张雅新律师‖商品房买卖领域所涉“电商费”、“团购服务费”的律法大数据分析

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文章概要律师观点:无论案由是合同纠纷还是不当得利纠纷,涉及退还电商费或团购服务费的争议案件中,虽然目前的相关房地产销售监管政策中有相应的规定禁止额外收取其他费用,应明码标价,一房一价等行政管理手段,但是,现实的司法审判中,如果就团购服务费或者电商费,有相应的书面合同,基本上会被法院确认合法有效,驳回返还电商费或团购服务费的诉讼请求,但是也存在返还的情形,比如原来购房合同中存在欺诈、无效等事由,那么相应的电商费或者团购服务费一般会判决返还;如果,就电商费和团购服务费没有任何合同,或者存在收款方无法举证证明取得该项款项的合法性,那么被判决返还相应电商费或者团购服务费的几率会很大。目前虽然这些收费涉嫌行政违法事由,但是从民事合同角度,基本上还是被法院支持和认可的!

本着避免纠纷和让更多的购房人在购房的时候更加理性付费和选房购房,依据软件的案例大数据、法规等,就此类问题做一下大数据分析,以供各位读者交流和探讨,不足之处欢迎指正!

一、针对“电商费”及“团购服务费”关键词的大数据整合

(一)关键词“电商费”

1、数据来源

时间:2018年10月23日之前

案例来源:Alpha案例库

案由:合同、无因管理、不当得利纠纷

检索条件:全文:电商费

案件数量:320件

数据采集时间:2018年10月23日

2、检索结果可视化

本次检索获取了合同、无因管理、不当得利纠纷2018年10月23日前共320篇裁判文书。

(1)整体情况分析


从上方的年份分布可以看到,合同、无因管理、不当得利纠纷案例数量伴随文书公开,基本呈逐年增长的趋势。


从地域分布来看,当前合同、无因管理、不当得利纠纷案例主要集中在广东省、北京市、河北省,分别占比19%、16%、15%。其中广东省的案件量最多,达到61件。

目前就本人的接触到的唐山地区来看市区及各县区均有类似电商费或团购服务费争议,争议群体颇多,大多为整个楼盘,群体性问题。

(2)案由分布


从上面的案由分类情况可以看到,合同、无因管理、不当得利纠纷当前最主要的案由是合同纠纷类,有313件,占一半以上,其次是不当得利纠纷,其他合同、无因管理、不当得利纠纷。

(3)裁判结果

一审裁判结果


通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下全部/部分支持的有133件,占比为51%;全部驳回的有96件,占比为37%;驳回起诉的有16件,占比为6%。

二审裁判结果


通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下维持原判的有47件,占比为90%;改判的有4件,占比为8%;其他的有1件,占比为2%。

(二)关键词“团购服务费”

1、数据来源

时间:2018年10月23日之前

案例来源:Alpha案例库

案由:合同、无因管理、不当得利纠纷

检索条件:全文:团购服务费

案件数量:841件

数据采集时间:2018年10月23日

2、检索结果可视化

本次检索获取了合同、无因管理、不当得利纠纷2018年10月23日前共841篇裁判文书。

1整体情况分析


从上方的年份分布可以看到,合同、无因管理、不当得利纠纷案例数量伴随文书公开,基本呈逐年增长的趋势。


从地域分布来看,当前合同、无因管理、不当得利纠纷案例主要集中在重庆市、广东省、江苏省,分别占比29%、17%、12%。其中重庆市的案件量最多,达到247件。

2)案由分布


从上面的案由分类情况可以看到,合同、无因管理、不当得利纠纷当前的案由分布由多至少分别是合同纠纷类,不当得利纠纷。

3)裁判结果

一审裁判结果


通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下全部驳回的有324件,占比为50%;全部/部分支持的有291件,占比为45%;其他的有27件,占比为4%。

二审裁判结果


通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到,当前条件下维持原判的有130件,占比为79%;改判的有29件,占比为18%;其他的有4件,占比为2%。

