买房与理财

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在澳大利亚,一块面积500平米左右的别墅用地,在政府提供良好的道路规划和市政配套的前提下,通常售价为25万-30万澳元,购买者可以得到永久的所有权和使用权,再请专业的机构建设一幢别墅,家具、电器等生活用品置办齐备,通常售价也不到50万澳元。按照澳大利亚家庭平均年收入6万澳元估算,8.5年纯收入,就可以住进精美的别墅。而在北京,东西北五环,或南四环内,一套60平米的的小户型,如果你买得到的话,算上简单的装修和家具电器,通常需要180万。即房价30000元每平米,总价180万,税费、装修和家具电器20万元,应该说是很紧张的。按照北京家庭平均年收入10万人民币估算,20年纯收入,只能住60平米的一居。这就是中国和澳大利亚在住房方面的差距,多2倍的时间,少无数倍的品质。

理财方面,美国可以有许多种途径投资房地产,其中最为普及的就是房地产信托投资基金REITS。美国总统艾森豪威尔,在1960年就颁布了 REITs 法令,准许公民通过房地产投资信托进行理财,而通过固定资产租赁能够得到的年收益,经长期运行证实,年收益可以稳定在8%以上,甚至超过10%。换句话说,一个美国家庭,两口子工作6年,总收入肯定超过18万美元,攒下其中的10万美元进行理财的话,每年可以得到1万美元,相当于家庭年收入的 1/3,事实上,很多家庭的理财收入甚至超过了家庭年收入的40%,于是,人家可以不用为有人失业担心,因为照样可以保证家庭的正常经济来源。

而在我国,此类投资渠道极为欠缺。居民没有理财渠道,只能在银行存款。通常,在一个经济体处于高速发展的阶段,其住房价格上涨速度一般要高于GDP增长率。而我国各大城市的住房价格近几年的上涨幅度已经远远高于同期的经济增长率。
不过近期的宏观调控政策使房价涨幅有所放缓。是否贷款买房取决于你的投资能力。如果你的投资能力强,基本上能够保证每年的投资回报率在7~8%以上,那么,购房时就应该向银行申请贷款买房,并尽量用足按揭比例。由于投资回报率超过银行的商业按揭贷款利率,那么,通过借钱买房,自有资金可以投放到更赚钱的对象上,这就相当于借别人的钱为自己赚钱。在这种情况下,即使你很有钱,也不 要选择一次性付清房款,而是应该尽量申请按揭贷款,千万不要白白放弃了这个赚钱的机会。相反,如果投资能力差,比如你的大部分钱只能存在银行里享受低利息 收入,而其余的投资回报率又不能超过银行的商业按揭贷款利率,那么,你就不应该向银行贷款或者只能少贷一点款,而是尽量用自有资金买房,以减少利息负担。 总之,要掌握一个原则,就是不能因为贷款给日常生活带来太重的负担。

价值投资之父格雷厄姆和著名华尔街基金经理彼得林奇都曾在自己的著作中提到,一个人优先考虑的,首先应该是为自己购置不动产。但是现在我国房价逐年走高,使得初次购房成本大大增加。而股市的长期不振,使得大量已经拥有房产的人继续将资金留在房地产市场,谋求更高的回报。在2008年底到2009年初,曾经出现房屋出租回报率显著高于国债收益率的机会,但这一区间并未持续多久。所以,如果将房地产视为一项固定资产投资,应当考虑自己的融资成本和未来可能的出租收益。

对于不同的人群而言,可能需求并不相同,还需要根据自己的需求来决定自己的投资理财计划。比如,单身,工作不久的年轻白领,买房暂时只能考虑自己的实际情况,比如买在自己工作近的地方,一旦结婚后,所买下的房子未必能照顾到另一半工作的方便,加上单身白领必须自己承担每个月的月供,因此,价格稍微低廉的二手房则成为单身白领不错的过渡选择。值得注意的是,对于收入水平较高的单身白领而言,购房之后也许因为工作地点变动等其他不确定因素,影响房屋可能会转手或出租,所以在购买房屋时还要兼顾其投资潜力。因此,最好选择商圈成熟、购物便利区域买房,那样出租时也会方便些。

买房与租房的优缺点

购置房产可以说是一个人一生中最大的一笔投入。但是现在房价高企,对于收入条件不是很良好的群体来说,买房甚至连按揭的首付都困难,更别说一次性投入了。因此,租房也是一个较经济的选择。

买房的优点:
 由于房产具有投资品属性,购入房产除了自住需求之外,还具有一定程度的投资意义,如房价上升带来的房屋溢价,以及将来转出租可获得的现金流收益等。
 通过按揭的方式融资,可以用未来现金流偿还现在的需求,
 如将房产作为投资,可获得相对稳定的现金收入,如用作退休后收入的来源

买房的缺点:
 一次性投入较大,经济能力要求高
 如采用按揭融资,占用现金流,造成财务杠杆风险,一旦失去收入来源,可能面临财务危机
 如用做投资,当购房资金成本/租金比率小于1时,便属于负现金流,实质亏损
 面临未来房价下跌造成溢价损失的风险
 流动性较差,变现困难。

租房的优点:
 一次性投入较小,经济能力要求低
 无需承担物业维修等额外费用
 机动灵活,可根据个人工作条件等选择居所
 可将结余现金流投入其他高回报投资领域,如大市向好时的证券市场

租房的缺点:
 缺少稳定性,可能被迫频繁更换居所
 有可能产生与房东的纠纷
 支出属于消费,不具有投资属性,不能保值增值
 可能面临其他问题,如合租、群租等,降低生活质量

在现在市场条件下,尤其是京、沪等城市,如非遇到结婚等刚性需求情况下,对单身一族而言,租房可能是更好的选择。

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