我家房子快到“使用寿命”了,怎么办?

01

楔子

近几年,城市更新的概念在全国渐渐被大家所熟知,在上海有“三个美丽”的说法(美丽街区、美丽家园、美丽乡村)。

良子因为工作关系,对这“三个美丽”都有涉及。在做“美丽家园”项目的时候,我碰到很多都是老旧小区,这些小区有一个共同的问题。

那就是:自己家的房子到“使用寿命”了,怎么办?

以前一直也没关注,但却和每个人都息息相关。这个问题很现实,即使你现在住的是新交付的商品房,但房子总有老去的一天,而且不可逆,这个问题避免不了啊。出于好奇,我去找了些资料,试图解决自己心中的疑惑。也拿出来与大家一起分享。

02

设计使用寿命

对于建筑的使用寿命,大多数人理解就是“房子不能住人了”。到底是因为倒塌不能住人,还是安全隐患不能住人,这是普通民众无法回答的,其实我也回答不了。

但建筑师有个毛病,动不动就去查规范。关于“使用寿命”,规范上有解释啊,大家一起看看。学名叫“设计使用年限”!

《住宅建筑规范》(GB50368-2005)

《建筑结构可靠性设计统一标准》(GB50068-2018)

两本规范中都有提到:“设计使用年限”的概念。虽然建筑和结构专业翻译成英文不一样,但是中文表述是完全一致的。这个概念还是有些抽象的,我们看看规范的条文解释。

《住宅建筑规范》的条文解释 中,是如下表述的:“住宅的设计使用年限一般为50年”!

《建筑结构可靠性设计统一标准》条文解释里没有说到具体的使用年限数,但是正文中有。

上表分类比较细,从结构角度讲,一般的住宅也是50年

所以从建筑和结构的相关规范来看,我们普通人住的房子,一般都是50年的设计使用年限。但这50年并不意味着就是“终生”,只是到了这50年,需要进一步的“处置”!

接下来,我们一起来看看处置这些老旧房子的一般流程!

03

结构安全问题

房子“衰老”,碰到最大的问题是:结构安全问题。因为我们每天都生活在这个空间里。如何确保已经到了“设计使用年限”或者接近使用年限的房子能继续使用呢?

根据《建筑结构可靠性设计统一标准》,一般的操作流程分为2步。

STEP1

可靠性评估

根据《既有住宅建筑功能改造技术规范》(JGJT390-2016)

可靠性评估包含资料收集,地勘报告,现场勘察,还有安全性评估鉴定等资料。有了这些资料之后,才能对既有建筑有个完整的了解,才能“对症下药”!

STEP2

采取相应措施

有了结构可靠性评估后,从我们以往设计过的项目经验来看,相应的措施可以分为3种:修缮、大修、重建

01.修缮

不涉及到主体结构的安全,一般只要通过“粉饰”的方式就能使建筑继续使用,使用年限是延续的。

02.大修

主体结构存在结构安全问题,一般需要通过“加固”的方式,让建筑继续使用。使用年限和加固的方式有关,可能是延续,也可能是重新按照50年计数。

03.重建

房屋存在安全隐患,不适合(或者没必要)再通过加固的方式延续“建筑生命”。属于推倒重来,使用年限可以重新按照50年来计数。

有些朋友看到重建,觉得很高兴,好像看到了“拆”一样兴奋。其实重建需要走很多的流程,并不是那么容易就能操作下来的。毕竟这是一个涉及那么多人的一件事情,并且还有那么多的管理部门牵涉其中。

04

产权使用延续问题

行文至此,大家有没有发现一个问题。良子一直在讲一个物理空间的“使用寿命”,而这个物理空间还有一个“行政(法律)寿命”——产权

目前在我国,开发商出售的住宅大多产证年限是<70年。而我们的设计使用年限是50年。这中间差着的20年,听起来有点“消费者权益”的意味。

先来明确几个概念:

01.房屋产权年限是如何划分的?