二、相关案例的检索数据

1、唐立与保定市莲池区雪松房产中介服务部、涿州市东鑫房地产开发有限公司不当得利纠纷一审民事判决书(2017)冀0681民初2335号

裁判要旨:本院认为,根据我国法律规定:“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中,通过双方的举证、质证,可以认定被告雪松房产中介通过POS机刷卡的方式从原告处收取了45000元的事实存在。在魏某书写的收款收据上,载明收取款项是“东鑫旺座217#团购服务费”,被告雪松房产中介称该笔款项实际为购买房屋的中介费,其中39000元转给了中介人杨超,另外6000元在原告退房后通过滕丽丽退还给了原告。本院认为,被告雪松房产中介收取的45000元中介费,既无合同约定又无法律依据,且被告雪松房产中介收取45000元中介费后,又将其中的39000元分配给了杨超,其行为属其房产中介内部的分配问题,与原告无关,故被告雪松房产中介对外应承担偿还责任,鉴于原告认可被告雪松房产中介已退还了其中的6000元,故应从45000元中予以扣除。原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。依据本案所查明的事实不能证明被告东鑫公司参与了收取团购服务费的行为,也无法证实被告东鑫公司在本案中获取了不当利益,故原告要求被告东鑫公司承担连带责任的诉讼请求,本院不予支持。


2、三河市尚鼎房产经纪有限公司、王桂伶不当得利纠纷二审民事判决书| (2018)冀10民终2522号

裁判要旨:一审法院认为,因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失人有权请求其返还不当利益。本案中,被告称其为原告提供议价服务而收取团购服务费并签订团购服务协议,提交了与他人签订的协议书,但该协议书上载明团购活动方为丰华嘉苑接待中心,而非本案被告。故被告的抗辩理由不成立,其收取原告70000元,无事实及法律依据,应予返还。综上所述,对原告的诉讼请求,本院依法予以维护。

二审认为,上诉人尚鼎公司认可收取了被上诉人王桂伶7万元,上诉人尚鼎公司称此款项系其为被上诉人提供议价服务而收取的团购服务费,并提交了相关的协议书,但该协议书上载明的团购活动方为丰华嘉苑接待中心,并非本案的上诉人尚鼎公司;且其在本案一二审中,上诉人尚鼎公司亦未提供其它有效的证据证实其收取该款项的事实及法律依据,故原审法院以不当得利为由判令上诉人尚鼎公司返还被上诉人王桂伶7万涉案款项有事实基础,亦符合相关法律规定,对此本院亦予以维持。

3、陈连阿与重庆鼎茗文化传播有限公司、秀山县兆德置业有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书 | (2017)渝0241民初3001号

裁判要旨:本院认为,本案中,被告鼎茗公司与被告兆德公司签订的《“名瑞广场”项目渠道电商合作合同》约定,鼎茗公司通过网络或其他方式对合作范围内的项目进行宣传,兆德公司对自愿参加鼎茗公司团购活动且与兆德公司签订《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》的客户给予一定额度的房款团购优惠。第二条规定了鼎茗公司提佣支付标准及退费条件,明确该费用为鼎茗公司在兆德公司项目取得的所有收益(包含鼎茗公司支付的宣传费用、运营成本、合理收益、税费等),除此之外,兆德公司无需向鼎茗公司支付任何费用。鼎茗公司推荐的客户与兆德公司签订了《商品房认购协议》并且全额支付定金,如参加鼎茗公司团购的客户未与兆德公司成功签订《重庆市商品房买卖合同》的,鼎茗公司自行与客户协商是否退还住宅6000元/套团购服务费。从两被告的上述约定可知,双方约定的6000元/套团购服务费实际上为兆德公司向鼎茗公司支付的佣金,其是以是否成功签订《重庆市商品房买卖合同》来决定是否收取。对于两被告的上述约定,是两被告的真实意思表示,系其自主的经营行为,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

同时,原告陈连阿与被告鼎茗公司签订了《“名瑞广场”住宅团购申请及承诺书》,其亦系双方当事人真实意思表示,该申请及承诺书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立,合法有效,对双方当事人均具有拘束力。

原告签订该申请及承诺书的目的是取得购房时的优惠条件即在购房时在成交价的基础上抵扣房款15000元。结合两被告在合作合同中的约定,原告缴纳的团购服务费6000元仅为在被告兆德公司享有交6000元抵15000元房款的优惠,当原告与被告兆德公司签订《商品房买卖合同》后,鼎茗公司即收取该6000元,其收取6000元实为兆德公司支付的佣金。

