REITs，即不动产投资信托基金，以公募方式募集，以契约方式/信托方式存在，投资到不动产领域。
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代客投资房地产的上市企业。
REITs的内涵：
REITs的内涵是法律赋予的，REITs之所以为REITs要符合一系列法律的要求。我们来看一下美国对于REITs主要的法律要求。
其他国家的REITs都是在美国REITs的基础上改进的，总体上和美国REITs没有太大的差别。
美国对于REITs的主要法律要求有：
1、REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人。
2、REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券。
3、REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%。
4、REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构。
5、REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%。
■ 以上只是美国关于REITs的主要法律要求，其实关于REITs的法律要求还有很多。我们这里就不说了。
■ 另外REITs每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格。
■ 所以REITs是面临着系统的、严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。
REITs有两种基本类型：权益型和抵押型。
■ 权益型REITs指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs。
■ 权益型REITs根据其持有物业的类型不同，可以分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。
■ 权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。这类REITs的风险相对较小。
〇 REITs有哪些特点：
1、定期强制高分红
■ 各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
■ 美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、投资门槛低
■ 一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。
3、交易成本低
■ 一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。■ 如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、流动性强
■ 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。
5、专业化管理
■ REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。如果我们自己直接买物业去管理，很可能不如REITs的管理团队管理的好。而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。
6、收益率相对较高
■ 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高。比如我们现在用1000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。每年的租金收益不会超过30万。
产权归房产产业信托所有。
房地产投资信托基金
东方集团----汇贤产业信托（87001）
华茂中心（1号，2号写字楼）----春泉产业信托（01426）
广州国际金融中心、广州财富广场----越秀房产信托基金（00405）
香港花旗银行大厦、朗豪坊（写字楼、商场）----冠军产业信托（02778）
可享有物业分红、增值收益
房地产作为投资工具的优点：
能带来我稳定的现金流
保值增值能力较强
缺点：
投资金额大
交易税费高
变现难
REITs的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点
REITs的出现是普通投资者用来投资房地产收取租金的标准化投资工具
REITs的出现才60年左右
美国投资者了解REITs基本在1990年之后
日本，香港，加拿大投资者 了解REITs基本在2000 年之后
公募：国内使用的证券投资基金
私募：有没有资金托管，投资到哪里？
公募与私募的界限：股东数为200（除有限合伙为50人），没有经过批准，股东数超过200人，为非法集资。
