泡在地产圈的那些事儿(1/奇遇师爷)

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首先,要从“目标”说起。虽然前面我讲到人生目标计划与实际努力结果会有偏差,但我认为人生仍然需要目标。不知大家是如何理解人生的,我的理解是这样:人生的意义在于努力去实现一个个既定的目标,不管目标能不能实现,只要努力去做了,人生就可以丰富多彩。所谓人生的目标,就是你首先得建立你自己的事业,比如你开了一家房地产中介公司,你在乐意为他人安家置业服务的精神享受过程中也获得了物质的回报,那么这就是有意义的人生:把目标和努力紧紧联系在一起的过程。

这个“自己的事业”就是很多人也包括现在的我在仔仔追求的第一目标。

我在地产营销界混了这么多年,现在整理起来也是觉得一片混沌,聊无头绪,忽然间,我发现用“守正出奇”这个话题,来勾画的这近20年的地产生活,很合适地成为我厘清自己过往地产职涯一系列经历的主线。

守正出奇,这个已经被地产营销界广泛认可和效法使用的策略原则,出自《孙子兵法》“夫战者,以正合,以奇胜”一句。我们做地产营销,在狼烟四起的房地产市场竞争中前突后冲,犹如战场作战,因此,守正出奇,便成为我们不二的营销制胜法则。所谓正,就是专业,就是技术,你做的东西,要有专业性,要有技术含量,要像这个行业有社会责任感的精英们所做的那样;所谓奇,就是使用招数,寻找捷径,或者就是用计,找到计策,一举突破或取胜。当然,说到用计,它是一种计谋,而谋,则是悄悄地干,是韬光养晦;这里要声明的是:奇之计,就要看它的目的了,如果目的不是损人利己的或目的是惩治坏人和小人的,那么,这个奇,这个计,就用得好。否则,就是阴谋诡计,就是用到反面去了,这不是我所提倡的。

我们策划,讲究的就是“守正出奇”,就是在规则的范围内,寻找到奇特的路径和招术,涉险过关,一举取得成功,如同游戏。这样,只有在惊心动魄后的安然,稳定,才能体会到什么是人生。然而,今天我讲的那些过往经历似乎是普通的,感觉并没有那么精彩,挫折和坎坷过多了一些,成功和精彩少了一点,但我觉得从挫折和坎坷中醒悟到的人生道理也是有价值的。

第一个要讲的段子,已是很多年前的事,得从大学毕业走上社会时说起。我的第一份工作就进了一家大型的国有房地产开发公司,我开始在营销部做策划,刚开始的时候,说白了就是跑龙套,因为刚毕业进公司,再说那时的房地产还在启蒙阶段,所谓的策划也是就是现在的办公室文员或小小的文案吧,虽然工作不起眼,但接下来所经历的一些事情,可使自己长了见识,也使自己在痛苦的经历中学到了点东西。

公司在开发区一幢当时最好也是最高的大厦的八楼和九楼两层。90年代初的地产开发都在萌芽阶段,作为一位刚走出校门的新人来看,我当时认为这个公司还是挺气派的。公司虽有10多个部门,预算、合约、财务、人事、总务、行政、动迁、工程、营销、物业、装潢、材料等,但人却不多,30来号人。不过当时公司刚成立不久,刚在开发区拿了一大片土地,搞一级开发,就是动迁安置,三通一平等,也用土地投入跟人合作做二级开发,就是现在大家理解的传统房地产开发,即营造商品房预售或销售等。从我进公司后,陆续新进来的人就渐渐多了起来。

公司人不多,但实力雄厚,项目很多。做策划的人,因职业的关系,能够比较容易地掌握公司的一些内部事情。我想,如果对策划有了本质的了解后,你就会知道,做策划的,其实就像在开一家饭馆,你不得不把采购、配菜、做菜、吃菜和打杂洗碗之类的集于一身,你不得不去接触很多的东西,用很多方面的知识去解决方方面面的问题。我想,我还是围绕我这个公司的老总来把段子展开。