房屋产权=房屋所有权+土地使用权

房屋所有权

具有永久性,只要房子没有损毁,持有人就可以一直享有,房产证上面是没有年限的,房屋属于私人财产。

土地使用权

有期限(居住用地70年、工业用地50年、商业用地40年),因为土地是属于国家的!

说白了,买房买的是土地上的附着物——房子,而不是土地,土地是我们租来的。土地使用权到期后,大家还是有些惴惴不安的!

02.房屋产权年限怎么计算?

从开发商取得该地块之日起算

很多开发商捂盘惜售,导致老百姓买到的房子,其实土地使用权<70年。如果是商业地块,土地使用权<40年

那问题来了,土地是国家的,使用权是有DEADLINE的,到期后国家如果要让我搬走房子怎么办?

听听总理怎么说。

前有李总理定调子,后有姜部长表态。

姜大明部长表示:“对70年住宅土地使用权到期后的续期问题,我们正在深入调查研究,并将积极提出相关法律安排建议。请大家放心,居民购买住房,其财产一定会受到法律的充分保护!

《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)明确提出:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”

2016年底,为贯彻落实《意见》精神,妥善解决在续期法律安排作出前,少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题,国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法:

01.不需要提出续期申请;

02.不收取相关费用;

03.正常办理交易和登记手续。

普通民众希望立法能尽快完善,让“有恒产者有恒心”。

05

设施老化问题

房子的“使用寿命”除了上面的结构安全和产权问题,还要解决房子功能缺失,设施老化的问题。

我国的既有住宅建筑尤其是20 世纪80 ~ 90 年代及之前建成的住宅,因建设标准较低,已严重落后于城市发展水平,滞后于民生发展需要,其宜居功能亟待改善。

我们以前的房子没有电梯,没有空调,没有管道煤气,没有。。。

而我们现代人的生活,没有这些,基本无法生活。特别是在城市里,又面临老龄化社会,矛盾就更突显出来了。

所以,给房子续命,还要解决“设施老化,功能不足”的问题。

《既有住宅建筑功能改造技术规范》(JGJT390-2016)中,提到了如下的一些功能补齐措施。

我大致归纳总结了如下一些问题和解决方案:

A.对于原套内空间不合理的,可以通过局部调整分割,梳理流线达到提高空间使用效率。类似“梦想改造家”节目。

B.对于原建筑没有适老设施的,可以通过增加无障碍坡道,楼梯扶手和休息座椅等适老设施方便老年人,提高老人的生活质量。

C.对于只有楼梯的6层楼住宅,可以通过加装电梯,方便居民的日常生活,还能让房子增值。

在上海,对于居民自主申请加装电梯还有24万元/台的专项补助。但是征询工作一直不顺利,毕竟底楼加装电梯,确实带来了房子贬值的问题。最近听说,会有进一步的举措来加快电梯加装的征询工作。

D.对于原住宅厨卫的上下水老化严重问题,可以通过更换立管,重塑雨污水管道的方式提升。

在上海,这两项工作有各自的专有名字。一个叫“上水改造"工程,主要解决自来水管道问题。另一个叫“雨污分流”,解决私接和混接的问题,这也是环保的要求。

E.对于没有独立厨房和卫生间的住宅,可以通过平面扩建的方式,统一解决。

在上海叫“成套改造工程”,就是使原来合同厨房和卫生间的居民,拥有自己独立的功能空间,提高生活质量。

F.对于,屋顶漏水、保温隔热性能差的平屋顶,可以采用“平改坡”的方式提升建筑性能,同时解决一系列的问题。

06

结束语

房子对于每个家庭都是重大资产,如何管理好这一生最大的一笔资产,即使她到了“使用年限”,我们也希望通过妥善的处置,继续让她发挥作用。

本文从“结构安全、产权延续、设施提升”等角度阐述了住宅建筑的“设计使用年限”,以及处置流程和处置措施。希望能对良有方的朋友起到“解惑”的作用,那也不失为一剂“良方”!​

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