孟庆昇:看空一线城市房价的逻辑

孟庆昇

孟庆昇简介:

高级经济师,历任深圳中原地产公司研究中心信息部副经理,深圳房地产研究中心房地产研究所所长,深圳房地产评估发展中心房地产研究部部长,工程造价部部长,副总评估师,长期参与或主持深圳房地产市场分析、房地产宏观调控、住房建设和保障性住房发展规划等课题,以及省、部住房和房地产课题。


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正文:

房价的讨论到目前为止仍是社会的一个热点话题,但随着近期一系列金融监管措施以及房贷收紧的情况,我们再讨论是否还存在地产泡沫,或者房价是否回落,在我看来呢已经不是值得讨论的问题。但是比较受关注的是一线城市的房价是否能够继续坚挺,刚性的泡沫是否能够被挤出消化,这是大家比较关心的。今天我们讨论的范围还是局限在一线城市北上广深,实际上从房价来看,广州这两年呢大家有一种边缘化的感觉,但在我看来呢实际上它并没有被边缘,而且从房价角度来看是一个比较健康的一线城市。我们从中国地产的发展历史来看,可以分成大约六个阶段,到目前为止这几个阶段一线城市都起到了非常重要的代表作用。

1998年到2003年是我们全面启动住房改革的时间,以23号文为代表的城市是北京。上海深圳在这一阶段呢,上海的房价总规模绝对值并不是很高,但是它的城市的基础建设设施在加快,为以后的快速上涨奠定了很好的基础。深圳的价格绝对值比较高,增长速度也比较快,你2008年到2011年也就是我们抵御金融危机的时候是放了4万亿,这一时期国办发131号文出台了救市政策代表的城市以北京为主。北京这一时期的房价开始了爆炸模式。2011年到2014年,因为房价的过快上涨,国家出台了限购为主的强硬的行政调控措施,市场进行了徘徊期。一线城市在这一阶段经过短暂的徘徊之后,属于进入一个平稳上涨的阶段。

2014年到2016年以去库存为政策导向的房地产的货币放水,2014年9月30号到2015年3月30号这期间出台的一系列政策,包括在政治局会议上中央经济工作会议上都讨论了住房发展平稳发展的问题。这一阶段货币放水之后一直持续到2016年的10月份,代表城市是深圳、北京、上海、广州,这四个一线城市相继迭起,房价持续攀高,一直到目前的一个绝对值的高峰。2016年3月份开始从深圳,3月28号出台调控政策,一直到10月4号国庆长假期间,全国大面积的城市出现了联动调控的这个形式。一线城市的各地的城市的房价开始进入一个调整期,而一线城市在这个阶段一直到目前为止,被视为我们房地产房价的最后的堡垒,所以也是我们讨论的一个关键。有三个维度要注意,第一就是拉投资。城市化投资驱动模式一直是我们改革开放以来的经济发展的主要的一个放牧型,从小城镇建设转变为都市圈模式,通过征地拆迁和修改行为,促进了城市化的发展和投资的驱动,用房地产拉动了上游产业,这是我们政府的一个投资驱动逻辑。第二个逻辑就是扩内需,抗危机。1997年、2008年的金融危机促使我们国家采取了保增长、稳就业的这么一个政策行为,那么地产作为见效最快的一个行业,通过土地出让的现金回流,通过基础设施建设的投资投放,使我们的经济增长稳定在八周这么一个区间,促进了就业的稳定。而2014年以来的这一次的房价的上升和到2016年的房价的调整,调控措施,它的背景就是人民币国际化的背景下的货币战争。2015年8月31日回来后,通过房产类的资产来锚定我们的货币,遏制资本快速外流是这一期的主导的思想。

从市场的行为和居民主义来看,也有三个维度。第一就是改善型的住房需求。我们原来的住房从小到大,从筒子楼到小区房到功能区的分割,一直到我们现在的综合体,这都是住房的需求在不断的持续的进步改善,而这就成为了我们房地产发展的一个内在的动力市场。