同时,原告与被告鼎茗公司在该申请及承诺书中单独约定了退还该6000元的条件,即原告承诺签订认购书后,向鼎茗公司预交的团购服务费6000元自动转为咨询服务费,并不退还。若原告未缴纳购房定金,不购买该楼盘房屋,则在原告提出申请退房后15个工作日内,凭本人身份证原件、本承诺书原件、收据原件向鼎茗公司办理退还团购优惠指标费6000元,不计利息。本案中,申请及承诺书签订后,原告按约向被告鼎茗公司缴纳了团购服务费6000元,后与被告兆德公司签订了《秀山房产网团购客户<购房意向协议>》,并签订了《重庆市商品房买卖合同》。虽然原告后解除了与被告兆德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》,但是从原告与被告鼎茗公司单独约定看,原告已经签订了《重庆市商品房买卖合同》,后导致合同解除亦非被告鼎茗公司的原因所致,双方的权利义务已经履行完毕。因此,被告鼎茗公司的权利义务已履行完毕,原告缴纳的团购服务费6000元已转为咨询服务费,被告鼎茗公司不应负返还义务。故对于原告要求被告鼎茗公司返还团购费并支付利息的诉讼请求,本院不予支持。

4、苏磊与唐山荣盛房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书| (2017)冀0207民初3451号

裁判要旨:本院认为,原、被告签订《认购协议书》为原、被告双方真实意思的表示,被告收取原告定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,如果因当事人一方原因未能订立房屋买卖合同,则应按照法律关于定金的规定处理。原、被告双方对认购协议书中约定的房屋位置、面积、单价、优惠政策、合同总价款均无异议。原告应当按照协议约定于2017年4月12日前与被告签订商品房买卖合同。但原告以被告私自增加电商费、商管费等其它费用为由拒绝签订正式合同,并要求退还定金,经查,合同中并未提及“电商费”,被告亦否认“电商费”一词,双方一致认可被告收取10万元为优惠政策的组成部分,即享受每平方米13231.10元的优惠单价需另交10万元,该10万元亦属总房价的组成部分,此为原告签订协议前明知且认可的内容,双方意思表示真实,不违反法律规定,应受法律保护;其余部分,被告否认向原告收取,原告并未提供有效证据证明被告向其主张交纳多余费用,虽原告提交了短信记录、房屋价款及相关费用计算草稿,但该短信内容中被告销售人员并未提及加收费用问题,房屋价款及相关费用计算草稿无有签署姓名及时间,均不能证明被告销售人员于签订认购协议后加收费用的情况,原告提供的证人王某的证言亦不足以证明被告于签订认购后强行向原告加收费用的情况,故对原告的主张不予支持。

5、马厚群(HOUQUNMA)诉上海尊宝房地产经纪有限公司不当得利纠纷一案二审民事判决书| (2018)沪01民终5214号

裁判要旨:一审法院认为,所谓不当得利,是指没有合法根据,取得不当利益,并造成他人损失的情形;没有法律上的原因,是构成不当得利的重要条件。本案中,马厚群、董蒞萨称其向尊宝公司支付30万元不存在法律上的依据,然现有证据显示,马厚群、董蒞萨与尊宝公司签订有《团购协议书》两份,无论其落款日期为何日,其内容均系就团购服务费30万元所作之约定,该协议书有马厚群、董蒞萨、尊宝公司签字及盖章确认,系双方真实意思表示,协议依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定,当属有效。马厚群、董蒞萨辩称其仅在只有第二页的协议书上签过名,且签名时甲方处是空白的,但知道甲方为尊宝公司,又辩称其支付30万元给尊宝公司系XX公司的指示,为了过账所用,但均未提供足具证明力的证据对上述陈述加以证明,一审法院难以采纳。综上,尊宝公司取得30万元具有法律上的原因,不属于不当得利。马厚群、董蒞萨要求尊宝公司返还不当得利款的主张,无依据,一审法院不予支持。

二审法院认为,本案二审的争议焦点在于被上诉人收取上诉人30万元款项是否具有法律上的根据。根据查明的事实,涉案两份《团购协议书》均有上诉人的签名确认,双方合同亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形,应对双方当事人具有约束力。上诉人关于其未见过合同第一页、未看过合同条款等抗辩意见,缺乏事实依据,本院难以支持。况且,上诉人作为完全民事行为能力人,应对其民事行为可能产生的法律后果及风险有所预期。据此,本院认为,被上诉人基于双方合同约定收取上诉人支付的团购服务费,具有法律上的根据。上诉人以不当得利为由要求返还,本院实难支持。至于上诉人二审中关于被上诉人在房屋价格问题上存在欺诈的主张,因其主张的事由并非合同无效的法定事由,故不属于本案的处理范围。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

