完整经历了这波房产行情以及新政的精准击打，然后搞完我手头大多数纷繁的事情，终于到了可以静下来写这些文字的时刻了。这半年多来，我似乎摇身一变，成了北京二手房市场的业余高段位伪专家，身边不少同学、朋友对楼市有点想法的，会来问问我。
我想如果我可以完整地把这半年多来我所经历的故事讲一遍，大概可以算得上知无不言言无不尽了，如果可以哪怕微不足道地帮到更多的人，便心感欢喜。
我是2017年的情人节前夜签的卖房合同，我的买房合同是在2017年2月的最后一天签的。看起来是两周时间我就办完了两笔巨额交易，而我之所以把这换房记的时间定为2017.1-2017.6，是因为从打定主意换房到最后过户完成，花了我整整6个月的时间。在没有实质性进展的时刻里，并不代表那些时光里没有耗尽心力在和各种压力负隅一战。
这里稍微介绍下背景故事，我是2015年3月买的第一次房子，但是当所有手续走完，过完户的时刻已经是2015年5月了。这本来不是什么事情，但是当你想卖房子的时候它就是问题了。买了没有满两年的房子，如果想卖掉，那么就需要缴付增值税（网签价的5.6%）、个税(网签价-原值*110%-原值对应契税)；如果房子满2年，则可以免增值税；若房子满五唯一，则增值税和个税都可以免。（这些都是针对普宅，非普税费会更高，可以自行度娘之）
我一开始并没有动过换房的想法，一方面是房子没有满两年交易会有较高的税费不划算，另一方面是一个明显的事实是房价平稳=跌！举个最简单的例子吧，第1年买房需要花费200万，假设楼市平稳至极，第2年买同样的房还是需要花费200万，那晚1年买就多出200万1年的利息不是么，按5个点的理财算，也是10万块钱呢。所以，楼市平稳就是跌，按目前理财利率来看，房价平稳一年等于房价跌5个点，听起来挺吓人的呢。
房子本身它是个资产，是会占用你的大笔资金的，如果有贷款，还影响你的现金流。我一直觉得，净资产决定你的安全感，而现金流才决定你的生活质量。为什么有的人住着很贵很贵的房子却依旧过着比较低下的生活质量，因为现金流枯竭啊，流进来的多又悉数都流出去了，或者索性就没有多少流入。所以你看北京有很多胡同老破房子，占据着靠近紫禁城的优越地理位置，这些房子价值斐然，但是房子内部陈设极其简陋，住在里面的老北京好像生活也不是很优越的样子，在他们等来甘霖一般的拆迁之前。
讲了一些题外话，继续说我之前朴素的观点，我认为只要房价稳定，那么我的换房成本是逐年递减的，因为我手上的现金流堆积起来的流动资产是会增值的，而房价稳定又等于固定资产贬值，我的小房子贬值小，要换的大房子贬值大，一来一去，我的安全感和生活质量都是见涨的。
所以我当时主要重心还是放在流动资产增值保值上面。我是学数学的，对宏观经济也不太懂，但从概率的角度来说，我至少应该做到资产分散。于是2016年的时候我手上资金的三分之一买了美元，三分之一放股票账户(不过其实我很少满仓)，三分之一放理财。
2016年一开始房价小幅上涨的时候，我觉得只要幅度跑不过我的投资收益率，我还是蛮高兴的，毕竟自己持有的房产也在升值嘛。可是当北京房价涨幅慢慢大起来的时候，我的心理是有点崎岖的。一方面因为持有一个小房子，自己的净资产在增值而有点高兴；另一方面换房成本明显变高了，这并不是我喜闻乐见的。
2016年“930”政策(二套房首付提高到50%)之后，北京二手房市场的交易量有点断崖式下跌，我以为我所希望的“房价平稳”终于要来了。然而，2016年10月份以来发生的事情是，房价出现了跳涨。这种情形，给我的感觉不太好。按常理，出了政策之后成交量下跌是价格拐点的预兆啊，但是价格却反向走之，只能说明市场看多观点还是比较一致的，那些因新政而对买多产生犹豫的人，都对此付出了高昂的“犹豫费”。"930"是不打击刚需上车，也不打击刚需换房的，更何况有“离婚大法”呢，总的来说，就像是手举得高高的，挥起来手势是有的，却没有扇到耳光，只是拍了一下大腿，声音是响的，但是不疼。
后来，我的感觉越来越差了，因为你能看到房源变少和房价上涨的现况，而光凭着成交量较低这一点是安慰不了人的。我学过的最朴素的一个道理是：供不应求时，价格会涨。所以，2016年的12月开始，我的心里开始发毛了。虽然我一遍遍地跟自己强调，你的房子没有满两年，交易成本太高，实在不是一个换房的时机。但是另一个声音从我心底里冒出来：相比于房价的涨幅，那点交易成本算个屁；相比于房价涨幅，你手上资金的理财收益率算个屁。
2017年1月份，我开始为了自己换房而认真研究北京二手房市场了，但是我很少跟着中介去看房。这里插一句，除了现金流以外，还有一样很宝贵却被很多人忽视的东西，叫做时间流。我一直是一个时间流很紧张的人，所以我才能切身体会到它的珍贵，我没有时间浪费在低效的实地看房上，我只能把时间用在刀刃上。
