【蚂蚁原创】借名买房的法律风险和事实认定 ——以江苏省三级法院判例为分析对象

  来源丨蚂蚁刑辩研究

  作者丨胡春燕  蚂蚁刑辩团队出庭律师组组长

  近几年来,我国房地产行情暴涨,全国各地特别是一二线城市的限购、限贷政策不时出台,借名买房的现象越来越普遍,因借名买房产生的纠纷数量也随之大幅增加。

  笔者打开中国裁判文书网,以借名买房+江苏省为关键词检索相关案例,共检索到101份裁判文书,其中高级法院4份、中级法院57份、基层法院40份。时间从2013到2018年4月,案件数量呈倍数增长。从上网文书数量来看,2013年有1份,2014年有4份,2015年有16份,2016年有25份,2017年有42份。由于借名买房行为与矛盾显现之间通常会相隔一段时间,有的相隔十年以上,有的是在相关当事人去世以后才产生矛盾,相信随后几年此类案件数量会不断增长。

  为方便叙述,本文将借名买房的双方当事人中的一方称为借名人,另一方称为登记产权人。

  一、借名买房的风险巨大

  借名买房通常是为了规避法律、法规或政策,因此往往会造成权利外观和实际状况的差异,经过法律的调整会产生不同后果,从而带来不可知风险。具体来说,借名买房有如下法律风险。

  (一)查封、扣押风险。

  在101份裁判文书中,与执行异议有关的文书共32份,约三分之一。也就是说,借名买房本身在双方当事人之间没有争议,但是由于产权证在登记产权人名下,因登记产权人对外负债而导致房产被查封产生的风险。

  这是借名买房首当其冲的风险,由于产权证具有公示效力,登记产权人理所应当就是所有权人。根据2017年江苏省高级人民法院民事审判第一庭《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答(征求意见稿)》23条规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的,人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是该房屋因登记的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。

  根据上述规定,即使借名买房的事实成立,但在房产因查封或不能办理转移登记时,法院既会不支持确权也不支持过户的诉请,借名人只能在执行案件中提出异议。而在执行异议案件中,借名人在付款情况、借名理由、借名合意、占有使用等方面稍有欠缺,都会导致异议失败,异议一旦失败房产即化为乌有。

  (二)第三人善意取得风险。

  当登记产权人将房产出售给他人,他人支付了合理的房价,他人就可能成为善意第三人。《物权法》第106条是保护善意第三人的条款,规定善意第三人应当取得不动产的所有权。此时即使借名人无权要求他人将房产归还自己,而只能向登记产权人主张损失赔偿。如此,可能会造成巨大的经济损失。

  (三)借名买房事实不被认定风险。

  借名买房通常发生在亲友之间,本身有一定的信任关系,但由于房产价值巨大,有的当事人发现有法律空子可钻时,这巨大的财产就形成了难以抗拒的诱惑,成为否认借名买房的内在动机。因为借名买房持续时间长,当事人之间的关系会发生变化,有的从姻亲关系变成没有任何关系,有的从关系亲密到生疏,都可能导致出现否认借名买房的情况。还有的当事人一方去世,而一方后代则可能因为不了解情况和缺少亲情、感情约束而否认借名买房事实。在不能提供相当充分的证据的情况下,借名买房很难被认定。

 二、借名买房的事实认定

  在房产价值越来越重大的情况下,会促使一些人通过歪曲事实、编造理由进行诉讼获得不当利益。诉讼分两种,一种是主张借名买房成立,要求物归原主;一种是否认借名买房,要求迁让。

  如在购房款从自己账户汇入到房产公司或者卖房人账上的情况下,会向法院起诉主张成立借名买房,或者登记产权人否认借名买房。在一起案件事实中,要么成立借名买房,要么不成立借名买房,如果出现两种截然对立的说法,其中必有一方说法是虚假的。如此矛盾对立、对双方利益重大的案件,在事实认定时,需要审判人员深谙人情事故、洞悉人性需求。只有在此基础上,巧妙运用证据规则,方能辨别真相,以免被人利用来获得不当利益,产生冤假错案。

  笔者对江苏省三级法院对借名买房案例进行了梳理,发现在101份裁判文书中,共有28件认定借名买房事实成立,73件未认定,即认定的不足三分之一。我们可以从中窥见江苏省三级法院审判人员的审判思路——借名买房对双方当事人利益重大,在没有双方的书面协议或者对方自认的情况下,对证据要求极高。

  101份判决书中笔者仅检索到6份是在没有书面协议或对方自认的情况下,审判人员依据其他证据来认定借名买房事实的,仔细分析这6份判决,笔者认为全部做到了证据确实充分,排除合理怀疑,证据形成锁链并得出唯一结论。

