前言：

     经过师傅的指导、店长的带教，小白已经对商圈，对楼盘有了比较清晰的认知了，昨天师傅告诉小白，明天可以带他去看房子了，小白暗自十分兴奋。

     第一次去业主家里看房子，应该怎么看，才足够的专业呢？

     师傅拉了个小凳子，在小白面前坐下，准备在出发前，好好给小白讲讲经纪人应该具备的礼仪、礼节。

     “小白啊，你知道进业主家里看房子之前，我们应该做什么吗？”

     小白认真的想了下，说道：

     “首先进门，应该先敲门，给业主问好，然后递上我们的工牌、名片，对不对？”

      “很好，你很细心，之前我的一个伙伴觉得这些不重要，看房子很随意，在业主面前不敲门、不问好，跟其他做得好的伙伴对比，态度也够不好，于是常常出现业主不让进门、或者看完房子业主不让拍照、或者房子不给他卖了这类情况，不过你还是很注重礼仪的，应该不会出现这种问题，这一点我就不用细讲了。只需要在看房子之前，我们一定要先明确，态度一定好，尊重业主、尊重业主心爱的房子，才能打下后期良好的业主基础。”

     师傅拍了拍小白的肩头，表示对小白的高度认同。

    “好的，师傅！我会做好的！”

    “今天我需要给你讲讲，看房前需要准备什么东西、以及这些东西怎么使用，不同的房子也有不同的看房顺序，在看不同的房子的时候，我们应该有不同的重点，包括拍照怎么拍、修图怎么修，都会跟你一一道来”

     小白端端正正的打开笔记本，准备做好详细记录。

     “那接下来，把笔记本和笔准备好，我们正式开始准备学习课程04《卓有成效的实地勘房（含照片拍摄+户型图绘制）》”

第一章

★卓有成效的实地勘房★

一、实地勘房流程及步骤详解

1、房源实勘流程（勘房前中后）

2、实勘房源按看房方式划分类型

①有钥匙+钥匙在本公司的房源：约实勘难度★

②有钥匙+钥匙在物管借/钥匙在他司借的房源：约实勘难度★★

③无钥匙+约业主本人开门的房源：约实勘难度★★★

④无钥匙+约业主亲戚朋友开门/约租客开门的房源：约实勘难度★★★★

总结：新人在初期选择实勘房源时，应当着重选择约勘难度较小的房源，减小操作难度，待工作熟悉后，可循序渐进，逐一挑战。

二、约勘标准说辞

①有钥匙、钥匙在本公司的房源

约勘标准说辞：

▲XX先生您好，我是到家了地产的小胡，打扰您了，您现在有空吗？

▲昨天看您在我们公司挂牌一套房源准备出售，钥匙已经放在我们公司XX店了，今天给您来电是想跟您报备一下，我们可以去您的房子内部进行一个实地勘察，进行宣传前准备，您看可以吗？

▲好的，下午2：00，我们准时带好鞋套、照相机进您房子内部进行实地勘房，为您的房子进行拍照，勘房后我们将为您编写详细的房屋推荐说明、进行宣传销售。

▲打扰您了，有好消息我们一定第一时间通知您，再见！

②有钥匙、钥匙在物管借/钥匙在他司借的房源

约勘标准说辞：

▲XX女士您好，我是到家了地产的小胡，打扰您了，您现在有空吗？

▲昨天看您在我们公司挂牌一套房源准备出售，您的价格是XX万、看房子在XX处借钥匙对吗？

▲今天给您来电是想跟您确认一下，目前我有位客户，很希望可以买到这个类型/这个户型的房子，我们也在为客户找合适的房子，正好看到您的房子在挂牌销售，基础情况很符合要求，就是不知道房子的实际装修情况/实际情况如何，就是想问一下您，我们可以去您的房子内部进行一个实地勘察吗？我们将实勘的结果第一时间反馈给客户，也能尽快为您做销售宣传，您看可以吗？

▲好的，给您来电一是想给您报个备，我们准备去帮您拍照做销售宣传了，二是我们去XX处借钥匙的时候，如果XX找您确认是否借钥匙，还需要您确认一下。

▲好的，感谢您了，上午10：00，我们准时带好鞋套、照相机进您房子内部进行实地勘房，为您的房子进行拍照，勘房后我们将为您编写详细的房屋推荐说明、进行宣传销售。

▲打扰您了，有好消息我们一定第一时间通知您，再见！

温馨提示：有些地方借钥匙时，为核对借钥匙的人的身份，会要求核验身份，请注意带好相关证件。

③无钥匙、约业主本人开门的房源

约勘标准说辞：

▲XX先生您好，我是到家了地产的小胡，打扰您了，您现在有空吗？

▲看您在我们公司有挂牌一套房源准备出售，目前我有位客户，很希望可以买到这个类型/这个户型的房子，我们也在为客户找合适的房子，正好看到您的房子在挂牌销售，基础情况很符合要求，就是不知道房子的实际装修情况/实际情况如何，今天给您来电是想跟您确认一下，我们可以去您的房子内部进行一个实地勘察吗？

