回归理性价值必然,北京房价下跌也疯狂!

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日知祗舍
2017.05.31 21:48* 字数 1948

神州日知 祗舍


自去年10月开始的楼市调控并没有停止的迹象,反而多地加大了政策收紧力度,调控范围不断扩大,从最初的限购、限贷扩大到如今的“限购、限贷、限价、限售、限商” 调控5大招。

政策高压下,不仅北京二手房市场开始全面降温,环京楼市也降温明显。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,自3月份以来,北京二手房市场成交量连续下滑。

2017年5月份,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。

值得关注的是,2017年5月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。

在有交易的12个区域中,多达8个区的成交均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。

跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。


面对史上最严格且最严密的楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。

因此,在一系列严密而严厉的政策叠加下,北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少。

强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。

随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下跌成为了必然趋势。


值得关注的是,二手房市场的杠杆率也在发生变化,由于政策的高压限制,全款购房比例正在提升。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计:2017年4月时,北京二手房交易全款支付的比例为37.92%,环比3月份增加8.77个百分点,时至5月份,这一比例再次上升5.31个百分点,达到了43.23%。

与此相反,商贷支付比例在4月时为40.59%,环比3月份下降10.79个百分点,到5月时再次下降6.17个百分点,降至34.42%。

目前,北京二手房交易的全款支付比例是2017年前5个月的最高值,商贷支付比例则是最低。其它支付方式的占相对稳定,变化不大。

使用商业贷款购买二手房本就是市场主流,如今,北京商业贷款首付比例高企,5月起商贷利率优惠也完全消失,首套房最低执行基准利率,二套房执行基准利率上浮20%,商业贷款的成本、压力大幅提高,所以商贷买房的客户骤降,下降幅度远大于全款购房的降幅,此消彼长下,全款支付的占比连续提高,商贷支付的占比则连续下降。

经过一系列的调控,北京楼市曾经的恐慌情绪消失,业主不再惜售跳价,客户不再恐慌抢房,市场理性已经回归。

目前的市场是房源多而客户少,所以还有意购房的客户完全可以仔细挑选,认真寻找,整个市场的交易节奏因此变得较为缓慢。这足以说明本轮新政成效显著,市场已经彻底降温。

有业内人士也称,北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平,接下来或许还会下降,但下降的空间已经不大,降幅会逐渐变小,低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。

价格方面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间现在依旧存在,随着交易量的持续低迷,未来房价的降幅还将进一步扩大。

不仅北京如此,环北京房价也可是全面降温。

比如房价曾经增长迅猛的燕郊地区,近两个月的价格每平米已经跌了8000元。

今年3月燕郊部分楼盘的二手房成交价格还在3万/平方米,然而如今已经下降到2.2万元/平方米,不少炒房客贱卖房产甩货出逃。

业内人士普遍认为,在楼市调控政策持续收紧的情况下,燕郊楼市下半年还会继续走下行路线。


任志强曾经说过中国房价并不高,买不起赶紧回农村!说得不是很中听,但是虽然话糙理不糙,还是有几分道理的。

在近期举行的“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会上,任志强称:调控错了,2018年房价将暴涨更高!

任志强的核心论断是:错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,所以下一轮会比这一轮涨得更高。

此前各个自媒体都在转载,大炮的“我有生之年看不到房价下跌”。以及“北上广的房还能买吗?任志强:这个问题最简单,买!”。

至少目前来看,任大炮的“涨涨涨”论看来破产了。

其实,祗舍去年10月在本号发文就指出,中国房价开始进入下跌周期。正如任大炮所说,中国房价主要取决于政策,如是推论,中国房价必将回归理性和价值。

如果同样一套房子,北京二环里是五环里的数倍,这不是疯狂和泡沫是啥?如果这就是市场经济,只见价格,不见价值,这是市场经济吗?

如果中国的经济一直被房地产所绑架,如果中国房价长期远远高于老百姓的购买力,房价高企就是海市蜃楼。不仅政策不允许,消费者也会用脚投票的。

如果中国GDP还是对房地产有高度依赖,中国经济就走不是健康的轨道,这不仅是决策层,就是老百姓也会不同意的。

所以,中国房价回归理性价值,是市场规律必然,也是政策要求,更别忘了市场经济的主体是消费者。

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