当前房地产市场类似股灾前的股市

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房地产企业的利润有多高?我们从两个侧面来了解一下:一是从业人员的薪酬,想象一下国内地产百强企业的一个区域总经理年薪可以拿多少?答案是一个亿。中层的管理人员年薪上千万,基层置业顾问年薪上百万的比比皆是。和其他任何行业比起来,是十倍以上的差距。另一个方面来看,中国足球俱乐部疯狂烧钱,国内球员身价动辙上亿,引进外援5000万欧元左右,恒大,华夏幸福,绿地申花,富力,建业,贵州恒丰,辽宁宏运都是地产企业。鲁能,国安,亚泰,上港,泰达,力帆,权健,亚泰,苏宁都有地产业务。要知道现在经济形势较差,实体企业无不勒紧腰带过日子,唯有地产业还在大手笔花钱。

那么房地产企业何以能有如此高的利润,与其他行业的差距何以如此巨大?利润从何而来?道理很简单:杠杆。开发商拿地的成本,各种税费,建设费用,人员工资等所有成本算下来,净利润也就10%到15%左右,光这样看利润并不惊人。但如果通过各种渠道融资来加杠杆,加10倍杠杆,利润就很惊人了。再加上房价上涨,这个利润也是10倍扩大。

同样的道理,炒房者也加杠杆,10%的首付买10套房,也是10倍杠杆。而地产商,炒房者敢于加高杠杆的原因在于房价一直上涨,这是加杠杆的基础。就像2015年的股票牛市,很多人敢加杠杆的原因在于股票一直在涨。国家推出很多调控政策,其实都可以规避。比如提高首付比例,但有首付贷。如同股票融资融券限制杠杆倍数,但还是有无数人去场外配资一样。不同的地方是股票牛市比较短暂,房产牛市比较漫长。

房地产大牛市已经走了10年,杠杆也已加到很高的位置。未来随时可能面临去杠杆,形成“房灾”。但跌幅肯定不会像股灾那样直接腰斩,因为资产类别不同,前段时间债券下跌5%,就已是“债灾”。如果平均房价跌15%以上,就基本上属于房灾,因为高杠杆的企业和炒房者就要爆仓了。

从基本面来看,房价也难以支撑住。中国的人口增长拐点已经来临,年轻人的比例在下降,未来人口总数也会下降,刚性需求在减少。同时政府加大了土地的供应量,增加住房供给。再加上房产税的推出,住房租金所得税的征缴,这些因素都将撼动房地产牛市的基础。

开厂搞实体不如买上几套房,房地产从业人员收入十倍于其他实体经济行业,这样不正常的现象快要终结了。

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