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房价下跌意味着什么

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刘海明L
2018.07.28 12:14 字数 1658

  近年来,不断有人声称中国的房地产市场是个大泡沫,预言房价马上就爱下跌20%、30% 甚至50%。也许是受到这些预言的影响,某位金融负责人居然公开宣称,银行可以承受房产贷款抵押品跌50%。过了不久,他再度发声,将这个数字改为40%。他的讲话很让那些唱跌房价的人兴奋了一阵。 虽然他站在本位角度上强调银行业固若金汤,情有可原,可是有意无意从另外一个角度支持了房价暴跌的说法。如果房地产市场不是泡沫经济的话,怎么会下子就跌掉一半?他话音刚落,许多学者纷纷表态,说这位金融负责人“太不靠谱,既不懂投资品市场,也不懂金融行业的真实生态”。

  房地产市场到底是不是一个大泡沫?换句话说,房地产市场有没有可持续性?这是一个关系到国家经济安全的大事。如果房价果真要暴跌,那么谁还敢进入房地产市场?

  房价暴涨或暴跌都不好,而暴跌的危害尤其严重。倘若房价暴跌20%以上,很可能会触发一场严重的金融危机。

  例如,某人购买一套房,房价100万元。首付20万元,按揭贷款80万元。如果房价突然跌40%,手里的房子的市值只有60万元,立刻就变成了“负资产”。这个时候他面临这样一个问题,要不要继续支付月供。众所周知,人们在支付首付之后,还要不断地月供,目的就是在未来拥有一套属于自己的住房。可是,在这种情况下,支付月供的结果并不是得到住房,而是得到了债务。世界上有谁花钱去买债务?如果拒绝支付月供,宣告破产,这个人损失首付20万元(暂且忽略已经支付的部分)。如果继续支付月供,不仅首付赔光,还倒欠银行20万元,支付的月供岂不是打了水漂?两害相较取其轻。拒绝支付月供比继续支付月供节省20万元。显然,拒绝支付月供是一个理性的决策。通常,宣告破产会损害这个人的信用,一般人不到万不得已不会走这条路。 可是,一旦房价暴跌, 不是一两个人会遇到这样的问题。相当多的人同时变成“负翁”。政府不仅不能惩罚这些人,还要千方百计照顾和安抚他们。宣告破产,逃避银行债务很快成风。银行贷出去80万元,拍卖住房之后只收回60万元,账面上立刻出现20万元的不良贷款。倘若大量按揭贷款者同时出现这个问题,银行立刻就陷入困境。

  截至2011年8月末,银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元,占各项贷款的比重为19.8%。房地产贷款占如此大的比例,怎么敢掉以轻心?更何况房价暴跌将牵连到一系列行业,严重冲击国民经济系统的稳定。

  2008年美国遭遇次贷危机,美国20大城市中有17个城市的房价下跌。2009年,全美房价指数下跌13%。房价连续3年下跌,对比2006年第二季度的房价泡沫经济高峰,暴跌32.2%。拉斯维加斯和凤凰城跌得最狠,房价较泡沫时期的最高水平缩水一半以上。吹贷危机横扫北美,迅速蔓延到欧洲,触发了前所未有的全球金融海啸,大批企业破产倒闭,失业率从4.5%急剧上升到10.1%。迄今为止,4年多时间过去了,美国的失业率依然在8%上下徘徊,这是奥巴马在2012年11月连选连任之后所面对的最大的挑战。

  日本在1990年泡沫经济崩溃之后,房价狂跌60%左右。银行不良贷款急剧上升,把日本经济拖进了泥淖。1999 年,美国哈佛大学教授傅高义写了一本书,题目是《日本第一》2005 年,日本东京大学社会科学研究所出版了题为《失去的10年》一书。2012年,日本人池田信夫又撰写了《失去的二十年:日本经济长期停滞的真正原因》目。至今日本经济还在零增长上下徘徊。房价暴跌真的是那么好玩的事情吗?

  切莫轻言房价暴跌。房价暴跌是要付出昂贵代价的。当金融危机爆发之际,银行陷人困境,经济衰退,大量企业破产,失业率必定上升,受到冲击最大的还是低收入群体。到那个时候,连工作都丢了,吃饭都成问题,房价即使跌了,对老百姓还有什么意义呢?

  再说一遍,房价波动说到底是一个金融现象。房价暴涨是货币暴涨的必然结果。姑且不论政府将采取何种政策,最根本的要看货币供给量是否减少了。如果货币供给量依然居高不下,倘若房价跌了,请问,那些不断地被印刷出来的货币到哪里去了?如果居民手中持有的货币是可供销售的房地产总值的好几倍,在物价上涨的态势下,房价还能下跌吗?奉劝那些动辄声称房价要下跌20%的人好好回顾一下最近几年出现的金融风暴,说话还是谨慎一点为好。

房价与泡沫经济
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