商品房认购定金退还问题的法律分析
2017年3月5日，杨某与河南某开发商（下称“开发商”）订立了商品房认购书，认购了某洋房一套，同时，开发商承诺附送一个小花园，根据认购书约定，杨某向开发商支付了房屋定金15万元。其后，在双方订立正式商品房买卖合同时，杨某要求开发商将附送小花园在合同中明确归原告使用，而开发商不同意如此操作，最终双方没有签订正式的商品房买卖合同。随后，杨某要求开发商归还定金遭到拒绝，遂诉至法院，要求判令开发商立即向退还定金人民币15万元。
而开发商辩称，正式的商品房买卖合同没有订立的原因是原告杨某要求他们为花园办理产权证书造成的，这是杨某自己的原因造成的违约，开发商不应退还收取的定金，故要求驳回杨某诉讼请求。该定金，杨某能否要求开发商退还？
一、法律对此是如何规定的？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由此，只有在不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而对此“退”或“不退”的两种事由，应如何理解和操作呢？
二、“因当事人一方原因”的司法认定
如何认定“因当事人一方原因”的情形？目前，我国法律没有对此作出明确规定，在司法实践中，不同的法院所作出的判决或认定也存在出入，根据最高人民法院部分法官的观点，也是比较主流的实务观点，即主要是看不同意签约一方有无正当理由，要考虑购房者的知情情况，具体总结如下：
“因当事人一方原因”是指当事人一方缺乏甚至拒绝尽最大诚信义务与对方就签订正式商品房买卖合同事宜进行磋商、洽谈，包括以下几个方面：
一是强加任何不合理条件于对方当事人，特别是开发商利用自身的优势强加重大限制或免除自己责任的条款，如约定开发商不经协商改变设计，有开发商不经协商擅自变更了房屋外檐设计或房型，与开发商前期广告宣传或承诺完全偏离；二是不充分的信息披露，介于购房人与开发商之间对交易标的商品房所拥有的信息不对称，开发商应尽到充分披露可能影响到对方当事人订约信息的义务，如市政规划可能影响小区的生活环境，若开发商没有尽到此义务，应当认定为“一方原因”；三是拒绝持续谈判义务，除非出现重大僵局或中断谈判事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判，拒绝继续谈判应当认定为“一方原因”。一般在认购书中，约定了签订了商品房买卖合同的日期或以开发商通知为准的日期，而在买方提出合同条款异议期间，已超过签约日期，开发商径行发出书面解除认购协议通知等函件，将房屋另行出售，应属于此类。
三、“不可归责于双方的事由”的司法认定
与上述 “因当事人一方原因”情形相反，在司法实践中主要有以下几种情况：
(一) 未能就合同主要条款达成一致意见的
如果认购协议对商品房的价格、面积等主要条款没有明确约定，并开发商与购房人又未能就这些主要条款协商一致，从而未能签订《商品房买卖合同》，开发商应当将定金返还给购房人。因为《商品房买卖合同》之所以没能签订，是由于双方未能就合同的主要条款达成一致意见，并不是购房人单方违约而造成。同时，需要注意以下几点：
1.不能达成一致意见的条款应是认购书中约定以外的条款，对其中已有的条款直接具有法律效力，无须再次进行磋商。
2.只有双方是对合同的主要条款不能达成一致意见的，才能要求退还定金。根据合同法第十二条的规定，一份合同一般情况下，主要条款应包括标的、数量、质量、价款或者报酬等，具体到商品房买卖合同，可包括房价、房屋面积、户型、付款方式等；而非主要条款主要包括签约的时间、地点等。
3.购房者通过对合同提出不合理的苛刻条件，以双方不能达成一致意见要求退还定金的，则可能被认定具有不愿签订合同的意思表示，构成根本违约，判令定金不予退还。比如说要求不合理的短时间内交房等不切实际的条款。
(二) 就补充协议协商未达成一致的。
一般情况下，商品房买卖合同的有数份附件，其中包括比较重要的补充协议部分，该补充协议一般是开发商对商品房格式主合同的补充或变更，因由开发商提供的格式文本，从开发商的角度起草的补充协议，一般很多条款是不利于买方的。由此，在司法实践中，如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就补充协议达成一致的意思表示，致使购房合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，购房者有权要求返还定金。通过增加补充协议从而达到退回定金的目的也是可行的，但是要记住在协议中不能达成一致意见的条款应是重要的、符合实际的。
(三) 因国家出台新政策，购房者不符合购房、贷款条件的。
签订商品房认购书后，因国家限购或限贷政策，使购房者丧失购房资格或无法完成贷款审批，从而使得双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，购房者有权要求开发商退还定金。
四、案例分析
反观本文开篇的案例，双方未能签订商品买卖合同的原因，是开发商承诺附送的小花园，是否可以写进商品房买卖合同补充协议中，明确花园归属的问题。该案就属于上述“就补充协议协商未达成一致的”的情形，就该问题如何协商，只要是基于各自利益考虑，无法就补充协议达成一致的意思表示，致使商品房买卖合同不能订立，应当认定未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔，双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。在这种情况下，定金目的已达成，预约合同应当解除，已付定金应当返还。故开发商应当返还杨某已付的购房定金15万元。杨某的诉讼请求，法院最终予以了支持。
