WeWork真的估值虚高吗?

但有什么能阻止WeWork从180个办公空间发展到1,000个甚至10,000个办公空间呢?

好,让我来聊聊这事儿吧!

;)

最近,WeWork180亿美元新估值的新闻铺天盖地,得到了大量的关注,报道如“WeWork可以证明它真的值180亿美元吗?”,“估值170亿美元的WeWork财务状况显示它在英国的办公空间…目前还没有获得任何利润”, 大部分文章还是标题党“WeWork大概是世界上估值最虚高的公司”。但我想说这篇 Business Insider 上的文章是一个很好的案例研究材料,它说明了为什么市场营销学教授不应该成为投资顾问。(#可恶的是)这位纽约大学教授论点的核心是:“WeWork现在的估值相当于其每位会员的用户价值约为55万美元。所以,很难想象WeWork是如何在用户身上获利,能让每位会员用户价值达到55万美元。”哎呀,真伤脑筋。哥们儿,仔细想想吧。显而易见,WeWork是不会停止获得新用户的,因此这一论点毫无逻辑可言。

任何公司的估值都应该是未来现金流的现值,关键词是“未来”。所以,真正的问题不是“现在每个用户的估值是多少”,也不是“公司现在能盈利多少”。真正的问题是,“公司在未来能增加多少用户”,即“公司在未来会有多大的盈利能力”。

根据这篇文章,WeWork的首席执行官最近重申,他们将在2017年内达到10亿美元的收入。因此180亿美元的估值大约是18 倍年度营业收入。

根据纽约大学的数据,以下是各类相关行业的市销率(市值/营收):

REIT(房地产投资信托公司,Real Estate Investment Trust) = 6.47

房地产(一般/多样化)= 5.61

软件(互联网)= 6.66

信息服务 = 4.02

粗略地说,我们假设这四个行业的均值是6倍的市销率。那么问题就变成了:与房地产、软件(互联网)和信息服务公司相比,WeWork的增长潜力要高出3倍多吗?我想说“当然了!”。

来看看一些市场领先的社交网络上市公司,Facebook的市销率为14倍,而Snap Inc trades(Snapchat的母公司)的市销率为47倍。从这个角度看,WeWork的18倍看起来还能再增长一些。

由此看来,真正的问题是:WeWork能增长多少?WeWork(只)有181个办公空间和100,000+个会员。但问题是:有什么能阻止WeWork从180个办公空间发展到1,000个甚至10,000个办公空间呢?

作为联合办公运营商裸心社的首席创新官,我的视角是这样的:这是一个简单但有力的三步逻辑。

与其他共享经济一样,联合办公正在蓬勃发展,并且给传统办公市场带来了破坏式的革新,因为它提供了更好的办公体验以及更低的价格。

任何联合办公运营商都必须证明其每个空间的经济账。每个办公空间在达到一定的入驻率后都能盈利吗?运营商支付的每一美元租金中,应获得3 - 4美元的收益。裸心社已经做到了这一点。我假定WeWork也做到了。一旦你在一部分的办公空间证明了这个逻辑,接下来的步骤就是尽可能的开更多办公空间。

许多人没有意识到的是,与全球总体办公空间市场相比,联合办公的增长潜力并不比其逊色。房地产咨询公司高力国际(Colliers)预计,到2030年,全球商务写字楼空间将有30%是灵活的办公解决方案。换句话说,没有什么能阻止WeWork或裸心社最终扩张到1,000个办公空间或10,000个办公空间。这只是资金、时间和执行能力的问题。当我在三部曲的第一步中说,在一个更低的价格下,联合办公创造了更好的办公体验。我指的是为了每一个人!而不仅仅是为了自由职业者、千禧一代或初创公司。联合办公不仅仅是这三类用户的办公优选,事实证明,联合办公适用于任何类型的组织。从2 - 100人的小公司,2 - 100人的业务部门到大公司的团队,甚至100 - 1000人的企业,都可以是联合办公的受众群。这就是为什么WeWork有一个企业客户部门,为什么豆瓣的170人总部驻扎在北京的一家裸心社。大公司正在从“恒隆广场”这样的驰名甲级写字楼搬到裸心社,从雷格斯(Regus)这样的服务式办公室和商务中心走进裸心社。企业客户正在从各类A级、B级和C级写字楼中搬出来,向裸心社进军。所以我从根本上来看,联合办公的潜在市场几乎是任何一个需要办公室的人。

同意?还是不同意?给我留个言,让我们来探讨一下。

似曾相识:写这篇文章让我想起了我在接受CCTV新闻采访时的经历,当时领英(LinkedIn)以40亿美元的估值上市,许多专家认为这一估值过高。记者质疑我40亿美元是不是太高了。


CCTV 采访 Dominic Penaloza_腾讯视频

总结一下我当时的答案,“领英收入增长是很高的,如果能够将其维持,其市值就没有被高估。”在那之后,领英首次公开募股(IPO),其交易规模达到了100亿美元,最终被微软(Microsoft)以260亿美元的市值收购。这比我接受采访时增加了6.5倍。;p

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