▲好的，您看您今天什么时候在家（或者有空能帮忙来个门）？我们将带好实勘工具前来实勘，实勘后的照片视频这些我们可以第一时间反馈给客户，也能尽快为您做销售宣传，尽快把房子为您销售出去，您看可以吗？

▲好的，下午4：00，我们准时带好鞋套、照相机等等，来您位于XX地的房屋进行实地勘房，进行拍照，勘房后我们将为您编写详细的房屋推荐说明、进行宣传销售。

▲打扰您了，下午4点，我们准时见，再见！

④无钥匙+约业主亲戚朋友开门/约租客开门的房源

约勘标准说辞：

▲XX女士您好，我是到家了地产的小胡，打扰您了，您现在有空吗？

▲看您在我们公司有挂牌一套房源准备出售，目前我有位客户，很希望可以买到这个类型/这个户型的房子，我们也在为客户找合适的房子，正好看到您的房子在挂牌销售，基础情况很符合要求，就是不知道房子的实际装修情况/实际情况如何，今天给您来电是想跟您确认一下，我们可以去您的房子内部进行一个实地勘察吗？

▲好的，您看能帮忙确认下我们什么时候前来房屋实勘方便呢？

▲好的，感谢您，我们将带好实勘工具前来实勘，实勘后的照片视频这些我们可以第一时间反馈给客户，也能尽快为您做销售宣传，尽快把房子为您销售出去，如果看房时有什么问题，可能还要麻烦您一下，您看可以吗？

▲好的，下午6：00，我们准时带好鞋套、照相机等等，来您位于XX地的房屋进行实地勘房，进行拍照，勘房后我们将为您编写详细的房屋推荐说明、进行宣传销售。

▲打扰您了，下午6点，我们准时到您房子门口，谢谢您，再见！

3、根据房源情况设定勘房操作流程

不同情况的房源均有不同的实勘流程，以下为常规实勘中基础流程：

（1）告知业主即将前往进行实勘（确认是否还在售、房源价格等情况有无更新）；

（2）开门：借钥匙、登记取钥匙、联系业主开门、约其他人开门等等；

（3）敲门3下、静待5秒：取钥匙开门/等待开门；

（4）铺了地砖的房源，无论是否干净，进门房必须穿戴鞋套，并随手关门；

（5）准备实勘工具，进行实勘：准备记录工具，做好测量、拍照准备（如遇较乱的室内，征得业主同意后，主动收拾好大件非私密物品，方便拍摄，如果光线不好，征求同意后开窗、打开窗帘、开灯）；

（6）开始实勘：记录房源详情，并测量、为每间房间拍照，如：记录房间尺寸、户型图、门窗情况、家具摆放、装修细节（如装修有无漏水、哪里有比较明显的缺点、优点）、朝向、室外景观、噪音影响、采光程度等等，现场提取卖点；

（7）实勘结束：出门随手关门、随手关窗、随手关闭室门，必须关闭所有灯光，如业主家庭为闭电状态，离开时必须恢复原样；

（8）告知业主已经实勘完毕，并已经关闭好门窗、已闭电，回店后立刻将根据今日所拍摄的房源发布到网络中，优先为业主做房源推荐等等，告知业主我们后期的销售方案，房源委托给我们，请业主放心。

