【商业地产精选】:地铁商业专题研究,一起玩转地下商业mall

【导读】看过,走过,逛过那么多地上商业,文旅商业,地铁商业你了解多少?或是说,上班匆忙,没注意到,或是刚开通地铁,哪有商业。福建地铁商业起步较晚,但没关系,本期地铁商业专题研究与大家一起进步。——邓达龙

地铁发展历史

地铁上盖物业商业综合体作为地铁沿线一种新型的商业建筑组织形式,采用轨道交通与区域经济结合发展的建设新思路,体现了交通与商业建筑空间的融合,也将会成为地铁新兴城市发展商业时首选的商业经营模式。

与地铁直接关联的商业项目主要包括两大类:站内商业、车站连通商业

地铁上盖商业物业类型及概念剖析

站内商业定义(日文:EKI-NAKA):

指在车站里所规划出来的商业经营空间,一般直接位于地铁车站或者火车站内部,对于站内客源具有独占性,通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营;

日本站内商业的发展:

站内商业最初的规模并不大,通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺,以及在长途客车月台附近设置的许多快餐店、便当店和土产点;

随着车站周围日渐兴旺,许多大中型车站进行大规模重建改建工程,利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦;

东京地铁公司鉴于站内商业表现突出(知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳),决定加大车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度;

注:除日本站内商业外,香港地铁公司、首尔地铁公司和巴黎地铁公司也都非常擅长地铁商业;

我国站内商业(地铁):

我国多数地铁车站只有零星的车站商业,商铺大多设置在地铁站厅的公共空间,如过道、出入口等处,提供便利的快速消费品和专业服务以及自助销售机服务;

少量的大中型车站商业则往往存在散、乱、差等诸多弊端,且大多销售低端地摊商品或大众商品,典型:已停业整改的上海地摊徐家汇站的徐家汇地下商城、上海莘庄站的吉买购物中心和上海站的三叶眼镜市场等;

近期新规划改造的一批地铁车站商业项目已有所改进,典型:上海人民广场站站厅闸机外的地下金三角上海申通地铁公司自行打造的METROMORE地铁生活馆、9号线打浦桥站上海日月光购物中心(整个地铁站的所有出入口都彻底包裹在购物中心内,客人进出站必须经过购物中心商场)等;

此外,部分机场、游轮城也与地铁轨交站相连通,借助地铁和多种交通工具形成的交通枢纽港和旅客优势,也形成了某种特殊的地铁上盖商业综合体,典型:香港机场非禁区内的航天城翔天廊购物中心、香港上环港澳码头的信德中心;

我国站内商业(火车站):

我国大陆地区火车站站内商业以往仅有”麦当劳、肯德基、永和大王“等几家快餐店和便利超市,传统城市火车站拥有的大型配套商业却是环境脏、乱、差等不适合乘客需要的传统专业市场;

随着我国”公交化“运行的高频率城际铁路和城际高铁相继或即将投入运行,商务客与中高端旅客、中低档客源逐渐分流,大量高铁车站配套购物中心纷纷投入建设,典型:上海虹桥火车站拥有约5000㎡现代化商场,引入了近50个著名连锁品牌商家(如万宁、肯德基、COAST咖啡、便利店、蛋糕店、银行、书店等)

火车站内数万㎡的大型商业(购物中心)可资借鉴参考的国内案例目前尚很少(如上海南站银泰百利时尚购物中心等),而海外成功案例则较为普

地铁上盖商业物业——

与地铁站接驳模式主要有三种:

无缝直通模式(标准地铁上盖)

间接连通模式(准地铁上盖)

空中连廊城与地下城(地铁商圈)

总结:

一、地铁通道整体采用硬体包装,配以广告灯箱及LED屏幕,打造了通道氛围,这种金属质感的材质很好的延续了项目logo的整体风格,强化了晶品项目的记忆点;

二、通道内广告灯箱及LED屏幕缓解了顾客在狭长通道内行走的无聊感也起到了一定的项目指引作用,增加了一定的趣味性;

三、广告位及LED屏可大大提高市场收入,又扩大了项目本身及场内品牌的宣传;

三、导视指引标志清晰,不仅有项目名称,地下市集主题名称,地铁线指引,还增加了附件公交车线路的信息,增加了顾客的出行便利;

四、通过静态展包装通道,营造了商业氛围,增加了通道整体的色彩及丰富度,在一定程度上吸引了顾客进行拍照等互动。

总结:

一、嘉里中心的地铁通道相对较短,大大缩减了顾客到店的距离,更加利于引导客流;