6、孙付坤与上海宝原物业顾问有限公司不当得利纠纷一审民事判决书|(2017)沪0115民初80539号

裁判要旨:本院认为,根据查明事实,本案中原告诉称的25,000元系其在购买房屋时按照认购书的约定支付的团购费用,该团购费用最终由谁获取,系昆山市新颖房产有限公司与被告之间的结算,与原告无关,现原告认为被告获取的该钱款系不当得利,要求予以返还并支付利息的诉求,缺乏相应依据,本院不予支持。

7、原告程立智与被告上海好屋信息技术有限公司、南京好屋信息技术有限公司不当得利返还纠纷一案的民事判决书| (2016)苏0111民初3000号

裁判要旨:本院认为:没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中,原告主张被告收取了其10000元的费用没有任何依据,属于不当得利,要求返还,但是被告上海好屋并未收取原告任何款项,故原告诉请其返还不当得利所得并赔偿损失,无事实依据,本院不予支持;被告南京好屋认可收取了原告10000元,并向原告出具了收据,但被告南京好屋收取该款项是因为与原告签订了团购服务协议,按协议约定收取的团购费用,原告主张是受欺诈签订的该团购服务协议,但未举证予以证明,本院对该主张不予支持,故团购服务协议合法有效,被告南京好屋收取该款项是有依据的,不属于不当得利,故原告主张其返还不当得利所得并赔偿损失的诉讼请求,本院不予支持。原告主张被告用“好屋中国”的账户名收取原告款项,有欺骗性,要求被告停止使用该账户,“好屋中国”并不是银行账户名,是快钱支付清算信息有限公司的支付平台上的商户名,且公司用何种方式收取款项以及能否开立与其公司名称不一致的账户名不属于民事案件审理范围。

8、重庆美联营销策划有限公司与龚建明不当得利纠纷二审民事判决书| (2017)渝05民终7909号

裁判要旨:一审法院认为,《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定:没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中,龚建明未与美联公司签订任何协议,确认其通过美联公司享受团购优惠政策,并需要向美联公司支付所谓的“团购优惠指标费”或“中介服务费”。且龚建明与协信公司签订的《某楼盘意向认购协议书》及《重庆市商品房买卖合同》显示龚建明并未享受任何优惠,亦无任何关于美联公司团购房优惠的任何说明。而《渠道分销合作协议》仅仅系美联公司与协信公司之间的协议,不能约束第三方,美联公司不能依据该协议向第三方收取任何团购优惠指标费。再者,根据《渠道分销合作协议》,美联公司推荐的客户并未享受任何优惠。其次,龚建明支付给美联公司的款项系在协信公司处支付首付款一并通过刷卡支付,并不能表明其有支付美联公司任何款项的意愿。综上,美联公司取得龚建明的80000元,并无法定或约定的依据,构成不当得利,于法应予返还。

二审院认为,虽然美联公司与协信公司签订有《渠道分销合作协议》,还约定美联公司对购买147平方米的房屋的客户收取每套8万元的团购优惠指标费,但美联公司并无证据证明其与龚建明有此约定,其与协信公司的约定不能直接约束龚建明。美联公司在二审中申请通知协信公司置业顾问蒋鑫嫒出庭作证,拟证明龚建明委托蒋鑫嫒办理中介服务手续和房屋团购手续,但从一审中已有证据材料显示,蒋鑫嫒作为协信公司置业顾问与龚建明沟通过程中及代为签署的《延期付款申请单》中所提到的“服务费8万”均未明确说明系应由龚建明支付给美联公司,故不能认定龚建明授权蒋鑫嫒与美联公司达成了支付8万元服务费的协议。与上述客观存在的证据相比,蒋鑫嫒的证言明显具有主观性,且不属于二审中的新证据,故本院对美联公司申请蒋鑫嫒出庭作证不予准许。美联公司收取龚建明8万元没有正当理由,构成不当得利,一审判决返还正确。

