2018-09-27

                          深圳天价豪宅区养成记

红树湾最早风云人物是泰华罗老板

历史证明深圳政府的眼光一直都很超前,滨海大道一开通,就看中红树湾的地段资源,想把这里打造成一张滨海名片,2001年11月公开征集名字,取名“红树湾”,又找了当年的地产圈大佬王石、林少斌等一众人开会,给红树湾出谋献策同时动员他们拿地。

就在政府召开红树湾动员会后的半个多月,2001年12月6日,一场关于红树湾的土地拍卖在交易中心举行,为了争夺红树湾的三块地,深圳15家房企聚集。大家都想拿到这三块政府重点推荐的地,特别是几大品牌开发商,每个人都有舍我其谁的想法。谁知道斜刺里冒出一家来自宝安的开发商泰华地产,泰华那时像足了一匹黑马,锋芒毕露,一口气干掉万科、招商、中海等另外14家房企,以14.55亿元的总价拿下前两块地,楼面地价楼面价分别为2833元/平方米和2793元/平方米。另外一块地,泰华的老板罗瑞希还想拿,但是有一家开发商比他还势在必得,因为他们甚至连楼盘名都取好了,还在工商局注册了,不拿下情何以堪。所以两家不断举牌,紧追不舍,一路把楼面地价喊到3055元/平,最后罗老板见对方心意决绝,成本一路走高,于是收手。后面这家开发商叫百仕达,这块地开发的楼盘就是后面卖出高层最高价格的红树西岸。

如果后来的泰华没有出现变故,那泰华开发完这两块地后应该会在深圳声名鹊起,但“命运多舛”有时候不仅是对人的写照,也针对企业。在泰华老板罗瑞希雄心万丈想要打造深圳豪宅名片时候,却因为意外离世。还在国外读书的罗家公子临危受命,回来管理家族企业。多年后有业内人士回忆当年细节,说红树湾的两块地几乎是罗老板以空手套白狼的形式拿下,地块14.55亿元,贷款14亿。所以他一离开,银行赶紧上门要钱,新上任的罗公子不得不转让这两块地。一位业界大佬帮他们找到了中信地产,再后来,大家都知道,这两块地成为了中信华南的囊中物,中信华南取名中信红树湾,并在这个项目上一举成名。后来,中信华南的人谈起拿地过程,总是会说,当时也是很谨慎,直到坐直升机看完地块,才最终决定拿下。

多少风流,都被雨打风吹去,泰华从此和深圳市区无关,而中信华南一炮而红,,但该项目之后也无多大建树,直到被中海地产并购,此是后话。


02

红树西岸2.5万/平开盘当时是天价

2004年,中信红树湾一期推出,均价9200元/平方米,卖得很好,几百套房子2000多人到场,创造了一个热销奇迹。但是它的邻居百仕达却不想要这样的热闹奇迹,只想要一个价格的高度,因为它做了很多创新,成本颇高,不仅请来美国设计师打造了一个不像住宅也不会老的玻璃外立面,又投入3000万美元装霍尼韦尔的智能化系统,还花重金打造窗墙系统以及提供五星级的精装修。10年后,接替它成为深圳高层项目最高价的深圳湾一号将这种花大价钱的成本意识放大了几倍,但是在2004年,这样的创新还是绝无仅有的

2005年,红树西岸即将开盘,对它开盘价格的猜测在当时市场上引起轩然大波,彼时深圳的顶级豪宅区是华侨城,均价是1万元/平,红树西岸号称要超过2万元,市场震惊。一位当时的媒体记者采访了几位业内人士,发表在媒体上的文章副题是“业界认为红树西岸如果高过2万元/平,将脱离深圳市场,风险过高。”文章里面,他有采访当时已经是业内大咖的半求,半求轻描淡写的跟他说,可能销售价格还不止2万,未来,红树西未来超过5万元/平都可能。这在当时是很疯狂的言论,所以这位记者采访了当时另外一位专家的观点来平衡,”深圳高层住宅的售价,1万元/平是个临界点,超过这个数字,就会有风险,在深圳,没有人会买2万/平的房子“。

