房地产的指数化投资——指数组合投资(29)

近10余年来,中华大地上什么东西涨幅最大?房子啊。对此,大家已经有很切实感受了吧。我是1996年毕业参加工作的,当时杭州商品房价格在2000元/平方米左右,现在市区内在售新楼盘基本在50000元/平方米左右。也就是说,连续20年增长,年均涨幅在17%左右。现在看一看,同学之间是否早早买了房,已经对家庭资产造成了巨大的差别。

一、直接投资房地产的困难

不过,直接投资房地产本身就是个技术活、累活,并不容易,这些年我自己买卖了四五套房子,据我的房产投资经验,对普通投资者来说,主要存在以下一些困难:

1、投资门槛高。

买房投资需要的资金比较大,以杭州目前市区内新房4万元/平方米计算,一套90平方米住房总价360万元,首付30%需要108万元。身边不少年轻人买房的首付款都需要家里长辈储蓄的资助。还有不少人想买房,但是一直在为积累首付款而打拼,几年努力下来,需要的首付款已经超过几年前的房价全款,买房梦想更加遥遥无期了。相对于普通住宅,如果投资写字楼、商铺等商业地产,房产总价、首付款比例、房贷的利率和期限等等,要求都要高不少,投资的成本就更高了。

2、选房难。

买房属于是家庭重大投资决策,精挑细选在情理之中,一家人为选房而争论甚至争吵几乎成为城市生活的活剧。仅就房屋所在地区环境而言,需要综合考虑离单位的距离、配套小学幼儿园、治安环境、邻居素质、交通购物便利性等因素。就房子本身而言,还要考虑开发商的信誉、房子建造质量、户型、楼层等等。

如果是自住房,我们可以任性一些,自己喜欢就好。投资买房就要考虑将来出售的问题,也就是说要站在别人的角度考虑问题,难度就更高了。不同地段的房价走势差异很大。比如,虽说杭州总体房价涨幅巨大,但是原本大家看好的下沙大学城的房价一直涨幅有限,如果十几年前买入那里的房产,收益相比市区就差得太多了。

也就是说,虽然我们预测房价总体上涨,却难以预测不同地段房价的相对涨幅,进一步提高了直接买房投资的难度。万一买错了地段怎么办?理论上可以采取分散投资的方法,在不同地段各买几套房,普通投资人没有这个财力,只能拼运气了。这几年,杭州就有一些住宅小区碰到城市规划调整,高尚小区旁建起了高架桥,造成房价下跌,让投资人郁闷良久。

3、管理难。

如果你办理所有手续买入了房子,然后一直让它空着,管理上相对简单一些,记得缴纳物业费、公摊水电费就可以了。

不过,房子空着也是可惜,一般人总是希望把房子出租了,可以收点房租钱,顺便让租客支付了物业费。这就需要你付出额外的劳动了,且不说对毛胚房进行简单装修,就说陪看房吧。

我曾经在气温38度的夏天,放弃午睡,穿过半个城市,打开房门,让中介和租客看看房子。他们看了几眼,挑剔了一堆毛病,然后杀了打折价,能把房东憋屈死。出租之后,房子里空调坏了、抽水马桶堵了等等鸡零狗碎的麻烦,都需要房东出马。

当然,你也可以长租给中介公司,收取比市场价低一部分的租金,什么都不用管。可是,长租合同期限太长,少则五年,长则十年,你在享受轻松的同时,也可能错过了房价高企的售房商机。

4、不动产有时真的“不会动”。

在房产价格低迷时期,房子确实卖不动,价格不涨,挂在中介公司的房子,根本没有人来问一声。另一方面,如果你急需用钱,房子很难及时变现。急卖的话,就会被买家狠狠还价,从成交拿到首付款,到买家办完按揭,卖家收到尾款,整个过程短则2月,长则半年多。曾经有一个朋友,主要资产投资了房子,为了筹备婚礼准备脱手一套房子。提前半年开始售卖,原以为满有把握,结果碰到市场行情不温不火,一直等到婚礼结束还没卖掉,只好把预定的蜜月旅行拖后了。在此过程中,这位兄弟所受的煎熬简直罄竹难书。

