看点与思考：
什么样是公寓？Apartment是什么意思？它与住宅有何不一样？酒店式公寓、服务式公寓与公寓式酒店有何不一样？
最近，上海对商办类的公寓出手管理了，在住宅限购政策下，商办+公寓=商住=住宅了，有机可乘！所以得管。
公寓的概念，究竟是怎么回事？它与纯住宅有什么关系呢？
公寓一词来自英文的Apartment，意思是提供多人或家庭居住的公共性居所。
狭义的公寓是指商住性质的楼房或是有一些公共服务设施、主要用来投资或出租的小户型楼房。
广义来看，一些多层或高层住宅，也可归类为公寓。不过，现在开发商为了营销，都把多层“做”成“洋房”了。
高层住宅的大户型房屋，一般会美其名曰：大平层，或平层官邸。
在郊区大片地建高层住宅的现象，国外很少；国外城市郊区一般是别墅和排屋的社区，在中心城区，才有些高层。
酒店式公寓，也叫酒店公寓，是提供酒店一样服务和管理的高档公寓。
它是一种特殊形式的酒店。酒店式公寓一般是在酒店管理机构的统一运营管理下经营。
这类公寓一般只租不售，它实际上是酒店长租客房的一个变种，是比较便宜而且可以享受住家生活的酒店客房。
它要求租期为一段时期比如三个月、半年或一年，不像一般酒店那样一天也行。
租客一般为商务型客户或企业客户。酒店式公寓因不出售产权，开发商要有一定经济实力，所以此类公寓较少见。
服务式公寓，一般是指有较好服务与物业管理的公寓，是以出售产权而尽快回笼资金为主的房地产短线投资项目。
它是一种特殊的公寓。目前国内酒店公寓只在一些大城市有一些，而服务式公寓项目就更少了。
服务式公寓在美国比较多一些，美国一般公寓都带有服务设施：室外游泳池、烧烤台、公用洗衣房、健身房等。
此外，它的物业管理公司还会举办周末业主聚会，而所有这一切均包括在房租内，不另外收费。
服务式公寓从实质上说还是公寓，只是服务的硬件与软件有一定要求，有别于一般住宅公寓而已。
对开发商而言，开发此种产品应有明确的客户定位及市场预测，因服务标准高，物管费亦相应增加，销售有难度。
酒店式公寓和服务式公寓在投资理念、产权归属、经营环境、服务水准上是有明显区别的。
两者亦有一些共同特征，比如都是居住功能齐全方便、附精装修、配备家具和家居用品。
它户型一般面积较小，多为一室一厅或两室一厅等。所以，也叫小户型公寓。
旅游地产项目中可能会做产权式酒店。它是属于一种特殊的酒店业态，它的特殊，在于将经营权跟所有权剥离。
它多以“售后返租”形式将所有权卖给投资客，把经营权集中，再委托酒店管理公司经营管理，以保障投资回报。
一些特色旅游景点城市多有产权式酒店，而且它还有“分时度假”的经营。
分时度假就是你投资一套产权酒店的客房，你每年有一定的酒店分享时间（Timeshare)，在此期间你可以来你的房间居住。
这个时间之外的所有时间都交给了酒店管理公司统一对外经营，酒店经营利润，每年给投资人分红。
投资人完成首付，可按揭贷款，还款额可用年度分红的钱来冲，有时还有余，但也许要补贴，看酒店经营情况。
这种房间产权清晰，物业升值时容易变现。所在地旅游业越发达，越有升值空间。