三、实地勘房步骤重点解析

在详解实地勘房步骤前，我们先来认识基本的实地勘房流程

以上内容，我们只需要做好相关重点步骤的的把控，就能够做好一次卓有成效的实地勘房。

（一）勘房前重点步骤详解

● 重点步骤1：新人目标房源的选择

系统里的房源不少，新经纪人在选择实勘房源的时候，应该如何选择，也是有技巧的。新经纪人在选择目标房源时候，应当遵循以下原则

（1）看房方便的房源，如有钥匙的房源、业主在家的房源，新经纪人约实勘的难度较小；

（2）优质的房源，如我们店铺的推荐房源、新增的优质房源、《优质房源内参表》中的房源，房源情况清晰，新经纪人实勘后可以快速给客户推荐；

（3）适合新人的小户型房源，如一居室、两居室，销售难度较大户型较小房源；

（4）门店辐射范围内销量较高的同类型房源，如同面积、同户型。

重点：新人第一次实地勘房必须由经验丰富的师傅亲自全程陪同，由师傅亲自选择房源。

● 重点步骤2：准备实勘工具

现在各类手机软件发达，可在手机内下载一些便于经纪人实勘的软件，如：

尺寸测量工具、噪音测量、美图秀秀、指南针、罗盘、VUE视频拍摄软件、美拍等等软件。

●重点步骤3：基本了解房源信息

通过查看同事房源登记情况、跟进内容为主，必要时通过电话等方式与房主联系并确认房源详细信息。

经纪人本身如果对房源信息没有做到基础了解，在实地勘房的过程中将无法客观判断房源的优质程度，快速做出反应。

注意：一定要先确定勘房的具体时间及方式，确认房号无误。（各个楼盘的楼栋划分、楼层划分形式均不一样，在出发实勘前，为保障我们经纪人不走空路，必要时确认好房号无误）

●重点步骤4：其他房源准备

同一路线可同时联系和准备3-4套能实地勘察的房源，节约时间成本。

勘房途中：记录周边情况——根据时间安排见缝插针地做资源开发工作

（二）勘房中重点步骤详解

●重点步骤1：第一印象（问好、自我介绍，证明身份）

（1）提前告知业主即将前往进行实勘（变相确认是否还在售、房源情况有无更新）；

（2）礼貌敲门，进门前向业主自我介绍，展示工牌、名片，轻声关门；

（3）告知业主“今天来看房，打扰了”。

标准话术：“您好XX先生，我是到家了地产XX店的XX”，同时递上名片、展示工牌，“刚刚给您电话约了来实勘房屋、拍照，打扰您了，我们可以进来吗？”

●重点步骤2：信息记录重点

提示：

如业主在现场，应尽量向业主确认房屋详细信息，请业主取出房本（原件及复印件），确定房屋的有效详细数据（如土地性质、实际建筑面积、下证时间等等），并保留户型图样本（如拍照），原始户型图中有标注承重墙与非承重墙，将更有利于后期为客户做出推荐，提高交易税费预算的准确性。

●重点步骤3：拍照——图片优质的重要性

（1）提前收拾房屋；

（2）征得业主同意后，打开门窗、灯光；

（3）尽量选择采光好的时间段前往房屋内实勘。

（4）不同的房间有不同的拍摄技巧、修图技巧，具体详见本科第二章

标准话术：“这样的X先生，为了您的房子能更快的出售，我们需要您的房子拍摄实景照片，您可以简单的整理下房间，以便为您拍出更好效果的照片，来我来帮您收拾一下大件物品。”

（三）勘房后重点步骤详解

● 重点步骤1：告知业主我们的实勘结果及即将开展的下一步销售计划

业主维护的过程，就是不断互相交流确认销售房屋的过程，在实勘中与业主达成良好的销售共识，就做好了销售服务的第一步。

（1）及时详细告知（短信、电话）我们对于业主心爱的房屋的销售策略，如内网推荐、外网推荐、房源墙推荐、水牌推荐等等，我们一定会尽快将业主委托的房子找到合适的卖家，长期维护业主。

（2）及时给房主做勘房回访，如天花板的裂纹需要再次修复、客厅沙发上的东西我们已经帮忙收拾了等等，长期维护业主。

● 重点步骤2：梳理房屋信息

1、必要时拜访邻居或通过物管等渠道核实房屋背景资料及房主售房动机。

2、根据房屋及周边情况策划带看路线。

3、见缝插针地做资源开发工作。

4、绘制户型图并完善勘房资料，完成勘房跟进。

5、给房主打电话，沟通房屋情况，塑造辛苦度，加深房主印象，并进一步了解房主售房真实目的及房主心态。

6、筛选意向客户并联系看房，同时制订销售推广方案，如贴条、网络发布等。

（四）实地勘房红线

（1）严禁不穿鞋套进入铺了地砖的房屋内；

（2）无论是否已取得同意，严禁使用房屋内的洗手间；

（3）如遇断电的房屋应征询业主同意后再通电，使用后应及时断电，避免酿成事故；

（4）严禁随意触碰业主屋内的贵重物品（乐器等）；

（5）严禁离开时必须确定好已关闭好所有房屋门窗，避免造成隐患。

第二章

★实地勘房拍照技巧★

再精致的装修、再好的采光，也经不住有待提升的拍照技术。

如果您是客户

看到以下两个图片，哪一套房子更让你看起来舒服、更有看房的欲望？？？

相信【室内一】照片的角度、采光、整洁度，都更加的赏心悦目。

再精致的装修，也经不住有待提升的拍照技术，实勘时拍下的照片，将会影响客户对于房源的第一印象。

实勘就是去了解房源实际情况，同事带回来一些房源的实际情况，最重要的是同时拍一些照片回来，用于网络宣传、店铺宣传，好酒也怕巷子深，好房子也要拍好宣传照，才能吸引客户。