9、贾国杰与天津六度网络信息技术有限公司不当得利纠纷一审民事判决书| (2017)津0114民初5090号

裁判要旨:本院认为,原告与第三人签订了商品房买卖合同且已经交纳全部房款,其作为买受人已经履行了该合同的全部义务。就被告收取原告的10000元团购费,被告认为原告已经享受相关优惠政策,但其承认原告并非被告渠道客户,且相关认购签约单并未由原告签字确认;此外,无论是从被告与第三人下属邯郸分公司的电商代理合同还是被告与案外人意家公司的渠道合作协议,均未明确收取非被告客户团购费的条件和理由,被告未能说明原告与被告之间的权利义务关系及原告必须向其交纳团购费的合理性,因此被告收取原告团购费的行为缺乏事实和法律根据,其已经收取的10000元应当予以退还。如被告认为系第三人在向原告销售涉案房屋时未尽到电商代理合同中的提示优惠政策义务,可根据双方合同另行向第三人主张权利。

10、谢立国与北京鑫利房地产经纪有限公司不当得利纠纷一审民事判决书| (2018)京0114民初12248号

裁判要旨:本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案争议焦点在于谢立国与鑫利公司之间是否存在不当得利。不当得利的构成要求同时具备以下要件:没有法律或合同的合法依据;一方获得利益;他方受到利益损失;利益获得与利益损失存在因果关系。获得利益没有法律或合同依据,是认定不当得利构成的首要和关键要件。鑫利公司向谢立国出具的收据上写明该笔费用为团购推广服务费,鑫利公司亦陈述该笔费用为居间服务费,根据审理查明的情况及双方当事人的陈述,可以认定谢立国与鑫利公司之间存在合同关系。故对于谢立国依据不当得利主张鑫利公司退还7万元的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。

11、侯金龙与唐山建设集团宏达房地产开发有限公司不当得利纠纷一审民事判决书| (2018)冀0209民初1015号

裁判要旨:本院认为,本案系不当得利纠纷,争议焦点为被告宏达房地产是否收取了原告侯金龙80000元电商款。被告不认可收取了原告80000元电商款,原告应对自己主张的事实提交相应的证据,但原告提交的证据无法证实被告收取了原告80000元电商款,故原告应当承担举证不能的不利后果。综上所述,原告的诉讼请求理据不足,不予支持。

12、袁海涛与深圳市房友圈网络科技有限公司服务合同纠纷一审民事判决书| (2016)粤0304民初9481-9491号

裁判要旨:本院认为,本案的争议焦点在于被告是否履行了“8.8万元团购费折抵20万元购房款”的价格优惠承诺,该争议焦点属于事实判断问题,应由负有举证责任的当事人承担证明责任。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款:“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定,应由被告对争议焦点承担举证责任。本院对被告提交的证据分析如下:

首先,原告与被告在协商一致后签订了《优惠购房服务确认函》,是双方的真实意思表示,内容没有违反法律约定,因此原告与被告之间的《优惠确认函》是合法有效的。潜龙公司与被告存在合作关系,明确认可了被告组织的优惠活动,并且在涉案楼盘开盘时仅允许持有《优惠确认函》客户进行选房,足以证明潜龙公司对被告的优惠确认函予以认可。

其次,龙华市监局受理投诉后做了大量取证工作,掌握海宁公馆销售的第一手材料,该局对投诉人作出的《答复潜龙曼海宁花园涉嫌经营违规投诉的处理意见》属于公权力机关制作的公文书证,可信度较高。

再次,案外人蒋瑶与案外人潜龙公司签订的两份《认购书》,其中新签订的《认购书》增加了认购总价已享受房友圈团购优惠的内容,但两份《认购书》约定的认购总价完全一致,且与《价目表》中的“团购优惠总价”相符,可证明各原告也同样享受了团购优惠价格的事实。

最后,案外人刘一、郭苗未与被告签订《优惠确认函》亦未交付8.8万元团购费,其与案外人潜龙公司签订的《认购书》约定总价与《价目表》中“折前总价”相符,可证明未交付团购费的购房者不能享受“8.8万元团购费折抵20万元购房款”的事实。

综合以上分析,被告对争议事实举证充分,可以合理排除证据疑点,足以认定被告履行团购优惠价格承诺的事实。反观原告提交的证据,《认购书》只约定了认购总价,没有说明是否享受了团购优惠,既存在享受了团购优惠的可能,也存在未享受团购优惠的可能,因此,该证据不能独立地证明争议事实;至于“海宁公馆营销信息的声明”并不能证明是针对被告,与本案缺乏关联性。因此,原告所举证据不能直接证明争议事实,也不能构成完整证据链条,不足以反驳被告主张的抗辩事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款:“一方当事人提出的证据,另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的,人民法院可以确认其证明力。”的规定,本院采纳被告主张的抗辩事实,确认被告已经履行了团购优惠价格承诺,原告主张退还8.8万元缺乏依据,本院不予支持。