现在有一些银行推出房屋反向按揭,本质是房屋抵押贷款,可以把房子抵押给银行获得一笔贷款,可贷款额度差不多是市场评估价格的七折、八折。还款上,可以选择每月还本付息,也可以选择月度付息、年度还本,甚至只付息不还本。通过这种方式借以部分解决房产投资的流动性问题,但是,银行收取的贷款利息并不便宜,目前在同期贷款基准利率上浮30%,也就是年息6.4%左右。在我看来,作为应急操作还行,从投资看不算是笔好买卖。

那么,有没有一种投资产品,只需几百元人民币就可以投资房地产,投资于上海、纽约、新加坡等全球各地的写字楼、商铺等各类房子,由专业机构管理,让你坐收房产投资收益,而且每天都可以卖出收回投资?真的有,这就是下文要介绍的房地产投资信托基金REITs。

二、房地产投资信托基金REITs是什么

房地产投资信托基金,全称Real Estate Investment Trusts,简称叫做REITs。

2016年8月,标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业(GICS中第11个行业)。全球市场REITs的市值超过1.6万亿美元,主要集中在美国,市场规模超过1万亿美元。

REITs信托财产是房地产,房地产的原所有人将产权转让给REITs,但REITs并不支付现金,只是签发受益凭证。受益凭证在证券市场上出售,相当于获取了销售房地产的价款,投资人购买了REITs,就获得了收取该房产项目未来收益的权力。REITs将房地产委托给专业公司进行租售,将租售所得的绝大部分分配给REITs投资人。也可以把REITs看着一只专营房地产项目的投资基金。

REITs管理的房地产项目,包括公寓等住宅房、商场购物中心等零售商业房产、写字楼等商务办公楼、医院疗养院等医疗房产、酒店、厂房、仓库等等,并负责相应物业资产的管理,收取租金,以及调整出售物业获取的收益,将收益以分红的形式分配给投资人。

让我们从几个角度,进一步认识REITs的特点:

1、法定高比例分红。

REITs在债券交易所里如同股票一样买卖,在某种程度上,我们的确可以把REITs看着一家专营房产运营的公司,REITs就是其发行的股票。但是与真正的公司股票不同,REITs享有一部分税费优惠,同时受到严格的法律限制。如:美国法律规定免除REITS在公司层面的所得税,同时必须达到监管要求,即房地产资产占75%以上,75%以上的收入来自房地产,每年收入的90%以上向股东发放红利。最后一条最让投资人喜欢,保证了REITs收益的大部分发放给投资人。2017年6月,美国先锋公司的房地产ETF(VNQ)(代表美国主要优质REITs的平均收益),股息收益率为4.31%,好于大部分蓝筹绩优股。此外,如美国政府不动产收益信托(GOV)的股息收益率为7.52%。

高比例分红避免了公司拿着留存收益胡乱花。公司每年赚来的净利润,扣除有关法定计提之后,就是可分配利润,可以当做股利分配给股东。一般公司都比较小气,每年只分配其中一部分,比如A股中分配比例达到30%就算比较好的了。没有分配的那一部分,作为留存收益,继续留在公司里运营。如果,公司赚钱能力强,那么股东应得的未分配收益留在公司里赚钱也不错。但是,公司盈利能力可能变差,收益留存在公司,还不如股东自行投资。未分配利润只是一个会计科目,体现在账册上,公司实际银行账户里并没有存着那笔钱,早就用于公司生产经营了。也就是说,一旦公司经营恶化,股东的未分配收益就永远拿不到。相比之下,股东拿高比例现金分红就安心的多,如果看好公司发展前景,股东完全可以用现金分红的钱从二级市场买入股票。