二、作为匹配项目整体风格的通道设计,采用了简洁追求品质化的设计装饰

三、作为地下连接南北区及引导顾客到达地铁站的通道设计会根据不同的月度推广主题及场内的艺术展览进行相应的更换,很好的起到了宣传项目品牌及艺术展览的作用

综述:静安嘉里中心优越的地理位置,依托于商业核心区,良好的交通环境,位于地铁上盖,交通带来的便利保证了强有力的客流。综合体各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模,各业态间的互连互通大大延展了共享空间,统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。

总结:

一、港汇恒隆广场这条直通项目内部的地铁通道分为两个部分,一部分是连接地铁站的橱窗展示走廊,一部分是连接项目入口的地铁通道大厅

二、作为橱窗展示走廊的部分,通过改造墙面,增加了LED屏幕及玻璃橱窗,再用大幅广告画面进行连接,在改变了原有的单纯广告画面的基础上,增加了新颖性

三、玻璃橱窗会根据项目的不同活动档期及节日档期,调选不同的品牌商品进行展示和推荐

四、LEP屏幕及巨幅广告画面增加了市场广告收入,又扩大了项目本身及场内品牌的宣传

综述:地铁徐家汇站是上海市最大的地铁换乘站之一,作为开业于1999年的地铁上盖商业项目,多年来港汇恒隆广场一直是商业地铁接驳通道的引领者,最大限度的利用了通道的宽度,多年来,港汇恒隆广场的圣诞地铁通道氛围布置一直是上海商业的一大亮点。

总结:

一、通道内增加了大量广告灯箱,扩大了项目及场内品牌的宣传

二、对通道的墙面及地面进行了精心的设计处理,使通道与地下一层租户区很好的融为了一体

三、作为间接联通地铁出口的项目,在距离地铁出口最近的商场入口处增加了巨大的项目logo,起到了很好的引导作用

综上所述:作为间接联通地铁的项目,百盛优客城市广场充分利用了自身的建筑设计优势,延续了场内打造主题区域的风格将地下一层的通道及地下一层租户区融为一体。使顾客在进入项目通道的时候就已经融入了商场的整体氛围中,增加了对顾客的吸引力度。

如何利用地铁通道吸客

通过地下商场与地铁站连接的商业项目,应设法消除顾客的压抑感和拥挤感;

通过人性化设计和全面的标识系统解决地下建筑方向感差且有幽闭感等问题;

对于地铁连接通道过长的项目而言,可以设置移动步道,但移动步道会降低人流通行速度,不够宽敞的通道且人流较多的项目应谨慎设计;

若需要通过扶梯连通购物中心和地铁,需要提供便利舒适的扶梯上下;

如何有效引导客流

与其他购物中心项目同样,地铁上盖购物中心内部人流动线要求简单、清晰、宽敞、明亮、人性化,尽可能引导客流经过近可能多的店铺甚至是每一家店铺,有效制造顺畅的人流内循环,避免和化解盲区和死角:

由于地铁上盖购物中心与地铁连接楼层存在客流量大与高峰时间特定等特点,因此不仅需要吸引客流聚拢人气,还需要疏导交通,避免

新兴商圈地铁上盖商业物业的旺场培养

对于新兴商圈而言,即使拥有地铁轨交,购物中心依然面临项目培养周期的难题;

车资优惠联动;

泊车优惠联动;

地铁上盖商业物业的环境与服务

地铁上盖商业物业与地铁相连接的楼层多数为地下商场,缺乏自然采光容易让人产生环境封闭压抑、方向感差、幽闭感、不安全等不良印象,因此商场要吸引客人产生消费冲动,必须在环境装饰和空间布置上多下力气,营造良好的商业环境;

•运用光、水、绿化等自然元素,通过流水瀑布、假山雕塑、花坛绿化、引入自然采光、跃层中庭、敞开式入口、下沉式广场、主题装饰的小路、强化多层次的照明、美术壁画、鲜明的色彩等设计。

•提高地下商场的层高和通道的宽度,如韩国首尔COEX MALL ;

•通过二楼或三楼和商场与高架车站相连的地铁上盖项目,往往存在客流过于

地铁商业未来发展趋势小结:

未来商业区的地铁上盖商业项目吸引青年和中年的学生客群和上班族;

客流通常有持续保证,未来引进的业态中将以租金较高的各类主流或非主流时尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即消费冲动最高的各类餐饮商户为主;

规模较小且位于商务区的地铁上盖商务楼和酒店未来集中聚焦于中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、中西餐厅、便利店等相关联业态;

未来住宅区的地铁上盖商业项目则重点考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合,如超市大卖场、各类餐厅、娱乐项目等。

汇编:商业地产精选 / 邓达龙

申明

上海项目调研—地铁商业主题

调研小组成员:缪胡强(上海米格天地)、曹鹏(成都珠江广场)、徐慧(成都珠江广场)、江立龙

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