13、丁兰芳、寿磊铭等与嘉兴宏润房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书| (2017)浙0402民初2756号

裁判要旨:本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同,其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性,认购协议的内容及目的所体现的是为保证双方当事人本着诚信原则在将来磋商签订商品房买卖合同。对原告的诉讼请求,本院评述如下:1、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》已经成立生效,且已经在房管局备案。签订合同之前的认购书是过程,最终应当固化为双方签订生效的《浙江省商品房买卖合同》。宏润公司在签订合同及履行过程中,并不存在欺诈,且案涉房屋的合同单价并未超过宏润公司向主管部门申报的备案价,因此本院对原告主张撤销认购协议房屋单价的请求不予支持。2、关于宏润公司应否退还原告团购费的问题。从认购协议及合同约定内容看,认购协议已明确有存抵及折后总价为合同价格加团购费,原告对其在房屋买卖合同价款外需另行支付团购费应有明确认知,因此原告应知其所存的款项并不属于房款的一部分。从合同履行情况看,一般而言,房屋买卖交易金额较大,双方在签订认购协议及商品房买卖合同时对影响房屋的重大条款特别是价款条款进行充分磋商,认购协议的价格系双方协商确定的结果,且团购费用的收款方为拙越公司;因此原告以房屋买卖合同纠纷主张宏润公司返还100000元的请求无事实和法律依据,本院不予支持。综上,原告的请求均不能成立。

14、郑奇与青海畅联房地产营销策划有限公司不当得利纠纷一审民事判决书| (2018)青0105民初2457号

裁判要旨:本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告认为收取原告30000元系建筑公司收取的差价款,也是转让费,且已告知原告的答辩意见因其答辩相互矛盾,无证据证明,加之原告不予认可,故被告该抗辩意见,本院依法不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条:“因他人没有法律依据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定,被告收取原告30000元,既无合同约定,也无法律依据,应予以返还。原告要求被告返还30000元的诉讼请求,依法予以支持。

三、相关法规

1. 唐山市人民政府办公厅关于转发《唐山市房地产交易秩序整顿规范专项活动实施方案》的通知第二条

现行有效唐山市人民政府唐政办函〔2006〕247号

发文日期:2006年10月16日 生效日期:2006年10月16日

地方法规/文件

二、整顿规范的主要内容针对我市房地产交易环节存在的主要问题,重点整顿规范以下违法违规行为:

(一)商品房预售

1、房地产开发企业未取得预售许可证销售商品房,或以内部认购(包括认订、登记、选号等)等名义收取预定款性质费用;

2、房地产开发企业取得预售许可证后未在10日内开始销售商品房;

3、商品房预售款未专项用于预售项目而挪作他用。

(二)商品房预(销)售

1、商品房基本情况、销售进度、权利状态(如:查封、抵押、限制)等预(销)售信息及《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《商品房预售许可证》等材料未及时、全面、准确地在销售现场进行公示;

2、已售出的商品房再进行转让的或向集资单位职工以外人员销售集资房;

3、房地产开发企业自商品房买卖合同签订之日起30日内未到当地房地产管理部门办理登记备案手续;

4、房地产开发企业委托没有资格的机构销售商品房;

5、房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门;

6、房地产开发企业销售商品房不实行明码标价的;标注内容不真实、不齐全的;商品房销售价格不及时到价格管理部门备案;价外违规收费;

7、经济适用房价格未经政府主管部门审批擅自销售的;不执行审批价格,擅自提价的;重复收取已计入房价的费用或未经批准另外收取费用的;不按规定明码标价或使用虚假不规范标价手段蒙骗购房者;

8、有关行政管理部门、事业单位向房地产开发企业乱收费;

9、房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房;

10、房地产开发企业发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作,哄抬房价,或者纵容、雇佣人员炒作房价,扰乱市场秩序。

(三)房地产广告发布

1、未取得预售或现售批准文件发布商品房销售广告;

2、未取得预售许可证的房地产开发项目发布的形象广告标注有销售地点、售楼电话、传真、销售(代理)机构等字样;

3、利用房地产广告虚假融资或变相融资,以及在房地产广告中承诺售后包租、返本销售或广告中有关房地产项目的名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假;

