任“大炮”又开炮,听听刚需客怎么说。

公开的秘密——明降暗升的房价

(刚需客谈广州房市见闻)

近来,各种新闻都在反复向观众传达着“房价已经企稳,甚至部分下跌”的消息。

大多数媒体都如此表示:统计数据表明,一线城市房价逐步企稳;同时,监管数据表明,大多数城市新房、二手房价格环比持平,甚至略有下降。

事实上,统计数据和平均数据对于个体来说,参考的意义能有多大呢?

年轻的刚需客辗转国内一线城市广州数周后,痛苦地发现,房价仍然在原来高不可及的基数上迅速上行。

不少热点板块,诸如增城、南沙、番禺、花都、黄埔长岭居和知识城等在短短一年时间内新房价格翻了一番;更有甚者,远在广州周边的佛山、东莞、肇庆、清远等市的新房价格也在同样时间内实现了翻番。

这样夸张到疯狂的事实,只会让人觉得上述“房价企稳或下跌”的表述不攻自破,掩盖热点城市房价“明降暗升”的窗户纸也不捅自破。

其实,在广州,这就是个公开的秘密,相信,在其他热点城市,这也同样是一个公开的秘密。


明降暗升的秘密一——双合同

上有限价令,下有双合同。对于国家和各地方政府频繁发布的楼市“紧箍咒”,房地产开发商见招拆招,充分发掘某些规定的漏洞,巧妙施展手段,“钻空子”屡屡得手。

不少地方政府都在楼市调控的关键节点颁布了限价令,以调控土地出让价和新建商品住宅的销售价。

对于这项规定,不少开发商都利用政府限价卖地的时机以低于以往很多的价格疯狂抢拍,储备地块。然而,等到售楼时,开发商则以政府限价先行备案,再将高出限价的部分公然定性为所谓“精装房”的装修款(毛坯房再无出头之日)。

举例来说。某万地产商在广州拿地,曾以政府限价取得楼面均价4000余元每方的出让地,同时,按规定承诺以不高于10000元每方的市价销售建成的商品房。

实际上,在第一期商品房建好后,该地产商即以12000元每方的起步价开售,其中10000是毛坯房价,在政府进行限价备案,多出的2000则被视为装修款,与购房者另立合同。诸如此例,就是双合同的肇始。

也许,2000元每方的精装修款,在部分人看来不是特别过分。

但是,随着行情变化,仅仅一年有余,该开发商二期新房已经跨越了20000元每方的关口。试想,一半以上的房款都以装修款的名义另立合同收取,简直令人不可思议,更令年轻的刚需客苦不堪言。

举例说明。总价200万的房子(为什么是200万呢,因为在广州,几乎已经没有总价在200万以下的新房或二手房),楼价120万,装修款80万。单合同,首付60万;双合同,首付91万,大大增加了购房者首付负担,开发商回笼资金更快。

图片发自简书App

更荒唐的是,该开发商销售人员竟然狂妄到说:全广州,甚至全国的地产商都是这么做的,双合同,但是,没人查得出来,你看,前段时间巡视组来,没发现广州有一份双合同,你呀,爱买不买。

荒唐之至,无出其右;

狂妄之至,无出其右。


明降暗升的秘密二——公然和变相拒用公积金贷款

在广州,各大小楼盘,新房、二手房,不接受、不欢迎使用公积金贷款的地产商、中介比比皆是。

公积金招惹了谁?

为什么不接受、不欢迎使用公积金贷款?几乎所有开发商都从未如此一致的表示:公积金放款慢,公司收款慢。

这种说法很实际,也很露骨。但其实,这种不要脸的露骨掩盖的是“不使用公积金贷款,从而减少和规避政府监管”这样一个“阴谋”。

至于还有的开发商假惺惺说:“公积金贷款额度少,组合贷款不划算,为了减少购房者麻烦”,则是纯属扯淡。

于国于民都有利的公积金是如何被开发商无情拒绝的?

公然被拒。这是极少数底气硬的开发商做出的公然表示,这不仅伤透了刚需购房者的心,更是伤透了公积金的心。

变相被拒。大多数开发商都不会选择上面的强硬态度,于是变出一副“既想做婊子,又要立牌坊”的脸面,堂而皇之在大厅展示着《关于维护职工公积金贷款购房权益的承诺书》,然后又无情地告知购房者如下条件:

图片发自简书App

“如果使用公积金,将不再享受商业贷款享受的96折、98折。”

“如果使用公积金,将不再享受4万抵10万、5万抵20万的认筹优惠。”

“如果使用公积金,购房者要承担放款不足的风险,导致合同履行不能的,购房者构成违约。”

……

更有甚者,某万地产商竟声称,与之合作的银行放公积金贷款是以个人月缴存额的一半为月供,确定对应的放款额。假如,个人月缴存1200元,那么只放大约600元月供对应的公积金贷款(估算是10余万)。

举例说明。接上例,200万的房子,双合同情况下,公积金贷款利息低22.7万。

日益高企的商业贷款利率就这样被开发商巧妙转化到购房者头上,刚需客被迫又背上一堵沉重的“政策利好”。


明降暗升的秘密三——泛滥的装修贷

面对“噌噌”上涨的房价、“噌噌”上窜的装修款,付不起日益高涨的第一笔款项的刚需客,只得对着楼盘摇头叹气、望梅止渴。

针对这一境况,开发商早就摸透了购房者心理,更是花足了心思玩游戏。这游戏,就是装修贷——变相的消费贷

在广州,某力地产商,自行运营金融部,成立消费贷,利率7.2%,只贷5年。某万地产商,同银行合作,单利3%,5年就是15%,而且按照等额还本付息,算下来,实际利率远在15%之上。某利地产商,更是直接和消费贷、网贷合作,利率在7%-9%。诸如此类,不胜枚举,而利率又都远高于商业贷款利率。

其实,不管是开发商自营金融公司,还是与银行、消费贷、网贷合作,紧盯的都是购房者的钱包。这使原本月供即很吃力的刚需客,更背上装修贷的高利息和月供。“双合同”加上“双贷款”,负担之重不言自明,此实乃房价明降暗升又一公开的有力证据。

总之,苦逼的刚需客只能面对“双合同”、拒用公积金、稳步上行的利率、泛滥的装修贷等等楼市花招望洋兴叹,然后怅然若悟道:苦海无涯,回头是岸!

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