第二个逻辑就是财富的诉求效应,也就是说,30年改革开放以来的红利的积累的一个释放需求,不仅仅是对股市财富投资的替代,也不仅仅是我们一个文化价值观的体现,它自然地会向土地住房这一段进行释放。从当前居民逻辑来看,还有一个比较特殊的现象,就是房产所负责的社会价值的扭曲的刺激,典型的代表就是北方叫学区房,南方叫学位房。因为房子在中国,它不仅仅是一个资产,不仅仅是一个财富的象征,它附着了我们很多的社会价值、社会保障、医疗教育一系列的社会保障的功能是让房产商来实现,所以它就直接的刺激了房子的需求和房价的上升。

第三个是金融创新和资本逻辑。在中国地产具有强势的货币创造功能,从农村的土地低成本的耕地进行高面值的出让地产,是成为我们创造货币乘数的最好的方式。金融创新资本逐利的抵押物就用房地产来进行背书。同时经过一些表外循环,我们覆盖了时间利息成本的攀升链条,就形成了产生房价的财富幻觉。在这一过程中,一线城市体现了它们独有的产业人口规划的先发优势和经济特征。北京作为企业总部和行政的核心效应,上海作为资本高地的效应,深圳的临港口岸资本进出便捷性的效应和产业聚集的效应,以及广州作为珠三角内外资华南总部的效应都进行了体现,所以一线城市成为了引领我们城市地产的一个上涨的桥头堡和排头兵。

听过了这个房价上逻辑以后,我们就来反思那我们当前的一线城市的房地产和房价的风险,主要就在于我们上涨逻辑的削弱和消失。

依据房地产的这种三角模型我们可以看到,第一是周期模型,实际上现在我们无论是任何的一线城市,我们的产业都要进行调整,实体经济的震动期对地产的输血功能减弱到历史的低点,人口红利从自然增长,我们国家有过拐点,在机械性的增长,随着一些企业的迁出比如我们深圳的华为的迁出,它的机械性的增长也慢慢在减弱。

第二个,从城市规划角度来看,所有的城市规划都在收敛,因为受制于区域边界的限制,地产的新增价值在收敛,城市化也在反思,也就是说我们中国的都市圈实际上对城市化是一种错位的解读。首先是生产功能,而不是消费功能。房价只是一个结果而非是原因,政府政策信号的转变也变成了我们发展观的一个转变,就是从保增长到稳增长本身就是一个调整型的战略,以空间来换时间,促进产业转型。地产即使还作为一个经济引擎之一,也是需要减速的,需要获得休息,获得一个再一次发展的空间。

对个体的操作,我建议个人要考量好自己的自身杠杆的水平和风险偏好,现在是进入一个现金为王的阶段。多套的,根据自己的杠杆水平可以留一套自住,其他的目前最好是卖掉,尽管现在错过了一个卖掉的最好时机,我认为最好的时机应该是在去年的10月份。一套的,也是根据个人的财务水平和杠杆率,我认为房价目前来讲应该回落到14年底到15年初,也就是330之前的水平,作为我们一个参考依据。作为机构投资者,即使在一线城市,也不要囤积房产,而现在应该购置土地,也就是白地,而非建成地。

现在开发商在不断的买地,大家认为又是新一轮的地王的出现,可能会带来未来的上涨,我不这么认为的。我认为,土地的单向流动模式是开发商的地产退潮期持续购地是为了抵御新的风险,为了能继续活着,同时城市的租赁型的物业是对过量住房建设的一次消化,这将是以机构投资的一个新的方向。

房地产在一线城市的确是向金融转化,但正因为向金融转化了,它不仅仅是一个物的投资品,是一个资本的投资品,那么它的泡沫的破灭,它的泡沫的衰落就一定有一个周期,而目前从国际形势上,从国家的政策形势上,以及从我们居民的消费力端口的形式上,它都不具备持续增长的可行性。


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