公募基建REITs基金香不香，值得买么？

近来公募基金领域最重要的一个消息，得是2020年4月30日证监会、发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、和证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）了。

一时间，公募REITs的大幕，终于在千呼万唤后被拉开。

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在当前时点推动公募基建REITs试点，目的很了然，就是想通过盘活存量资产，来增加基建资金来源、降低政府杠杆率，从而推动基建高质量发展、增强经济动能。

从基建资产端看，经过30多年的基建大建设，咱们国家早已积累了大量的存量固定资产，足以支持公募基建REITs的发展。

根据长江证券的统计，我国2000年至今固定资产投资完成额名义值累计已达147万亿元，其中，交运仓储、水电气热等领域合计超过80万亿元。公募基建REITs的潜在规模有望达到万亿级别。

从基建资金端看，地方政府已经负担沉重。

一直以来，基建都由政府主导，并形成政府负债。

我国地方政府债务经过20余年的膨胀，至2020年5月27日，以地方政府债和城投债合计的显性地方政府债务达33.47万亿元，其中，又以剩余期限5年内的债券居多数。而2019年地方政府财政收入合计仅10.11万亿元。

地方政府显性债务余额占财政收入比重已高达331.06%，有的省份，如贵州、青海，这一占比甚至超过600%。

显见，很多地方政府目前只能靠借旧换新来维持本息开支。

如此之下，一来地方政府已经积累了比较大的债务风险，二来，已然成型的高杠杆现状，限制了地方政府推进基建项目的资金能力。

通过金融创新，寻找新的融资方式，是降低地方政府杠杆、化解地方政府债务风险、提升地方政府推进基建项目能力的必要之举。

此外，在经济下行压力压顶的当下，我们也需要推动基建来增加经济动能。

遭遇意外的新冠疫情后，我国2020年一季度GDP破天荒跌到-6.8%，海外发达国家也面临衰退，内外需都是问题。这个节骨眼上，川建国还在可劲儿地打压我们。旧基建救急，新基建给未来铺路，两样都得抓。

总的来说，当下推动公募基建REITs试点属顺势之需。

当然，公募基建REITs基金在解决基建资金与政府债务问题的同时，也给作为投基小伙伴的我们，提供了一个不同于股票、债券的新投资品种，有望实现各方多赢。

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接下来详细说说REITs，和拟试点的公募基建REITs吧。

REITs，Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金，就是一种把基金资产投向不动产，如基础设施、数据中心、仓储物流中心、工业厂房、零售物业、医疗物业、写字楼、酒店、公寓等，通过不动产产生的收益，如租金、过路费等来获利，并把所获利润的绝大部分（通常不低于可分配利润的90%）分配给投资者的基金产品。

REITs可以缩短不动产投资回收周期，同时又为大众提供获取不动产经营收益的机会。

来个直白点的栗子吧：

比如，有条交通繁忙的收费高速公路，每年都能收到大把过路费，作为平头小百姓的咱们，想要拿到这条高速公路的经营权并坐收买路财，通常是“想太多了”。但是，有家专业基金管理人发行了一只基金产品，合法合规地买下了这条高速公路未来20年的特许经营权，可以名正言顺地把特许期间的买路财收入囊中，并且每年都把买路财扣除各项经营费用等之后利润的绝大部分，分给持有基金产品份额的小伙伴。小伙伴开心不？这只基金产品，就是REITs。

在《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下面就简称“《通知》”了）里提到的基建REITs，属于不同资产类别REITs中一种。

根据《通知》，目前“基建REITs”涉及的基础资产包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目、信息网络等新型基础设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

REITs起源于1960s的美国，1990s迎来蓬勃发展。

目前，已有40余国家/地区发行过REITs，至2020年3月，全球REITs市值约1.7万亿美元，其中，美国REITs市值约1.18万亿美元，占比接近70%，此外，澳大利亚、法国、英国、日本、新加坡、加拿大、荷兰、中国香港等国家/地区，REITs发展也较为领先。

REITs包括多种类型：

按照是否拥有底层资产所有权，REITs可以分为权益型、抵押型、混合型。

权益型REITs，直接投资并经营不动产物业，主要收入来自于物业租金、物业增值，约有95%的REITs都属于这一类型。

抵押型REITs，投资于房地产抵押贷款或抵押贷款支持债券，并其利息为主要收入，在REITs中占比较低。

混合型REITs，既投资于权益型REITs，也投资于抵押型REITs，在REITs中的占比也很低。

按照组织形式的不同，REITs可以分为公司型、契约型。

公司型REITs，根据公司法成立，以法人形态存在，依法发行股份募集资金用于不动产项目投资管理，美国REITs多以公司型设立。

契约型REITs，根据契约约定设立，依法发行基金份额募集资金用于不动产项目投资管理，亚太市场REITs多以契约型存在，《通知》推动的公募基建REITs也是契约型。

按照募集与流通方式的不同，REITs可以分为公募型、私募型。

公募型REITs，以公开发行的方式向公众募集资金，产品成立后通常会安排上市交易，是目前REITs产品的主流形态，咱们的公募基建REITs大概率也会上市。

私募型REITs，以非公开发行的方式向特定投资者募集资金，产品成立后通常不会上市交易，在目前REITs中占比较少。

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REITs的投资者损益来自两方面，一是股息，一是二级市场价格变化。

从美国经验来看，美国各类资产REITs在过去5年都有正总回报，其中，基建类REITs的总回报水平相对更高、股息率水平相对更低、抗跌性相对更强。

2015-2019年，广义基建范畴内的工业厂房、基础设施、数据中心、仓储物流REITs的平均收益率都超过10%，前三者更是接近20%，但其股息率不如其他类资产REITs。

在二级市场，包括基建REITs在内的REITs，都有着比较明显的BETA属性，涨跌轮动难以避免，在股市大幅下挫的阶段，也通常会有比较明显的同步下挫。

REITs具有BETA属性也很容易理解：

一方面，REITs收益，本质上是来自资产经营性回报，当地经济景气度、实际利率变化等因素，都会影响到不动产的使用率、使用价格、增值水平、收购/处置收益等，从而影响到资产经营回报水平；

另一方面，REITs作为上市交易标的，市场参与者情绪、市场资金多寡等市场因素，也都会直接地影响到REITs的交易价格。

不过，从2020.2.18 – 至今（2020.5.27）疫情期间的市场表现来看，富时发达市场REITs指数、标普500期间经历深跌后，目前收益率-27.78%、-10.18%，而美国基础设施、工业厂房REITs经过调整和反弹后，已经超过或与大跌之前的价格持平，收益表现远好于其他类别REITs与美股市场平均水平。

这种相对更强的抗风险性，和基建类资产在需求端更具相对刚性的特征有关。