对于指数投资组合,各类资产的现金分红可以增加组合的流动性,把分红逢低买入资产,实现动态的再平衡。

2、总收益稳定可靠。

REITs的收益除了高比例分红,还一部分来自资产价值是提升。我们知道REITs的资产主要是商业房地产,尽管地产价格短期内会有涨跌起伏,长期来看能够很好的抵抗通货膨胀。因为,经济过热,通胀上行,房屋租金也会持续上调。从历史数据看,REITs总收益稳定又可靠。

1997年-2017年初,20年间美国债券、股票、REITs的年收益回报对比。其中,公司和政府债券指数收益年回报5.5%左右,标普500指数年收益10%左右,罗素2000成长股指数年收益11.7%,罗素2000价值股指数年收益接近13%,纳斯达克公司年收益13.5%。REITs的年收益达到14%,高于标普500指数10%的年收益率。REITs能够长期超过标普500指数,长期回报非常好。同期,欧洲REITs年回报8%左右,亚洲REITs的平均收益7.5%左右。

3、低相关性的资产配置良品。

REITs跟股票指数的关联度比较低,根据历史数据测算,大约是0.57左右。REITs的风险收益水平,介于债券和股票之间。从资产组合的角度看,房地产、股票、债券是并列的三种核心资产类别之一。因此,在指数组合投资中,加入REITs可以发挥与其他资产类别低相关性的优势,有效降低组合的波动。同时,通过REITs稳定获取较高的现金分红收益,进一步降低组合投资风险,并提高组合的流动性。作为一个指数组合投资,配置房地产资产比重一般在10%-20%左右比较适宜。

4、怎样投资REITs。

前文讲到REITs千好万好,是针对这一类资产而言的。但是投资单只REITs并不容易,相当于投资一家运营房地产的公司,需要较高的房地产分析能力。前文提到的投资房地产的难题中,对房产的地段环境、法律条件、未来收益、信托管理水平及风险等,都要进行调查研究。如果三支REITs分别位于纽约、伦敦、上海,其基本面的分析完全不同,分析起来的难度可想而知。及时处于同一城市的房地产,收益水平也是千差万别的。具体分析一只REITs,判断其价格是否合理,已经超出了我的能力圈,因此很多在香港股票交易所上市的REITs,我一直没有买入。

既然交易单只REITs的难度不亚于单只股票,我们很自然想到,是否存在REITs指数基金呢?非常幸运,资本市场已经为我们提供了丰富而优质的REITs指数基金。

ETF。还记得前文讲到挑选ETF的几个选项吗?对了,按照ETF的规模、费用、绩效依次挑选。由此,我们首先就被这支VNQ吸引了,资产规模629亿美元!不错,这就是先锋基金公司著名的REITs ETF,它几乎就是REITs的代名词。更好的是,VNQ的总费率只有0.12%,比国内股票市场同类REITs ETF的十分之一还少。它确实我们投资REITs ETF的首选,下文将单列一章介绍。此外,SCHH也不错,虽然规模只有32.8亿,但是总费用低到令人眼红的0.07%!对长期投资者而言,成本低是一项巨大的优势。另外VNQI投资除美国以外,世界范围的REITs,如果连同VNQ一起买,那你的房地产投资就覆盖全地球了。目前,国内也有少数几个REITs基金,不过我并不推荐,一是跟踪指数的绩效较低,二是费用太高了。高成本是长期投资的大敌!

三、REITs ETF的旗舰VNQ

VNQ(Vanguard REIT ETF)由著名的先锋集团(Vanguard)出品,于2004年9月发行,跟踪明晟公司编制的美国房地产信托指数(MSCI US REIT Index),该指数的成分股覆盖REITs行业主要板块,共150家,采取市值权重法编制。

VNQ作为REITs指数基金,收益情况相当不错。截止2016年底的数据,5年年均汇报11.3%,自2004年发行以来收益9.09%。10年期收益较低,为5.2%,主要是期间经历了2008年金融危机美国房地产泡沫破裂。当前,VNQ的股息率超过4%。

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