01

楔子

昨天一个朋友给我发了一份“XX集团住宅户型标准化设计手册”，让我给提点建议。我看到的户型中规中矩，既没有硬伤，也没有亮点，更没有“溢价”。

考虑到是国有企业，中庸之道也就可以理解了 。也许集团的核心竞争力在“资源拿地”上，产品只要过得去，可能也就行了吧。

但我自觉时间成本比较高，一次劳动如果不产生“溢价”，总感觉“亏”了。

所以，下面这篇文章是针对户型标准化的，供有需要的设计管理人员斧正。而普罗大众可以通过另一个视角，了解我们市场上买到的“户型”是怎么被标准化的！

02

系统性

当你拿到开发商给到的你的一张户型图时，其实拿到的是一个“系统”。

往小了说，

有功能布置是否合理，也就是每个空间的排布是否好用。

有流线布置是否合理，也就是“动静”和“洁污”房间的搭配，被串联的是否合理。

往大点说，

有户型组合是否合理，即你家和隔壁家之间的相对关系是否恰当。

有日照是否合理，即你家冬至日（大寒日）那天是否能晒到国家规范规定的太阳光时长下限。

有采光是否合理，即你家的每个房间是否因为进深过大，导致白天还要开灯，不符合规范限值。

再往大了说，

有户型是否节能，从一个户型的凹凸关系，我们就能大致判断这家空调是否费电。

有户型的结构是否合理，从一个户型的进退关系，洞口位置，就能大致判断结构是否费钱，体系是否合理。

一个户型涉及到的因素很多，三言两语也无法给观众留下印象。所以我翻出了以前写的一篇文章给大家一些图示，更便于理解《漫谈“经济适用“户型的特征 II》

对于走上标准化之路的企业来说，建立一个系统的观念是非常重要的。并不是找几个设计院画画平面图就是标准化（当然这些设计院也是让小朋友翻的图）。系统问题一定是系统的解决，“头痛医头，脚痛医脚”是根本解决不了问题的。

我还碰到过有老板亲自盯户型的呢，所有的指标都要做到最好。举个最简单的例子，很多老板喜欢转角飘窗和大玻璃，又要求结构造价，保温造价要低，这完全是相悖的，就是缺乏系统知识的表现之一。

有些指标是此消彼长的，有些是正向关系的，没有系统的知识，不闹笑话才怪。顺便给自己打个广告，有需求的房企可以来咨询，收费的！

03

客群定位

“初出茅庐”的时候，我也天真的以为能为客户提供最完美的户型，现在消停了 。虽然我掌握了不错的专业知识，也有了生活阅历，但是一个户型的好坏，说到底不是受建筑师“控制”的。或者说，不是受技术控制的，而是受“市场”左右的。市场会变化，户型也不可能有“完美”一说，只能是在一段周期里是否“适用”的问题。

市场是由一个个鲜活的个体组成的，他们的需求也许很接近，也许千差万别，所以我们要做的生意是“细分市场”。总有一部分的客户的需求是接近的，我们的户型只要能让他们满意，也就很好了。

客户的需求可以通过采样的方式，获得一部分的信息，但一定不是完整的。尽可能详尽的补齐“客户脸谱”，才能使你家房企在市场中“脱颖而出”！

这是我收到的其中2个标准户型，我简单的做了点分析。粗看下，这是同一个户型，只是因为“面宽X进深”的不同，导致面积从130升到了140平方。

但对于用人民币投票的市场来说，我相信结果肯定会不一样。在一线城市，130平的销售一定会好于140平。因为功能差不多的情况下，购买力是有限的。在上海，这可差着近100万呢。

