钱猫学堂:这样买房,不容易吃亏!

对于大多数年轻人来说,要结婚组建家庭,婚房肯定少不了

所以,结婚伴随着人生第一套房的到来。

这套房可能是父母帮忙付的首付,小两口一起还贷。

也可能是自己辛辛苦苦攒钱买的第一套房。

现在买房能一下子掏出个几百上千万现金买房的人,少之又少,大多只能向银行融资,每个月向银行还房贷。

如何选择一个最适合自己还房贷的方式,应该是很多人想了解的问题。


一、两种还房贷的方式,到底适合哪种?

 

其实,对于还房贷,我们有两个老生常谈的方式,第一是等额本息还款,第二是等额本金还款。

该怎么理解呢?

先给大家上两幅比较图就懂了。


等额本息还款,相当于是把房贷本金和利息分摊到每个月还,每个月还款额是固定的。

另外,它有一个特点是,本金比重会随着每月递增,利息比重会逐月递减。

比如说你的房贷是30年,从开始到结束每个月还款额都一样,比较稳定,但最后你归还的利息比等额本金要多。关于这个问题,会结合下文来说。

而等额本金还款,就类似先苦后甜的模式了。

本金会平均分配到每个月,当期利息是按照当月本金来计,随着还款额逐月递减,利息也会随着递减。

优点是,虽然前期还款压力较大,但到后期还款金额的减少。

很多人看到这些枯燥的文字,会觉得等额本息和等额本金很复杂(好吧,其实是有点复杂啦~)

这时候,我们为了加快了解这两个概念,可以采用数据来加以论证。

举个例子,假定你贷款100万买了套房子,分30年还,按照现在5年期以上利率4.8%来看——

等额本息还款总利息需要88万多,每月固定还款5246.65元,到最后的还款月数,这个数字都是一样的。

但有一点不同,就是欠银行的利息总数越来越少了,逐月递减。相反,要还银行的本金部分就会逐月增加。

而等额本金还款总利息72.2万,首月还款6777.78元,然后逐月递减,你看,还款数目在每月递减。

所以,对于等额本息和等额本金的区别,我们很轻松得出几个结论:

第一,两者总额不同;等额本金还款总额少。

第二,还款压力不同;等额本息还款压力小。

另外,还有一点不同,就是前还款的成本不同。

二、贷款后要不要提前还款呢?

由上面的方式可以知道,等额本金在前期会占用大部分的资金,而等额本息是一个固定的数额。

那么,我们就需要考虑了,提前还款值不值得?

我们就直接上结果吧!

如果选择等额本息还款,你的还款进度已经到达三分之一的标准,不建议提前还款。

如果选择等额本金还款,你的还款进度已经到达二分之一的标准,不建议提前还款。

至于为什么呢?

总的原则是:等额本息也好,等额本金也好,还贷前半部分都是在还利息,等利息还的差不多了,就是还本金。

所以其实后面部分你提前还贷的话,给银行赚利息差的利息都交得差不多了,就没必要去还本金了。

因为你这时候归还了大部分本金,依然前期还是交了很多利息。

那如果不提前还贷,我们还有一个选择,就是把原本打算提前还的资金拿去投资稳健的理财,那么,这笔钱就产生收益了。

总结来看,其实提前还贷这件事我是死活都不会干的。

因为,买房用贷款的方式,就是用杠杆提高自己的资金灵活度,以及保留随时冲进牛市赚取超额收益的可能。

没必要因为提前还贷这件事,锁定了自己本来可以得到的低利率、长周期杠杆。

像银行这样的精明眼,他们愿意低利率(基本上4-6%之间)而且给你30年还款期的事情,估计就只有房贷了。

尤其是公积金贷款的同志们,现在公积金贷款利率只有4%不到,非常低廉。

提前还贷这件事,你还是忘了吧。


三、利率还有下行的空间,你准备好了吗?


现在的大环境看,降息通道可以说是短期打开了。

根据最近央行公布的房贷利率来看,其实已经到达了30年来的历史最低值——4.8%。

但这不会是最低的。如果要买房的童鞋,可以再往后看,LPR还有降低的空间。

因为从国家现在的步骤来看(比如科技创新,刺激内需等),利率会进一步走低。

而这段时期对买房刚需人群来看,贷款买房未必不是一个好的选择,因为利率就比较低。

另外一方面,虽然现在楼市火爆程度不再,但在一些交通比较发达和发展前景的地区,房价还是有可能温和上涨的。

找一个区域性机会切入优质房产或者商铺,利用贷款的方式提高自己的资金利用率,这才是关注我的聪明粉丝应有的姿态!

有兴趣理财的朋友,欢迎加微信咨询哦!

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