周二晚，有幸受邀参加富爸爸罗伯特·清崎团队在香港举办的沙龙。很遗憾富爸爸本人没能到场，讲者是他们团队里一位长相也与富爸爸有些相似的华裔加拿大人StephenCheung。

富爸爸的理念，大家已耳熟能详。本以为，不会有太大收获，最后却有老大一个惊喜。

1.讲者的故事

讲者颇富感染力、两个小时的演讲声情并茂，唯一我不太喜欢的是带了点成功学的小技巧。

他分享了自己的故事：

在加拿大大学毕业后，找到了一份DreamWork——测试Fifa游戏。当他发现梦想中的工作是几个小时测试同一个动作之后，坚持了几个月就放弃了。

之后他开始创业，作为苹果在温哥华某处的区域代理商，高峰时聘请了二十多号人。

2014年，他开始跟随富爸爸投资，有了稳定的被动收入。

随着苹果直营店和线上销售的蓬勃发展，2015年，在与苹果代理合约到期前的两个月，突然收到苹果单方面不再续约的通知。在紧急转型、扭亏为盈的半年内，是被动收入支撑了他的生意继续维持下去，熬过了最艰难的时刻。

如今，他的小公司已稳定运营，他开始追求他的梦想，周游世界，与大家交流和分享。

不论故事真假，道理却是真的——单一收入来源太过脆弱，必须增加被动收入，丰富收入来源。工作或需要全情投入的生意都是用时间来换金钱，必须建立能自动产生被动收入的系统。

2.建立被动收入的系统

那么，怎么才能建立自动产生被动收入的系统呢?

艾玛在上一篇文章《寻找身边的被动收入渠道》中举了四个身边的非传统被动收入的例子，也写了“要仔细地观察周围熟悉的环境，细心去发现身边被忽视的隐藏资源。”“无论什么时候、什么地方，机会总是有的，看你有没有去寻找。不要因为大家说某件事不好，就不去了解。不要因为别人说没有投资渠道，你就没有投资渠道。每个人的资源都不一样，你能创造的被动收入渠道也会不一样。”

而富爸爸团队提出的方案是海外房产投资。与市面上很多海外房产展销会不同，这次不是推销房产，而是分享理念。

3. 投资的重要指标ROI

他说，讲到投资，大家都关注投资回报率（Gross Rental Yield），

投资回报率的算法是：

投资回报率 = 租金 X 12月 / 投资资本金

但是，如香港这么高房价的地方，买房子收租，表面上看可到达2-3%的投资回报率，实际上，当我们扣除贷款供款、日常运营开支，分分钟每个月还要贴钱。

他认为，更重要的指标应该是ROI。

ROI 的算法是:

ROI = 现金流 X 12月 / 投资资本金

投资房产的现金流=租金收入 - 出租中介管理费 - 管理费、维修费等日常运营费用 - 贷款供款

ROI在企业财务管理里也比较常用。我所在的公司就把这一项作为公司业绩考核的重点。

现金流可正、可负，受影响下，ROI也有很大的不同。

他用一个现金小游戏来做演示：

（1）第一个拿给他50元现金的朋友，可以换走他手里的100元现金。

根据ROI的公式，第一个朋友的ROI = (100-50)/50 *100% = 100% 

（2）第一个走到他眼前，什么也没拿的朋友，可以拿走他手里剩下的50元现金。

根据ROI的公式，第二个朋友的ROI = 0 /50 *100% = 无穷大 

富爸爸团队这次分享的关键也就是如何创造一个ROI无穷大的被动收入系统。

这实在是大胆的设想。

而这个设想的关键是使用 OPM (Other People's Money)——用他人的钱来投资。

 OPM在哪里？

渠道也就这些：银行贷款、合伙人、天使投资人、发行股票（私募、公募）、信用卡和过桥贷款。

不过，平时只会从创业或公司运营的角度去思考OPM。轮到个人理财，通常只会想到银行贷款或信用卡。

富爸爸的建议——以企业运营的思路打理个人财务——的确多了很多想象空间。

4. 去哪里投资？

讲者列出了选择投资地区的几个标准：

- 发达国家

- 稳定的经济环境

- 持续增长的人口

- 银行愿意贷款给外国投资者

- 房子可以讨价还价

- 产生正现金流

根据这些标准，他们推荐三个地区：英国、美国和加拿大。

举的案例在我熟悉的英伦。我自己在英国投资过四套物业，还亏损了两百多万。对英国房产投资的情况比较熟悉。自忖凭他讲得天花乱坠，一定诓不到我。

几年前，我投资英国楼盘，因为不在当地，我选择了交易和打理起来都比较简单的新楼。价格是贵一点，好处是不太麻烦。左手直接从开发商买，右手就交给租赁中介打理，只要出钱就行了。投资思路也是最传统的房屋出租思路——针对住家客整租。

富爸爸团队的策略是：购买残破的二手楼，买下后重新装修，并隔多几个间隔，如五居室变成七居室，增加楼宇价值，再贷款套现取出本金，赚取净现金流。

举个例子：

讲者在Crewe买了一间二手旧五居室：房价130,000磅， 装修+其他杂费79,320磅，总计支付209,320磅 (181万人民币)。装修时，除了翻新，还把五居室隔成了七居室。申请HMO资质，即House in Multiple Occupation (分租)。

房子全部租出后，向银行申请贷款，银行根据新的七居室估价（原旧五居室估价13万磅，新七居室估价30万磅），贷出70%（21万磅）。贷出金额已超过全部投入之本金。即这个项目，投入本金为0。贷款后，租金扣除支付利息、日常管理费用后，依旧为正。此时， ROI为无穷大。

这个模式可以不断拷贝。

此处关键点在于：

----英国拥有对外国人实施的Buy to Let 贷款计划，只要单个房产的租金收入超过供款和日常费用，就能提供贷款，不受工资收入的限制。唯有如此，才能不断重复此模式。

----租金收入必须能盖过供款和日常经营费用，能正现金流。这样空手套白狼才有意义。

----前期需要投入大量时间和精力，去找到个性化的、比较残破、又有翻新价值的楼盘；需要讨价还价，尽量压低买入价，使得银行估价有足够的价格差空间。装修产生价值，但装修期需要现场督工。与多家银行询价，找到最优估价----------除非找到相关中介，且分给中间人红利后，依旧有足够的价格空间。

----买楼不要看外表，要看数字。

----不要顾及付出去的成本，关键是这些成本带回多少收益。

现场有朋友问，如果房价下跌、负资产了，怎么办？

这倒是无需担心。反正你已经是零投入了，每个月还给你赚现金。如果房价下跌，租客正常交租，你就继续收租，继续供款，银行也不会搭理你。如果租金下跌不足以弥补你的供款，你让银行收走楼房也无所谓，因为你的本金已经收回。且中间的时间差，应该也让你赚了蛮久的月现金流了。

其实，这种改建分租的模式香港和大陆都普遍存在，只是要么不太合法，走灰色地带（如大陆和香港）；要么前期需要投入大量的资金（如买香港的楼盘）。而且大家赚取的主要是分租与整租的价格差。这个策略最精彩的地方是配合银行贷款收回本金，使用他人的钱来快速投资。

很有意思。不是吗？你生活中有什么新的发现？欢迎与我分享。