首先，我确定了自己换房需要的比较硬的指标，1是得在地铁10分钟步行圈内；2是小区最好新一点，不考虑老破小；3是地理位置必须在四环内(南四环除外，而北边太贵也不考虑)；4是纯北朝向不考虑；5是一梯8户及以上不考虑；6是商住房、回迁房、经济适用房不考虑；7是内部硬装要达到不需要我动工的程度，因为我实在没有时间精力去搞大规模的装修。当然，贷款上限不要超过300万，不然现金流吃紧，降低生活质量太严重。
定完硬指标以后，绝大多数房源可以PASS了。相当于粗的刨了一遍地，接下来就要更精细化地看具体的小区和房源了。因为我的时间很有限没有办法浪费，所以我从不让中介带着我到处看房。我一般都是自己在APP上看到还算满意的房源以后，就打电话让中介给我提供一下我想知道的进一步信息，如果他也不知道就让他去问业主，如果最后我比较满意了，我才会让他给我约见一下业主。中介如果有推荐的房源，我就让他把房源信息发给我，如果我觉得比较满意就会让他给我约业主，而如果不满意，我PASS一套房源只需要几分钟，不需要大老远看一堆不靠谱的房源。
我还记得很清楚，1月13号下班，我第一次约了中介去现场看一套房源。那个小区叫润景家园，在南三环边上马家堡区域，05年的小区，紧挨首地大峡谷商场，离4号线地铁走路3分钟。这个房源满五唯一，报价合理，内部装修比较精致基本不用动太多，女主人在装修时候把储物空间做得很到位，我很满意。见了业主以后，我也很满意，这对夫妇一个是老师一个是医生，明事理的知识分子风格。
恩，这里插一个事情，交易房产的时候，交易对手，特别特别重要！我是一个风险厌恶型的人，对钱的风险还好说一点，尤其是对引发破事的风险，是极其厌恶的。房产交易金额比较大，流程比较长，很多环节都会需要双方友好配合。
如果买房碰到无赖型对手，被讹钱的风险之外还有交易中途失败的风险；还有就是对方如果违约成本较低又缺乏契约精神，中途出现违约的话，惹出来的破事真是不可估量。违约来带的破事实在会是一个潘多拉，比如违约金双方调解不成，那要不要对薄公堂，要不要找律师，在这个漫长撕逼的过程中耽误了正常买房，这个时间窗口造成的价值损失怎么办，期间耗费的时间精力对自己本职工作的影响怎么办，诸如此类的风险点，让人不寒而栗。
如果对方素质好一点，即便出现违约，至少协商起来容易达成一致一些，风险点的暴露敞口也相对会小一些。所以，一个好的交易对手，是隐含了风险价值的。一场交易顺利的完成，并不是理所当然的，你所避开的每一个风险点，都是有它的价值，即便很多人不以为然，视房子价格为唯一价值。希望我讲的这些话，可以让多一些的人理解，有的事情没有发生或者没有变得很坏，是你的利益所得。
继续讲我看的那第一套房源的故事。我很满意这个房源，但是我犯了一个忌讳，我当场就坐下来跟业主开始谈价钱的事情。虽然我对房产中介非常没有好感，他们做的很多事情，我都没有办法认同，但是我也必须得承认，他们还是教了我很多我所意识不到的东西，这一点我至今感激。
我的中介事后跟我说，你就不能坐在业主家里谈价钱，人家在自己的家里对房子的心理预期会更高，而你一屁股就坐下去就谈价钱显得太迫切了，还没开始谈，就有地位的高下了，人家这就是主场作战啊。我听了以后觉得，这个话还是有点道理，而且也不难避免，所以之后我都有意识地避讳在业主家里谈价钱。
当然，那套房子后来价钱也谈妥了，最后没有达成交易是对方对我的资质很不满意，说我连自己的房子都没挂牌卖呢，需要的周期太长，而且还带有不确定性，万一周期到了而房子还是没有卖掉呢。其实我忧虑业主违约，而业主也在忧虑客户违约，因为他需要钱去置换他的下一套房子，上一环节的违约，对他造成的麻烦确实会很多。
后来我看的第二套满意的房源，也是因为同样的原因，业主没有选择与我签约。我开始意识到自己最大的劣点就是资质问题，所以我就开始把重点放到怎么样尽快把自己的房子尽快卖掉，而且价格还得卖得好，对方支付方式得好，才能缓解我下一步买房交易的压力。
另外有一些之前没有考虑到的事情是通过跟同事、朋友交流所意识到的，所以多跟人交流，裨益良多。比如我的一个前同事曾经问过我，啊你要买马家堡板块啊，你能接受4号线南段的早晚高峰吗？这真的是我之前没有考虑到的点，因为我从来没有体验过南4段的地铁高峰。后来实际考察了一下，发现虽然看起来直线距离金融街很短，但是每一段如果需要艰难跪行，我确实会到了单位血条少一半。。。虽然不能算硬伤，但是这个缺点确实是实际的，也是之前没有考虑到的。
封面图片是润景家园门口的三环马路，星星点灯，夜色有点迷人，但是最后还是跟这个片区有缘无分啦，所以贴个图留念吧，这里与安家擦肩而过。
这故事有点长，我只能分上下篇了。今天太晚了，这上篇就先写到这。我会尽量抽时间把它写完，晚安。