我们的这个老总有点像江湖上的高人。他一直在机关里混,好不容易几十年混到了个处长,过50多岁了,升也升不上去了,于是就下海,就到我们这个公司来当老总了。

这个老总号称是“绍兴师爷”级的,真的很会运作各方面的事儿,他给人的印象就是党的干部,实干家、慈善家等等,可他实在不是一个企业家,不善经营,也无管理之方,偌大的一个国有企业在他的“治理”下,竟能从资产6-7亿搞到负债累累,最后不得不让市府直属的一家投资公司来收拾他的烂摊子,而他最后却潇洒地退居二线了事。

本来,作为本市的优秀大学毕业生,我是有机会可以进入本市的任何大型国有企业的。之所以进入这家企业,主要当时以一个刚毕业大学生的眼光来判断的,当然是不成熟的,后来证明,确实没有看准。

刚进入这家公司,一切都很新鲜,工作也很充实,当时这家企业主要承担本市一个大型商业综合体项目的一二级开发,所谓一级开发就是把其中一些地块进行分割,分割成一块一块的,再把每块动迁后三通一平,或卖给有关合作单位来按统一规划标准开发建设,所谓二级开发就是在净地上直接开发建设。

我进公司的第一个要务就是策划这个商业项目的国际招商宣传,充分利用我的英文专业优势,将所有策划资料都做成中英文对照的。我很努力,工作成果也很多。为此,师爷很满意。但是,我却总是进不了师爷的圈子,即他所定的一套班子。在我工作的前三年里,他提升不少人,但皆是任人唯亲,如以前在他所在的机关里开电梯的人,后来也被他拉过来做了我们营销部的第四任经理,而我总是得不到提升。至今我还记得师爷常对我说:你小子就是太实诚(老实,厚道)!嗨,是的,我承认,我“守正”(诚实,正直,厚道,勤奋)有余,而“出奇”(权谋、用招、心计、拉帮结派、针锋相对、玩潜规则、巧施冷箭、整人)不足,但我想,我若做人不诚信,配合你玩“权术”,虽可以进你的“圈子”,但可能“奇而有险”,当玩不转的时候,就肯定要栽大跟头了。

世上有的险可以去冒,即使不成功,也值得,但有的险就没必要去冒,比如在师爷这里玩权术的险,就不值得!

怎样讲呢?后来的事实证明,这种毫无战略规划和品牌文化的所谓“国有大企业”只有倒闭的份了,他所定的一套班子的人,要么因贪腐犯罪坐牢,要么下岗再找工作,没几个有好结局的。据说公司后来被合并后又遭解散,多数人都无前途可言了。

我在这家公司时,公司也做了一些住宅项目,营销上,我们在第一任经理带领下做得风生水起,但公司管理上混乱不堪,所以,几个项目似乎也没赚到什么钱。

虽然我在这里学到了不少关于地产营销操作的东西,也得到了一些实践的锤炼,虽然师爷也对我工作满意,但我对师爷的“玩法”感到厌恶,公司的人员大多是他的亲朋关系或上级关系进来的人,公司规模虽大,但部门和子公司也多是那些靠“照顾”进来的无能之人在把持着,不求上进,效率低下。我对公司由欣欣向荣走向日益衰落的情景感到悲哀,也就渐渐失去对于这个企业的希望。

师爷似乎工作也很忙,但他忙的似乎不在公司战略发展的点子上,主要是忙着一些跟他自己利益有关系的事。由于他快要到退休的年龄了,对这个企业的未来和发展没有企图心,所以企业没有战略,没有文化,机制僵化,人才缺乏,没有产品研发和创新,更谈不上做品牌了。

公司虽然开发了几个项目,但没感觉公司赚到钱了。后来的事实是,这家公司在我离开后几年就不见踪影了。玩完了。

在这里,我要提一下我们市的另一家公司,是后于我们公司成立的,同样是本市的一家房地产国企公司,由另外一位也是从机关下海的老总“治理”,如今这个企业的项目已经遍布全国多个地方,而我以前所在的这家国企却已经销声匿迹,灰飞烟灭了。

所以,后来我常想,如果当初我进的是另一家公司,而不是师爷所在的公司,那么,我的命运会是怎样的呢?我一定会少走一些弯路吧,至少不会遭遇那么多的挫折吧。不过,这个世界是从来没有“如果”的,只有真实的命运。然而,命运给了我坎坷,也给了我另外一种收获。也正是我的人生经历了挫折,走了弯路,我今天才有更深的感悟,才能来写出一点东西,来跟大家分享。

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