当一个房企开始关注“户型标准化”...

01

楔子

昨天一个朋友给我发了一份“XX集团住宅户型标准化设计手册”,让我给提点建议。我看到的户型中规中矩,既没有硬伤,也没有亮点,更没有“溢价”。

考虑到是国有企业,中庸之道也就可以理解了 。也许集团的核心竞争力在“资源拿地”上,产品只要过得去,可能也就行了吧。

但我自觉时间成本比较高,一次劳动如果不产生“溢价”,总感觉“亏”了。

所以,下面这篇文章是针对户型标准化的,供有需要的设计管理人员斧正。而普罗大众可以通过另一个视角,了解我们市场上买到的“户型”是怎么被标准化的

02

系统性

当你拿到开发商给到的你的一张户型图时,其实拿到的是一个“系统”。

往小了说,

功能布置是否合理,也就是每个空间的排布是否好用。

流线布置是否合理,也就是“动静”和“洁污”房间的搭配,被串联的是否合理。

往大点说,

户型组合是否合理,即你家和隔壁家之间的相对关系是否恰当。

日照是否合理,即你家冬至日(大寒日)那天是否能晒到国家规范规定的太阳光时长下限。

采光是否合理,即你家的每个房间是否因为进深过大,导致白天还要开灯,不符合规范限值。

再往大了说,

有户型是否节能,从一个户型的凹凸关系,我们就能大致判断这家空调是否费电。

有户型的结构是否合理,从一个户型的进退关系,洞口位置,就能大致判断结构是否费钱,体系是否合理。

一个户型涉及到的因素很多,三言两语也无法给观众留下印象。所以我翻出了以前写的一篇文章给大家一些图示,更便于理解漫谈“经济适用“户型的特征 II

对于走上标准化之路的企业来说,建立一个系统的观念是非常重要的。并不是找几个设计院画画平面图就是标准化(当然这些设计院也是让小朋友翻的图)。系统问题一定是系统的解决,“头痛医头,脚痛医脚”是根本解决不了问题的。

我还碰到过有老板亲自盯户型的呢,所有的指标都要做到最好。举个最简单的例子,很多老板喜欢转角飘窗和大玻璃,又要求结构造价,保温造价要低,这完全是相悖的,就是缺乏系统知识的表现之一。

有些指标是此消彼长的,有些是正向关系的,没有系统的知识,不闹笑话才怪。顺便给自己打个广告,有需求的房企可以来咨询,收费的!

03

客群定位

“初出茅庐”的时候,我也天真的以为能为客户提供最完美的户型,现在消停了 。虽然我掌握了不错的专业知识,也有了生活阅历,但是一个户型的好坏,说到底不是受建筑师“控制”的。或者说,不是受技术控制的,而是受“市场”左右的。市场会变化,户型也不可能有“完美”一说,只能是在一段周期里是否“适用”的问题。

市场是由一个个鲜活的个体组成的,他们的需求也许很接近,也许千差万别,所以我们要做的生意是“细分市场”。总有一部分的客户的需求是接近的,我们的户型只要能让他们满意,也就很好了。

客户的需求可以通过采样的方式,获得一部分的信息,但一定不是完整的。尽可能详尽的补齐“客户脸谱”,才能使你家房企在市场中“脱颖而出”!

这是我收到的其中2个标准户型,我简单的做了点分析。粗看下,这是同一个户型,只是因为“面宽X进深”的不同,导致面积从130升到了140平方。

但对于用人民币投票的市场来说,我相信结果肯定会不一样。在一线城市,130平的销售一定会好于140平。因为功能差不多的情况下,购买力是有限的。在上海,这可差着近100万呢。

相反,在偏好大户型的3、4线城市,也许这10平方对于追求“气派”的客户来说,又是另一种市场表现了。

如果是同一个楼盘里,这是自己的产品相互竞争,可能就是前期定位不准确。而如果是竞品楼盘,那总有一波销售要被老板“炒鱿鱼”!但往往,这个锅“设计师”都背起来了。

户配比、面积分段都是非常严肃的事情,必须要前期有调研,建筑师只是实现场景的“工具”!

