笋盘，粤语是形容很好，有利可图的。在地产行业里是指房地产市场不景气的情况下，业主急于出售房产，以低于市场价格15-20%的价格出售。割笋盘也是有技巧的，一不小心就割到了自己，得不偿失。以下六问六答是有地君的一点见解。
一问: 为什么会有笋盘？
一答：业主不熟悉当前市场情况，因个人原因资金紧张急于脱手，预期低于市场预期出售，这种笋一般都被中介割掉了，流通到市场的机会极小。
开发商尾盘需要变现，偿还银行贷款和其他负债。在这种情况下，低于市场价格快速出货能够帮助开发商节省利息成本，提高利润率。同时，部分因买家原因不能settle的笋盘，因为不可退回的10%定金，开发商对笋盘的再售期待值已经低了10%。
二问：怎么去辨别笋盘？
二答：要结合物业情况，市场趋势，个人状况来综合考虑。
三问：怎么结合物业情况去分析笋盘？
三答：Location! Location! Location！割笋盘不是代表什么盘都是笋盘，优良位置的项目总是稀缺资源。靠近公共交通，靠近就业，靠近学校的项目一直是刚需。如果该物业所在区域有完善的基础设施和优良的公共设施资源，但是价格比类似条件的区域价格偏低，则有一定的上升空间，在市场下行期间，相对抗跌，在市场上行期间，会有补涨。
四问：怎么结合市场趋势去分析笋盘？
四答：澳洲市场今年普遍低迷，成交量不高，价格有所回落，市场进入调整期间。笋盘通常是伴随着成交量下降，市场存量增加，价格下滑出现。另外需要注意的是澳洲几大首府城市地产周期不同，悉尼是处在SlowDown的前期，陷入了可负担性危机。布里斯本处在Slump的中后期，估值下降，卖盘增多。
五问：怎么结合个人情况去分析笋盘？
五答：每个人买房的情况不同，有的是为了自住，有的是为了投资，投资者有的是短线投资，有的是长线投资。投资盈利简单的讲是低买高卖，如何在低点买进，高点卖出，不仅要求投资者有准确的市场判断力，也对持有期的现金流有要求。比如说，通过SMSF在低点买进强现金流物业，通过长期持有在市场高点获得较高年化收益。
对于笋盘的处理，有的开发商开出高额佣金激励中介，有的让利给购房人包括包租，家具，免印花税，也有直接20%-25%折扣bulksale. 试想同一个楼盘，你的买价是低于其他人20%-25%，无论是短期还是长期投资都有明显优势。
1. 长期持有，租售比提高了20%-25%，待市场回暖信贷放开，可以refinance出本金，持有物业。
2. 短期持有，持有成本低，待市场回暖，可以出售套利。
澳洲本地投资人已经在娴熟的通过低买高卖，直接从开发商大量买进压价，以待下个周期。
六问：怎么找到笋盘的投资机会？
直接和开发商联系！