那位记者已经成为现在的地产资深专家,不知道他会如何看待当年的这两个观点,后面的事实完全是按照半求的说法一路走下去,2005年,红树西岸开盘2.5万元/平,到了2011年,红树西岸二手均价超过5万元/平,颇具讽刺意味的是,这一年,有赠送面积的中信红树湾价格跟着红树西岸一路飙涨,高层均价已经是6万元/平。

尽管当时的市场不太认可红树西岸的价格,但是历史证明,一个城市最好的湾区,价值就在那里,只需要等时间来见证就好。

03

深圳湾后海区域启动

到了2011年,红树湾的风头已经不是最劲的,因为从2008年开始,深圳湾的另外一头,原来号称后海靠海区域的那一块开始启动第一个楼盘的销售,2011年已经让购房者痴迷和疯狂。

2008年下半年,楼市还在冬天的尾巴上,距离楼市回暖大概还有4个月的光景。在这个区域的核心位置,一个叫卓越维港的楼盘开盘,均价2.2万元/平。

那个时候,这个楼盘所在的区域,“深圳湾”还是个陌生的名字,即便是地产人,大家也喜欢叫后海,如果说到深圳湾,得附带解释下,例如,那一年还在媒体做地产记者的呆呆,当时描述开盘的稿子里是这样写的,“靠近深圳湾西部通道的卓越维港开盘“。口岸那时也不叫深圳湾口岸这么洋气的名字叫西部通道,“西部”两字满含生机,但是略显遥远,就如当年美国西部一样的感觉。

记得那天开盘,一位朋友问呆呆,能不能找到渠道,她朋友想花8万块茶水费买到一套房子。那个年代,茶水费已经流行,数额都是几万块,还没有 今天一样吓人,媒体也甚少关注,大部分购房者还是不知道茶水费的。当时呆呆很诧异还有人主动去找人交茶水费买房子,还没好奇多久,朋友说她朋友已经找人买到了。后来的好几年,深圳湾房价一路上涨,呆呆偶尔会想起那个主动要交8万块的茶水费的人。尽管8万和如今动不动100万、200万的茶水费比,真的是小巫见大巫。但是在那样的市场那样的区域,必须有睿智和前瞻的眼光才能如此果断吧。

那个时候大概谁都没能想到,这个区域能在10年间翻7倍呢?

一年之后,卓越维港附近的三湘海尚花园开盘,均价就已经到了3万多元/平方米,然然而这都只是开始。因为很快,深圳湾一号要来了。深圳湾一号的老板徐航,医疗行业出身,偶然拿到这块地,一开始就用地产开发商不同的思维来打造这块地,见过世界豪宅的老板真实的诠释了什么叫“舍得”和重金打造,一开始就走国际范,2011年前后的设计费就已经2000万美元,邀请各种顶级设计师用顶级材料顶级产品,所以,它一登场,在别的楼盘价格都还只有5万左右的时候,它作为公寓,根本不和别的产品做类比,开盘就是8-10万/平,令市场震惊。

如今,这个盘新推出的公寓价格,均价已经过了20万/平。

这世界上,只要有用于带头的勇士,就会有追随者,也许是深圳湾一号成就了深圳湾的价值,也许是后来让人惊艳的各种配套成就了深圳湾。总之,这之后,深圳湾价格一路飙升,开盘也从8万/平方米到10万/平,到深圳湾悦府北区的时候,是2015年年底,开盘均价12万/平,创造了当时住宅最高价。但是2017年的年底,这个楼盘的南区再次开盘,因为限价,价格略低于北区,景观和位置却好了不止一点,导致争夺激烈,吸引众多土豪前往,一直选房到凌晨2点。

其实从深圳湾一号开始,这个区域就再也没有给过普通人任何机会,目前这个区域出来的二手均价,住宅以恒裕滨城二期为首,二手价格大户型均价已经超过20万元/平,有理由相信,未来,悦府南区出来,价格会超越恒裕二手。