4、广告中承诺的小区设施、环境等具体内容不予兑现;

5、在广告中发布“房产抵押贷款”等超越自身经营范围的内容;

6、广告中含有风水、占卜等封建迷信内容,或宣扬奢侈生活方式等违法行为;

7、广告发布单位未对房地产广告内容的真实性进行审查,发布虚假广告和其他违法违规广告。

(四)房地产展销

1、未经工商行政管理部门登记,擅自举办房地产展销活动;

2、房地产开发项目不具备预(销)售条件参加房地产展销活动;

3、房地产开发企业有严重违法违规行为参加房地产展销活动。

(五)商品房预(销)售合同

1、房地产开发企业不使用《商品房买卖合同示范文本》,不按约定的期限、面积和质量履行合同,不按规定向住房消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,不按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任;

2、房地产开发企业不使用《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本》;

3、伪造合同、盗用、假冒他人名义签订合同、虚构主体资格签订合同、虚构合同标的物、利用虚假信息诱人签订合同;

4、房地产开发企业虽使用《商品房买卖合同》示范文本,但在删除、增加条款时,免除自己责任,加重购房人责任或排除购房人合法权益以及采取其他手段侵害消费者合法权益。

(六)房地产经纪、估价机构

1、房地产经纪机构、估价机构(以下简称中介机构)及其分支机构未领取工商营业执照或虽领取了工商营业执照,但未在一个月内到房地产管理部门办理备案;

2、执行具体中介业务的不是经纪人、估价师或者在合同上执业人员未签名或代签名;

3、未按照规定将经纪执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联系电话等在经营场所明示或做虚假明示;

4、房地产经纪机构直接从事商品房买卖的,或未取得房地产经纪经营范围从事商品房经纪活动;

5、房地产经纪机构、经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用或在代理买卖过程中赚取差价等违规行为;

6、未按规定办理收费许可证或违反规定乱收费;

7、房地产估价机构超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

8、房地产估价机构以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

9、房地产估价机构违反房地产估价规范和标准;

10、内部管理制度不健全。

2. 住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知第五条

现行有效住房和城乡建设部,国土资源部 建房〔2017〕80号

发文日期:2017年04月01日 生效日期:2017年04月01日

部门规章/文件

(五)

加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目,要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度,严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理,督促房地产开发企业合理定价。


3. 国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知第五条

现行有效国务院办公厅国办发〔2013〕17号

发文日期:2013年02月26日 生效日期:2013年02月26日

行政法规

五、

加强市场监管和预期管理

2013年起,各地区要提高商品房预售门槛,从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理,引导房地产开发企业理性定价,稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理,完善监管制度;尚未实行预售资金监管的地区,要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导,或没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设,完善管理制度,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作,严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作,整顿和规范市场秩序,严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理,加大对资产负债情况的监测力度,有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施,引导社会舆论,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人,要进行严肃处理。

4. 住房城乡建设部关于房地产中介行业违法违规典型案例的通报(二)第六条

现行有效住房和城乡建设部建房函〔2016〕171号

发文日期:2016年08月15日 生效日期:2016年08月15日

部门规章/文件

六、

南昌尚美佳房地产咨询有限公司违规代理销售案

2016年6月,南昌尚美佳房地产咨询有限公司在代理销售“滨江明珠”楼盘项目期间,与开发企业合作开展商品房团购销售活动,违规收取购房人1万元会员团购费。上述行为违反了《商品房销售管理办法》第二十八条规定。南昌市房地产主管部门对该公司下发限期改正通知书,记入信用档案,按照《南昌市房地产经纪信用档案实施细则》扣减信用分值20分,信用等级下降为四级。

5. 住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知第二条

现行有效住房和城乡建设部建房〔2016〕223号

发文日期:2016年10月10日 生效日期:2016年10月10日

部门规章/文件

二、

依法查处房地产开发企业不正当经营行为

一些房地产开发企业为了追求不正当利益,存在违法违规等不正当经营行为,其中包括:

(一)发布虚假房源信息和广告;

(二)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;

(三)未取得预售许可证销售商品房;

(四)不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;

(五)捂盘惜售或者变相囤积房源;

(六)商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;

(七)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;

(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;

(九)其他不正当经营行为。

对存在上述行为的房地产开发企业,各级房地产主管部门要加大执法检查力度,依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的,及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

在此基础上,各级房地产主管部门应当视情节轻重,对房地产开发企业采取以下措施:

