足,在主卧设置了衣帽间来代替卫生间,将原本可做三房两厅两卫的户型变成了现在的样子,不好评价衣帽间在实际销售过程中带来的帮助,但是从真正的使用功能来说,卫生间的作用必然大于衣帽间。

一般来说,女性买主对衣帽间总有种迷恋,这大概是受韩剧和美剧的毒害太深了,或者说每个女人心中都有个公主梦吧。

特别90方之长龙领航88方户型


▲长龙领航88方户型

长龙领航的特别之处在于,由于拿地时的特殊要求,该楼盘十年内不得交易。也正是因为这一点,长龙领航在售价上相对于奥体其他楼盘是有一定的折让的。其实这个问题就是仁者见仁,智者见智了。

对于刚需们来说,一般的工薪阶层,首套房90方,尤其是在奥体版块的,一般来说住个十年是没有问题的,换言之十年内不得交易的问题就不成为买主的痛点(投资客必然不会考虑这个楼盘)。

该户型的设计逻辑上绝对没有问题,主要有两点可以优化的地方:

1、 厨房和公卫面积的分配,我认为过于偏向于厨房了,导致公卫连个站的地方都是和开门有一定冲突的,人必须避让,这大概是认真学习了我之前写的最小户型之卫生间篇的杰作吧(-_-!);

2、 由于进深较浅,北侧书房作为房间的功能有些不足,用一些通俗的语言来说就是这个第三方只能凑合凑合,常住肯定太小了。

最直接的竞争对手大PK
春江天玺89方B户型VS创世纪89方户型


▲点开图片查看高清户型图
图1春江天玺89方B户型 ;图2融信保利创世纪89方户型

在没有其他限制条件和一些户型明显缺陷的情况下,这两个户型是奥体最直接的竞争对手。从户型的硬性指标上来说,这两个户型各有优缺点,主要是一些差别是以下几个方面:

1、 每个房间具体的尺寸大小其实看个人需求,从图面上分析得房率以及满足正常使用都没有很大的区别;

2、 采光通风上来说,由于创世纪的公卫是暗卫,并且其在外立面有一定尺寸的内凹,这一点不如春江天玺;

3、 书房的尺度两个楼盘都没有标明,但从户型图上看,创世纪的书房更加接近于一个真正房间;

4、 主卧的格局,主卧的格局其实是最大的不同。创世纪做了半个衣帽间的感觉,但也导致了卫生间的门正对床,某些买主忌讳风水的,可能对这个问题产生非常大的意见。相对而言,个人更加喜欢春江天玺的户型,因为刚需其实对衣帽间没有那么大的需求,衣柜已经足够能满足使用要求,同时卫生间的开门位置和状态更舒服。

要说我在这些户型里怎么选择,有三种答案:

一、 如果考虑在未来几年内很快就会换房(认为90方不能满足自己要求),我会优先考虑龙湖天璞的80方户型;主要原因有以下两点:

1、 首先,需要满足自身的基本功能,比方说三房两厅是一个基础条件,那只要满足,我认为功能上就没有大的差距。

2、 第二点,考虑未来几年换房的因素的话,目前刚需房的总价逻辑控制会更严,同时买房行为更接近于投资,那在相同面积段的情况下,总价更少的更容易在市场里流通

二、 如果在未来几年都不会换房,总价是一个比较制约的因素,装修风格能接受的情况下,我会考虑长龙领航88方户型;主要原因也是分为两点:

1、 总价逻辑存在的情况下,长龙领航因为投资属性的缺失,总价是存在一定的折让的,如果长期不换房,这一部分就是受益点;

2、 也正是由于投资属性的缺失,为了弥补小业主,长龙领航在其他方面的用料和用材相对都是比较良心的,至于好不好或者说是否讨喜,就见仁见智了。

三、 如果只考虑户型(价格,装修,地段均不计),未来的一切都未知的情况下,我会考虑龙湖天玺的89方B户型。言下之意,天玺的B户型是本次PK在我心目中的胜出者。由于前几年70/90政策的推出,90方三房两厅两卫的户型可以说是市面上研究得最为透彻的户型,而本次天玺户内的总体布局和每个房间的尺度也都较为内里。用行内宣传单上的词语总结一下就是:全明户型,三开间朝南,户型方正,舒适三房。

以上仅为个人观点,希望对刚需客们有帮助,土豪们请看下回分解。

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