一、优质的实勘照片的标准

（一）优质的实勘照片应该具备哪些条件

1、图片中无人物出现

2、房间不得脏、乱，沙发、桌椅、床上无衣物、杂物等等

3、拍摄不能只拍摄房源一角或某一个单一物品

4、图片必须足够明亮，不能模糊、不能黑暗不清

5、图片必须保留原格式，不得倒置、倾斜、拉伸变形

6、拍摄房源照片应为横版，比例通常为4:3，尺寸为800*600

7、每间屋子必须有一张照片

（二）实勘照片红线

1、照中严禁包含人物（包括照片）、宠物、垃圾

2、照中沙发、床、椅子上严禁出现衣物

3、照中严禁出现私密衣物（内衣等）

4、照中严禁出现马桶盖、垃圾桶盖必须盖上，抽屉、柜子门必须合上。

二、实勘拍照技巧

（一）、拍摄环境

1、室内光线：拍摄前需将住宅内的照明设备全部打开；

同样的房子，调整好采光、角度，给人的感觉将是完全不同的

2、室内布局：拍摄之前对整个室内环境要有大概的了解。

注：天气及时间因素也是需要考虑的，应尽量避免阴雨天气或其他光线不好的时间前往拍照。

（二）、站位技巧及拍摄角度（精装房为例）

1、客厅

①较大的空间站正面，视野包括五面墙（天、地、中墙，及两侧墙面），拍出正端的客厅；

②取准角度，上下墙面边线平行，取客厅对角线

③人立正站好，镜头放于皮带扣位置

④调整亮度，切勿曝光过度或过于黑暗（窗户偏向左边，拍摄中心点就偏向左边，窗户偏向右边，则拍摄中心就移至右边。）

2、餐厅

①餐厅拍摄必须包含餐桌

②若餐厅较小，可以尝试俯拍

3、卧室

①有床必含床，有窗必含窗

②选择站位，尽量使空间呈现最大化

③卧室空间较大，选择平视拍摄角度，若卧室空间较小，则选择俯拍角度拍摄

4、厨房

①最好站在门口处，手在门框位置，尽量取（天花板、地面、阳台、左右墙面）五个面的全景，

②如果门在一面墙的正中间，那么最好选择直视角机位，半蹲进行拍摄

③如果门的位置在一面墙的边上，那么最好选择斜视角机位，半蹲进行拍摄

5、卫生间等小空间

①卫生间必须包含马桶、淋浴间、洗手台等

②拍摄站位必须保证所有功能性用品拍摄完全（边边角角也行，由于空间不大，尽量做到完整展示即可）

（三）、后期调整

后期可采用美图秀秀等、泼辣修图等修图软件调整光线、角度、调整水平等等。

仅需简单调整亮度、对比度，就能很大程度上展示房源本身的美丽

第三章

★户型图绘制★

除了实勘照片外，销售过程还有一个很重要的图片，就是我们的户型图，每一次实勘结束后必须绘制户型图，加深房源记忆、便于为客户介绍、上传至网络进行宣传。

一、户型图绘制标准

（1）作图标准：在图中划分出客厅、餐厅、卫生间、厨房、卧室、阳台、露台等功能区；

（2）功能划分：如该房屋为已装修房屋，可标出沙发、电视、饭桌、床、衣柜等物的位置；

（3）改变方案：请为本套房屋定制可改方案，如：2房变3房的方案、功能区改变的方案、房屋结构改变的方案等，结合房屋实际情况，增加房屋可变性，以适应不同购房者需求，达到销售目的。

二、手绘户型图步骤

1、整体观察房屋总体布局。

2、确定坐标原点。

3、草绘大致户型框架。

4、借助直尺等工具对户型图进行细节完善，注意各部位的比例。

5、实勘现场绘制草图，回店后整理重新画图。

三、户型图绘制示例图：

总结：

房源在出售过程中，不仅仅我司同事可以出售，他司同业也有可能卖出，新人需要明白房源具备“替补、流转”的特质，随销随补盘。

好的经纪人，脑海中随时保持有至少20套左右的房源，随时为客户呈现。房源储备不是一朝一夕之事，只要不间断的坚持熟悉房源，强化细节记忆，丰富自我房源储备，在给客户推荐房屋的过程中，就能够快速匹配房源，快速达成销售意向。

尊重客户心爱的房产，正确展示房产美好的一面，您将收获业主的一份宝贵的信任，吸引到更多有效客户！全心投入，做到每一次实勘，都是卓有成效的实地勘房，您，就是未来的售楼专家！