如今,站在深圳湾20万的房价高岗上回望深圳楼市的发展,历史的车轮里,从来成王败寇,但是这个区域的房价却很少有波动且一路向前。

04

超总的诞生

风水轮流转,深圳湾后海区域风光无限之后,土地也开发完毕,湾区新的篇章又轮回到红树湾,有土地才可以有想象力,从这里,天下掉下个世界级的超级总部。

略微讽刺的是,在深圳湾后海片区那一大片土地上,除了后海总部基地的土地都是拍卖出让外,住宅用地都不是拍卖完成的,大量均价15万+的楼盘也不是因为产品出色,而是靠地段+交通+商业+学校+公园+海景多重配套享受这豪华价格,这个豪宅区完全是天然偶成。

但是红树湾区域的土地待遇很不一样,一开始就是政府规划的,由于红树湾住宅价格飙升,政府不再敢轻易转让这里的地块,在中信红树湾和红树西岸之后,这里只卖过一个叫瑞河耶纳的盘。再后来,联泰有个住宅项目,围墙围了几年又悄无声息了。时间走到2013年,之前这里规划的一切似乎都消失了,连带一所传言很久的歌剧院。一个全新的深圳湾超级总部基地横空出世,这个总部基地就在红树西岸的东边,这一年的9月,深圳官方还公布了《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》,取消了区域内所有的住宅用地,全部转向商务开发。这个超级总部有个很NB的定位:全球经济产业链条中最终级地位的典型代表,是未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心。

超级总部基地限制企业资格,要求入驻的必须是世界500强企业,所以这里现在出让的几块土地,分别属于万科、恒大、招商银行、中信证券、天音、恒力等。最新,在万科的深圳湾城市展厅里面,呆呆看到,深圳湾超级总部基地最牛的规划大概有,这里未来会打造一个智慧型立体城市,空中连廊会将所有的总部基地连接起来,人们可以在云端散步。未来这里还会有一条类似纽约第五大道的购物大街,也会有画廊、国际艺术品拍卖中心,云端酒店、时装秀场所、演出场所等等,未来它和深圳湾公园的连接,会通过一个天桥步行过去,滨海大道则会沉入地下。从效果图上看,这里的摩天大楼将会建立起一个崭新的深圳湾天际线,计划中超过600米的高楼将大有刺破天际的模样。

在深圳,所有和时间做朋友的人都得到了最好的回报,在深圳湾,这位时间的朋友一直让人惊喜,早期买入深圳湾的人都得到极大收获。谁也不知道,再过10年,是不是一切又会无法想象。

05

超总天际线的价值

和超级总部规划一起抵达的事实是:这片土地上没有住宅了,只有商务公寓和办公空间,这也是购房者进入超级总部拥有深圳湾天际线不多的机会。

而瑧湾汇恰好是目前唯一在售的产品,刚刚拿证的深铁万科瑧湾汇,号称世界总部资产,涵盖公寓、办公、商业、酒店,总占地约6.8万㎡,总建面约47万㎡,是城市核心滨海区域的大型高端综合体。项目自带的9万㎡商业购物中心将由顶级设计大师伍兹贝格进行设计,整体以多彩的盒体为概念,规划引入各大国际知名品牌,为深圳湾超级总部基地打造一个国际化的时尚购物场所。

从去年到今年,瑧湾汇其实已经经历2次开盘,这次3栋楼拿到预售许可证,共829套办公产品,面积74-88平方米,备案均价12万/平,54套258平的大户型公寓,备案均价11万/平。

呆呆特别诧异的是,曾经以为最难卖掉的大户型公寓,之前已经推出4栋,每套至少2500万以上总价,销售说,这些大户型公寓已经全部售罄。时间在证明,真正有钱看过世界的人,似乎从来不在乎价格,而只是在乎在什么地段得到什么产品。当年的红树西岸是这样,深圳湾一号的业主是这样,悦府的业主也是这样,而瑧湾汇未来大抵也是这样的路子。

那些走过世界很多地方的人,最后都会和我的朋友J哥一样,发现一个简单朴实的道理:无论哪个国家,大城市的中心区,不管什么空间,都会非一般的值钱。时间的朋友在过去17年已经证明了这个道理,未来,瑧湾汇也会用自己的价值来证明。


Ps:

发布文章前,得到最新消息,深铁万科瑧湾汇将于9月28日20:00线上公示房源,20:30正式进行线上选房。

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