相反，在偏好大户型的3、4线城市，也许这10平方对于追求“气派”的客户来说，又是另一种市场表现了。

如果是同一个楼盘里，这是自己的产品相互竞争，可能就是前期定位不准确。而如果是竞品楼盘，那总有一波销售要被老板“炒鱿鱼”！但往往，这个锅“设计师”都背起来了。

户配比、面积分段都是非常严肃的事情，必须要前期有调研，建筑师只是实现场景的“工具”！

04

场景营造

小时候，有一部叫《成长的烦恼》的电视剧，那里描绘了很多的生活场景。父母可以在厨房里边做饭，边和孩子聊天；孩子可以在客厅里边看电视边闲聊。。。

随着中国经济的发展，多子化、在家办公等更多元的生活方式也随之出现，很多美国电视中的生活场景也渐渐发生在我们的身上。

在住宅市场上，大多数房地产企业在卖的还是“房子”，而优秀的企业卖的是“生活场景”。生活场景需要的物理空间是开发商可以提供的，这才是卖房子正确的“逻辑”！

我想通过几个例子来说明下平凡和“非凡”之间的差距。

这是刚才看到的140平方的户型，我把它再放大了一点。大家可以关注下我标出的空间。目前的室内布置方式是最常规的一种方式。

稍微变化下可以变成下面的场景——横厅。

对于改善型客户来说，传统的南北厅是一种选择，而东西向的横厅是另一种选择。这种场景的感觉是受一部分客户喜欢的。

对于四房户型来说，一个主卧、一个儿童房、一个父母房、剩下一个最有可能是书房。而书房的设计，在这个户型里，有如下图的这种可能。

这样半开放式的设计，可以扩大肉眼所及的空间，让厅显得更加“阔绰”，也受一部分群众的喜欢。

但是，中国毕竟是发展中国家，还有很多人是属于“刚需”客户。对于基本生活需求的满足，愿望强烈。接着，我们再看两个户型，也是这本标准手册里的。

第一个：90平方做到三房，还有南北比较正气的两个厅，已经属于中上水准了。唯一比较可惜的是，3个房间合用一个卫生间。早高峰的时候不打架吗？

有一种操作叫“三分离”，有兴趣的朋友可以去看看我另外一篇文章《“分离式“卫生间在中国》，这样可以大大提高卫生间的利用效率。

第二个：115平方做到三房两卫，还有南北比较正气的两个厅，也属不易了。比较遗憾的是：2个卫生间的布置都比较局促。通过局部调整，使其更加好用并不是太难的事情，只是设计的精细化程度不高而已。

不同的客群，都有自己无法替代的生活方式，会形成不同的生活场景。所以在做标准化的时候，多预留点弹性空间，或者预留些改造的可能，这是标准化工作更具实际操作的需要，更是市场的需要！

05

细节决定成败

除了卫生间设计的一些瑕疵，整本户型标准化手册还存在对“细节”把握不够的问题。比如：功能空间的长宽比例失调，玄关空间的尺度随意，空调机安装检修便捷性不够等诸多细节问题。

这些其实都可以作为专项去研究。就像万科做了很多的研究：有关于储藏收纳的标准，也有关于厨房流线的标准。。。

另外，多用些跨专业的人才协同工作，互怼和互助将激发出更大的“潜力”，也会让这份标准化的工作更具有价值。

当然，产品好不好，市场说了算。再多的设计亮点都需要被“客户”验证，让其闭环，才能做到“螺旋上升”。

06

溢价

任何一个民营开发商都会追求“利润最大化”。也就是我们设计师嘴上挂着的“溢价”。

中国的“房市”，最关键的影响因素是政策。所以，如何研究和应用好大大小小，形形色色的政策是制胜之道。

我可以举几个政策来说明下：

A.城市规划方面也会有很多的政策消息，如果能“春江水暖鸭先知”，那么就是躺着挣钱。比如地铁还在规划阶段，就能未卜先知；配套还没起来前，抢滩洼地，这都是神一样的操作啊。

B.在很多地方都有一个140平方左右的税收政策。面积超过之后，对买家来说税赋会增加一档，如果不了解这个政策，我相信你家房企出来的改善型户型就已经“开门跌倒”了。

C.面积计算规则是大家都绕不过的，好好的研究下规范，哪些是政策允许的，哪些是没有操作空间的，在户型设计里好好的应用，同样可以事半功倍。

D.在户型设计中还有对整栋楼的面宽有限制，而面宽其实是“稀缺资源”，如何平衡不同面积段产品的面宽，把价值做出来，也是考验功力的。

前10年，很多开发商研究政策是为了突破它，比如”偷面积“，”偷容积率“，”偷限高“。房地产已经进入到白银时代，我认为大家研究政策是为了守住底线。

每家比拼的是内功，考验的是对市场的敏锐程度，对客户需求的尊重程度，还有对产品的创新能力。而标准化是创新的必由之路。