付费课程买房学习笔记4——四大黄金标准挑到完美户型

一块听听系列课程

李俊怀《房价暴涨后还能买房吗?》

[今玖财富创始人、新世界(中国)前项目营销总监、房地产华南KOL关键意见领袖、城市与房地产研究专家]

买房把握三个中心,五个标准!

三个中心思想:

买房要考虑房子的升值!

买房要住的舒服!

买房要考虑孩子!

五个标准:

地段

配套

学区

户型

邻居

《买房有门道,学会至少省十万?》

《二手房购买省钱攻略》


一、买房,选对楼层

1、除非高楼层能看到稀缺风景,否则不买高楼层。

如果楼层越高单价越贵,更不值得去买。否则乘坐电梯时间,十年综合下来够做更多事情。

稀缺风景:望江、望海、望山或望公园等。

2、楼层越高,单价越贵,是不合理的定价法。

中间楼层最贵,单价往高低两端逐渐变低的“橄榄形”定价模式是合理的。

3、最好别买顶楼,漏水是大概率事件。

4、买低楼层,注意一些因建筑设计带来的弊端。

采光和日照;有些楼宇地下是商铺,空调外机、油烟机的干扰问题;低楼层可能会有一些建筑构件(为了所谓的美观)

高楼层也要注意,建筑腰线(为了所谓美观),导致阳台或窗台变小

5、最划算的其实是4-6楼,欣赏小区景观的最佳高度。

住的太高,再美的小区景观也会变成像是乏味的小盆景

6、如果买来投资,没必要买来最好的楼层。

只要不是顶楼或者超低楼,二手房价格差不了多少,没必要多出几万或十几万去买最好楼层。

二、要精装不要毛坯

1、毛坯房的问题

1)住毛坯房,邻居将是我们的敌人,装修的战斗声将不绝于耳,持续多年!

2)选择毛坯,再高档的房子,都将沦为屌丝盘。

2、精装的好处

1)省时省力,一收楼就能住,否则装修的时光能将人折磨疯。

2)精装修交付,有助于形成浓厚的居住氛围

3)地产商的精装修一定比自己做的靠谱,除非我们是室内设计师,或者建筑包工头。反向思考,对地产商来说,最省事的其实是直接交毛坯

三、选户型

1、看“得房率“和“是否方正”

得房率也称实用率,不同住宅都不一样,80-85%算不错。

得房率=实际面积/套内面积

国家没有明文规定,但可以参照一下标准:

高层塔楼住宅(75-78%)

高层板楼住宅(78-85%)

小高层板楼住宅(85-88%)

多层住宅(88-95%).

经典不方正户型:

刀把型:过道太长浪费空间;影响采光通风。

刀把型

手枪型:过道太长浪费空间;影响采光通风;拐角区是采光通风的死角。

手枪型

锯齿型:拐角多,不利于采光通风;对家具装修是一大考验。.

锯齿型

方正实用户型:

非常方正,没有缺角,保证每间房都有相对充足的采光和通风。

方正实用户型

2、看朝向

尽量买南向,千万别买纯北向。

朝向指的是大厅的阳台的朝向;大厅朝南,另外两间房也是朝南户型。

朝向优劣势:

南向:阳光充足、采光通风都很好,人住的非常舒服。

北向:阳光很好,夏天很热, 冬天很冷,房子比较阴冷,长期来看对身体不太好。

房子朝向排序:

东南>南>西南>东>西>东北>西北>北

好东西特别贵,朝向也是如此。

3、采光通风一定要好

进深和开间比

看楼间距

看朝向

户型和窗户设计

1)进深和开间比

“面宽”指房间的宽度,也叫开间,是和房间的“进深”相对应的,房间的长度叫“进深”,一般进深与开间之比一般介于1:1.5之间比较好。否则影响采光通风。

进深过大,开间过小,影响采光通风。

也叫开间,开间过大,影响保温。

客厅 ——面宽需要3.2-4.5米。甚至更宽,越宽越气派;

卧室——面宽需要3.0-3.9米,越宽,越舒服;

厨房、卫生间——需要1.6米以上,否则会太拥挤;

一套房子的总面宽,决定了能有几个南向的厅室,越大越好。

客厅——进深需要5米,但不能太深,否则采光不好,也不好利用。

卧室——进深3.0-5.0为宜,

总面积以16平米以下为宜

2)看楼间距

楼间距分为两种,一种是前后楼间距,一种是左右楼间距,对采光通风影响最大的是前后楼间距

高层的楼间距至少要达到30米以上,而50米以上就会非常舒服,采光通风会非常好。

买期房的重要注意点:

望小区内部,一定要搞清楚买的这套房子前面有什么规划建筑,距离多远。

望小区外部,一定要搞清楚和我最近的建筑物距离是多少,如果是空地,也要搞清楚未来的对面规划

3)看朝向(上面已介绍)

4)户型和窗户设计

户型:

没有暗房,无暗厨暗卫,保证每个房间、厨房、卫生间都有窗户。

不仅要看窗户的位置、朝向,还要看窗户的大小和数量是否充足,卫生间、厨房等房间是否有明窗。

采光通风最好户型:南北对流户型(生活阳台和景观阳台在同一条线)。

纯正血统的南北对流户型

窗户设计:

现在窗户的设计分为:半飘、全飘、270度飘、落地全飘。采光通风最好的是全飘以上。

270度转角飘窗

4、设计细节到位

1)是否做到动静分区

动区:客厅、餐厅、厨房、次卫等

静区:卧室、书房、主卫等

动区是人们活动频繁区应靠近入户门设置,尤其是靠近厨房;

静区主要供居住着休息,尽量布置在户型的内侧。

动静分区合理户型

反面教材:

次卧距离入户门较近,客厅活动对次卧影响较大。

动静分区不合理户型

2)是否做到干湿分区

干湿分区主要指厨房、卫生间这两个湿气较重且容易产生脏污的房间应与卧室等尽量分离

洗手间的设计上,厕所与洗手台的有间隔隔成独立区域,这样做大大提高了使用效率。

洗手台与厕所分离设计

3)是否做到动线合理

动线指人们在户内活动的路线,动线的流畅,将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。

好的动线能够提升小户型的利用率差的动线会使大户型变的“大而无当”,浪费空间。

户内主要动线有三类,分别是居住动线、家务动线、来客动线。

动线差的户型:

动线好的户型:

四、户型和风水

1、房子阳台直接和大路对冲的房子不能买。容易使人精神紧张,吵杂,不利于健康。

2、缺角严重的房子不能买。

3、门门相对:大门对着房门,房门对着房门、房门对着厕所门不能买。

4、阳台、主人房对着尖叫建筑,风水上说叫尖刀煞气,主人精神会很差。

5、三尖八角的户型不能买,户型必须方正, 有利于居住者运势,尖角引起煞气引起家庭争端。

五、同等功能下,户型尽量小

90平方左右大城市已经成为很多买房者的最主流选择。能买3房不买两2房,3房是很多家庭的最基本的要求。

大城市,未来房子会越来越贵,大平方3房不如小平房的3房抢手,比如100-120平方的三方后期转手一定没有90-100平方的三房好卖。

六、好户型分享

1、多梯少户

2、南北对流

3、全景飘窗

4、方正实用

标杆和代表。北京广渠金茂府,和上海的大宁金茂府。

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