  (一)书面协议的极端重要性

  在101份文书中,仅有6份判决系在没有书面协议或对方自认的情况下认定借名买房的,即如果没有书面协议或对方自认,向法院诉请借名买房,94%的概率是被驳回的。

  (二)通过判决书分析,认定无协议的借名买房,需要同时具备以下条件:(1)借名理由合理、与客观事实不矛盾;(2)付款事实清楚,相对方对款项的来源、性质没有任何争议;(3)选房、购房登记产权人均未参与;(4)产权证及发票由借名人保管;(5)房产由借名人占有或使用、收益;(6)有其他证据证明借名买房合意。以上6个条件同时具备,才能认定借名买房。欠缺任一条件,均不予认定借名买房,以下分述之。

  1、借名买房理由合理、与客观事实相符。

  在不予认定借名买房的判决中,有因借名理由不合理,直接予以驳回的,如(2017)苏03民终7694号判决书载明“借名理由是为了节省税费,法庭认为借名买房风险极大,节省税费的理由难以令人信服,因而不予认定。”

  有因借名理由与事实矛盾的而不予认定的,如(2017)苏03民终287号判决书载明“借名理由是因父亲部队要分经济适用房,但是对此事实未提交证据证明,故不予采信”。

  (2016)苏13民终2234号判决书载明“借名理由是信用不良,但是信用报告无法反映信用存在问题。”

  而在认定借名买房事实成立的6起案件中,关于借名买房的理由,有3个案件是因政策影响贷款从而需要借名,1个案件是为了提取登记产权人(姐弟关系)公积金,2个案件是因为祖辈遗留的公房,政策原因只能登记在某人名下,6个案件的借名理由均合理、充分,并有客观证据支持。

  2、付款事实清晰,相对方对款项的来源、性质没有争议。

  在不予认定的案件中,相对方对付款性质有其他辩解,只要辩解合理,或者有证据证实,都足以否定借名买房事实。在6起借名成立的案件中,对付款事实均无争议。其中3起因贷款借名和1起提取公积金的案件中,首付款事实清晰,相对方无异议,并且均由借名人持续还贷,从长期行为来看足以认定借名买房事实。2起祖辈公房案件中,双方均对付款事实没有争议。

  3、借名买房合意证据充分。

  在6起案件中,均有充分的证据证明存在借名买房合意。在(2017)苏09民终3109号兄妹为贷款借名案例中,关于借名买房合意有众多亲属和买卖双方介绍人证言证实,且有持续还贷证明双方的真实意思。在(2017)苏01民终5255号提取弟弟公积金的案例中,有出售方、中介方证实因提取公积金借弟弟名买房,且有持续还贷证明双方的真实意思。(2017)苏03民终6202号案例系单位欠货款用房产抵债,由单位出具证明证实借单位职工名买房抵债给债权人的合意,且有持续还贷证明双方合意。(2013)锡民终字第1572号案例系工程款抵债,由出售方和中间人出具证明证实借名买房,且有持续还贷证明双方合意。在2起祖辈公房案件中(2015)徐民终字第5076号和(2016)苏0311民初7062号,均由双方亲属作证,且历经多轮诉讼,借名买房事实早已查清。

  4、选房、购房时产权登记人均未参与。

  在借名成立的6起案件中,除2起祖辈遗留的公房纠纷外,其余4起案件中,均有确凿证据证明借名人选房、购房,出名人只是配合签名,办手续。

  5、产权证及发票等由借名人保管。

  6起借名成立的案件中,产权证及发票都由借名人保管。

  6、房产占有、使用、收益情况。

  在6起案件中,由借名人占有、使用的有5起,仅(2017)苏01民终5255号案例有证据证明弟弟离婚后无房居住,而由借名人借给弟弟使用,可以说占有使用的理由充分。在没有认定的案件中,往往存在双方共同使用或双方共同的亲人使用、租赁、借用等情况,这些情况均是导致不能认定的原因。

  以上没有书面协议而认定借名买房成立的6起案件中,均同时具备了6个必要条件,显示出审判人员的慎重态度。

江苏刑事律师蚂蚁刑辩出庭律师组组长胡春燕律师最后提醒,无论是借名买房还是从账户走款,不签订书面协议的都可能在未来引发争议。因此,无论是借名买房还是从账户走款,都应当签订书面协议,把事情原由写清楚,避免有人萌生恶意,利用时过境迁证据难以搜集的空子,通过诉讼来谋取非法利益。

  附:6起无书面协议而认定借名买房成立的案件情况

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