04

场景营造

小时候,有一部叫《成长的烦恼》的电视剧,那里描绘了很多的生活场景。父母可以在厨房里边做饭,边和孩子聊天;孩子可以在客厅里边看电视边闲聊。。。

随着中国经济的发展,多子化、在家办公等更多元的生活方式也随之出现,很多美国电视中的生活场景也渐渐发生在我们的身上。

在住宅市场上,大多数房地产企业在卖的还是“房子”,而优秀的企业卖的是“生活场景”。生活场景需要的物理空间是开发商可以提供的,这才是卖房子正确的“逻辑”!

我想通过几个例子来说明下平凡和“非凡”之间的差距。

这是刚才看到的140平方的户型,我把它再放大了一点。大家可以关注下我标出的空间。目前的室内布置方式是最常规的一种方式。

稍微变化下可以变成下面的场景——横厅

对于改善型客户来说,传统的南北厅是一种选择,而东西向的横厅是另一种选择。这种场景的感觉是受一部分客户喜欢的。

对于四房户型来说,一个主卧、一个儿童房、一个父母房、剩下一个最有可能是书房。而书房的设计,在这个户型里,有如下图的这种可能。

这样半开放式的设计,可以扩大肉眼所及的空间,让厅显得更加“阔绰”,也受一部分群众的喜欢。

但是,中国毕竟是发展中国家,还有很多人是属于“刚需”客户。对于基本生活需求的满足,愿望强烈。接着,我们再看两个户型,也是这本标准手册里的。

第一个:90平方做到三房,还有南北比较正气的两个厅,已经属于中上水准了。唯一比较可惜的是,3个房间合用一个卫生间。早高峰的时候不打架吗?

有一种操作叫“三分离”,有兴趣的朋友可以去看看我另外一篇文章“分离式“卫生间在中国》,这样可以大大提高卫生间的利用效率。

第二个:115平方做到三房两卫,还有南北比较正气的两个厅,也属不易了。比较遗憾的是:2个卫生间的布置都比较局促。通过局部调整,使其更加好用并不是太难的事情,只是设计的精细化程度不高而已。

不同的客群,都有自己无法替代的生活方式,会形成不同的生活场景。所以在做标准化的时候,多预留点弹性空间,或者预留些改造的可能,这是标准化工作更具实际操作的需要,更是市场的需要!

05

细节决定成败

除了卫生间设计的一些瑕疵,整本户型标准化手册还存在对“细节”把握不够的问题。比如:功能空间的长宽比例失调,玄关空间的尺度随意,空调机安装检修便捷性不够等诸多细节问题。

这些其实都可以作为专项去研究。就像万科做了很多的研究:有关于储藏收纳的标准,也有关于厨房流线的标准。。。

另外,多用些跨专业的人才协同工作,互怼和互助将激发出更大的“潜力”,也会让这份标准化的工作更具有价值。

当然,产品好不好,市场说了算。再多的设计亮点都需要被“客户”验证,让其闭环,才能做到“螺旋上升”。

06

溢价

任何一个民营开发商都会追求“利润最大化”。也就是我们设计师嘴上挂着的“溢价”。

中国的“房市”,最关键的影响因素是政策。所以,如何研究和应用好大大小小,形形色色的政策是制胜之道。

我可以举几个政策来说明下:

A.城市规划方面也会有很多的政策消息,如果能“春江水暖鸭先知”,那么就是躺着挣钱。比如地铁还在规划阶段,就能未卜先知;配套还没起来前,抢滩洼地,这都是神一样的操作啊。

B.在很多地方都有一个140平方左右的税收政策。面积超过之后,对买家来说税赋会增加一档,如果不了解这个政策,我相信你家房企出来的改善型户型就已经“开门跌倒”了。

C.面积计算规则是大家都绕不过的,好好的研究下规范,哪些是政策允许的,哪些是没有操作空间的,在户型设计里好好的应用,同样可以事半功倍。

D.在户型设计中还有对整栋楼的面宽有限制,而面宽其实是“稀缺资源”,如何平衡不同面积段产品的面宽,把价值做出来,也是考验功力的。

前10年,很多开发商研究政策是为了突破它,比如”偷面积“,”偷容积率“,”偷限高“。房地产已经进入到白银时代,我认为大家研究政策是为了守住底线

每家比拼的是内功,考验的是对市场的敏锐程度,对客户需求的尊重程度,还有对产品的创新能力。而标准化是创新的必由之路。

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