(一)书面警示;

(二)约谈企业主要负责人;

(三)公开通报企业不正当经营行为;

(四)列入严重违法失信房地产开发企业名单;

(五)由资质许可机关在资质审查中重点审核。

各地要按照本通知要求,认真抓好落实,并结合实际制定相关办法。

中华人民共和国住房和城乡建设部

6. 住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知第一条

现行有效住房和城乡建设部建房〔2016〕223号

发文日期:2016年10月10日 生效日期:2016年10月10日

部门规章/文件

一、

积极引导房地产开发企业规范经营

各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为,维护房地产市场秩序对稳定房地产市场的重大意义,通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革,加强监管创新,加快构建事中事后监管体系,依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益,严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为,营造公平竞争的房地产市场环境。

房地产开发企业要遵纪守法,诚实守信,恪守对消费者在商品和服务质量方面的承诺;要发布真实房源信息和广告,严格执行商品房销售的有关规定,实行明码标价制度,维护消费者合法权益;要接受政府和公众监督,积极履行企业社会责任,通过向消费者提供优质的商品和服务赢得市场。


7.惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知第五条

现行有效惠州市人民政府惠府办〔2017〕10号

发文日期:2017年04月08日 生效日期:2017年04月09日

地方法规/文件

五、

加强房地产市场监管力度。对于房地产企业在未取得预售许可的情况下擅自进行销售,捆绑高价车库销售,通过虚假广告误导购房者,不明码标价,哄抬价格,另行收取未标明费用,私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价,以及中介机构违规代理未取得预售证的房屋,虚假宣传、哄抬价格、制造恐慌,支付额外费用,伪造社保、纳税、银行流水虚假证明等行为,依法依规严肃查处,并向社会公开曝光,相关信息纳入诚信平台;对涉案从业人员记入“黑名单”;对涉嫌违法的企业和个人,依法追究法律责任。

8. 关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知第一条

现行有效上海市住房和城乡建设管理委员会,上海市物价局 沪建房管联〔2017〕657号

发文日期:2017年07月21日 生效日期:2017年07月21日

地方法规/文件

一、

商品住房及其地下车库(位)等附属设施的销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》(沪发改价督〔2011〕006号)有关规定,对外销售商品住房及其地下车库(位)等附属设施,不得超备案价格销售。除房屋和车库(位)等附属设施价款外,房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。

9. 湖北省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知第二条

现行有效湖北省物价局鄂价电〔2018〕3号

发文日期:2018年02月11日 生效日期:2018年02月11日

地方法规/文件

二、

进一步加强监测监管。各地价格主管部门的价格监测机构要按照国家、省要求,切实做好商品房价格动态监测和数据搜集分析工作,及时掌握房地产市场第一手资料,准确判断市场房价及其涨(降)幅,特别关注商品房价格异常波动,加强信息披露和舆论引导,稳定市场预期,及时提出价格监测预警报告,为政府决策提供可靠依据。价格监督检查机构要充分发挥12358平台作用,密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为:1.商品房销售不按《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》的规定明码标价,在标价之外加价出售商品房;2.受房地产开发企业委托销售商品房的中介公司(电商、服务公司、管理公司、销售公司等)收取超出商品房销售价格以外的费用,如电商费、管理费、服务费、网签费、渠道费、茶水费、超标准装修费、尊享包产品服务费等;3.未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证、服务项目、服务内容、收费标准,强制提供代办服务、捆绑收费;4.其他不正当经营行为。

10.潍坊市人民政府办公室关于保持房地产市场稳定健康发展的意见第十条

现行有效潍坊市人民政府

发文日期:2017年08月21日 生效日期:2017年08月22日

地方法规/文件

(十)

严厉打击违法违规行为。严厉查处囤房炒房、虚假宣传、不按规定明码标价、违规开展金融业务、隐瞒抵押担保查封事项分割销售以及向购房人收取电商费、团购费、会员费、选房费等违法违规行为。加大对违法违规企业(机构)的公开曝光和联合惩戒力度,对开发企业停止预售及网签,2年内不得参与本市土地交易,对中介机构按照有关规定依法处置,并列入失信企业“黑名单”,相关责任人记入信用不良记录。建立定期通报制度,各地每月5日前要将典型案例报送市房地产市场调控联席会议办公室,每月至少1起、实行定期通报。


河北正一律师事务所 

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