01 2022年楼市政策回顾
Ø 上半年楼市政策
由于前期楼市调控政策持续加码，到2022年初楼市政策整体处于严厉状态，在疫情成为常态、国际局势紧张态势下，宏观经济增速明显放缓，居民购买力和购房意愿均出现下降，叠加部分房地产企业发生流动性风险，购房者观望情绪严重，导致房地产市场量价齐跌、进入底部周期。由于房地产行业涉及产业链条长、对经济影响大，房地产市场的下滑一定程度上影响了国内经济良性循环。
在这样的背景下，2022年上半年楼市调控政策放松力度逐步加大，从托而不举到托举并用。中央层面，经历了从定基调到降准、降息助力经济稳增长、短期实质稳楼市。
图：2022年上半年中央层面楼市调控政策
地方层面，2022年上半年多数城市因城施策、陆续出台各项稳楼市政策，尤其在4月29日的政治局会议后，地方稳楼市政策更加频繁、力度更大。据不完全统计，上半年共有170多城陆续放松房地产政策，其中放松公积金贷款政策的城市多达140多城，放松限贷的有50多城，放松限购的有30多城。
Ø 近期楼市政策
7月份爆出的强制停贷事件给金融系统带来一定风险的同时，进一步影响了购房者的购买意愿，因此，为提振市场信心，西安率先出台了烂尾楼防范政策，杭州等30多城对多孩家庭给予购房优惠。
杭州在三孩家庭多一个购房名额后，住房公积金政策进一步明确。8月1日，杭州住房公积金管理委员会发布关于实施三孩家庭住房公积金优惠政策的通知。 通知提到，杭州市三孩家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。
02 七月全国楼市走势
· 7月新建商品房在6月份半年度冲量的基础上成交量明显回落，大部分城市同比、环比均出现下跌，上海、深圳则逆势出现较大增长
2022年7月，30城重点城市新房共计成交1735.57万平方米，环比下降26.8%，同比下降38.2%，同比方面较前期超50%的降幅明显收窄。从城市类别看，四大一线城市两城上涨、两城下跌，其中上海、深圳环比、同比均出现上涨，深圳同比较大幅度增长15.3%，主要系打折活动的推出及中介推盘所致；二线城市上，二十七城二线城市仅南昌、贵阳、西宁三城成交量同比上涨，涨幅最高的为贵阳同比增长15.4%，另外19城二线城市中同比跌幅最高的城市为兰州、同比下跌84.8%，海口、南宁、呼和浩特、郑州、沈阳、福州、厦门等7城跌幅也较大超50%，占19城的36.8%。环比增速上，27城二线城市中多达20城出现下跌，各城市成交量在6月份成交冲量后明显回落。
· 持续的楼市下跌行情击穿了房价，7月份房价环比下跌的城市26城中达12城
新房房价方面，受内部疫情持续、外部贸易摩擦频发影响，7月多城市新房房价出现了下跌，26城重点城市中同比下跌的城市有8城，其中南昌跌幅最大为8.9%。环比出现下跌的城市也多达12城，其中沈阳环比环比跌幅最大为21%。
· 随着楼市去化在较长时间内受到影响、底部周期拉长，各城市库存逐步累积，18城中短期出清周期超过18个月的城市有8城，库存周期同比增加的城市达17城，库存去化风险日益加大
短期库存方面，大部分城市短期出清周期同比增加，监测的18城重点城市中同比增加的达17城，增加12个月的城市有重庆、大连、厦门、长春、兰州等5个城市。截止7月底，短期出清周期超过18个月的城市有北京、重庆、大连、厦门、沈阳、青岛、长春、兰州等8个城市。总体上看，受房地产市场持续在底部徘徊影响，各城市新建商品房库存逐步积压，去化风险日益加大。
· 从监测到的城市看，大部分城市二手房市场仍出现下跌，北京、南京则通过降价等方式环比出现增长
二手房市场方面，从可观察到的城市数据看，7城中出现5城成交量环比明显下降，其中下降的城市有深圳、杭州、大连、青岛和南宁，大连环比降幅最高达43%。北京、南京则环比逆势小幅增长，其中北京环比增长6.4%，主要由降价房源拉动。
03 结语
总体上看，7月份新房、二手房市场量价仍处于底部，但也有部分城市在稳楼市政策的刺激下，通过加大营销力度、改变营销策略实现了成交量的回升，而营销手段多为降价， 在目前宏观经济处于恢复时期下，以价换量是拉动成交最快速也是最有效的方法。